Покупка квартиры с обременением. Как правильно оформить квартиру с обременением

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

  • Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  • Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  • Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  • Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  • Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
  • Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  • Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание – определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека – это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий – когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

  1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
  2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
  3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
  4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.
Читайте так же:  Приказ администратор безопасности. Приказ администратор безопасности

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

ОБРЕМЕНЕНИЕ?

Аноним Аноним

Уважаемые риэлторы! Добрый день!

Что значит квартира с обременением? Что это может значить для меня Покупателя? Как найти (определить)обременение?

Понимаю что время ваше дорого, хотя бы кратко, плизз..

Уважаемый Глеб!
Вот это вопрос )). Тут пяти листов не хватит для ответа )) А можно приоткрыть занавес, чуть подробнее описать ситуацию?
Если кратко это так: это значит, что квартира обременена правами третьих лиц. Присутствуют интересы и законные права тех лиц, которые не являются собственниками, но могут принести очень неприятный сюрприз в виде ограничения прав собственника в процессе сделки купли-продажи. Обременения могут быть регистрируемыми ( залог, арест, ипотека, долгосрочная аренда и т.д..) определить можно по выписке ЕГРН и нерегистрируемыми (право на преимущественную покупку, право пользования, пожизненное проживание, «право опоздавшего наследника», и еще много всего). Детально и подробно обо всем вам расскажет ваш агент, разобравшись и детально изучив историю квартиры, правоустанавливающие документы и право собственности.
с уважением, Ежов А.В.

Спасибо! Вот как раз мой агент и говорит, что покупаем квартиру с так называемым как вы сказали незарегистрированным обременением, есть риск по наследству. Прошло мало времени. А вдруг объявятся другие наследники?

Ну что ж, Глеб, судя по всему у вас профессиональный агент. Удачи, наверняка он справится.
Доверяйте своему агенту или ищите другого. Надеюсь понятно, что нерегистрируемые обременения названы так условно.

татьяна

При грамотном подходе к решению этого вопроса риски точно такие же как и при покупке любого другого варианта. Вариантов покупки квартиры находящейся под обременением несколько. Наиболее оптимальный и безопасный вариант это одновременная регистрация снятия обременения и перехода права собственности. Самый неблагонадежный — это гашение ипотеки за счет средств будущего собственника с последующей регистрацией перехода права по договору.

Большое спасибо. Как мне объяснил риэлтор, сделка будет проходить так: погашение кредита на р\с банка( в этот же день получение от банка снятия обременения), остаток денег в ячейку продавца, предварительный договор купли-продажи. расписка от продавца и одновременная регистрация.

Будем надеется, что после внесение денежных средств на р/с банка продавец не передумает и в Вашем договоре купли-продажи вся схема сделки найдет отражение. Риэлтор у Вас должен быть свой. Он расскажет и реализует все разумные и допустимые способы подстраховать Вас.

Спасибо Вам большое за консультацию. Удачи и побольше благодарных клиентов в этот застойный период.

Вот это новость! Это вам чей риэлтор сказал, что в тот же день получите бумажку на снятие обременения!? Скорее всего не ваш. У вас его просто нет. Вам предлагают схему в интересах продавца, а ваши интересы, защищать некому. (

Нет, особенно прикольно риэлтор сказал: сначала деньги на расчетный счет, а потом уже и пред.договор, и расписка, и остаток денег в ячейку. и даже, одновременная регистрация?! И все в один день.

Мне вот просто интересно, как Вы работаете с клиентами? Кроме агрессии на этом форуме от Вас никакой полезной информации (прочитала не мало).

А я не работаю, я на пенсии. Так просто отвечаю -агрессивно. Хорошо хоть читаете, что-то, не мало, обо мне. уже радует. )
А у меня встречный вопрос к вам: вы получили всю полезную информацию здесь, которая вам поможет?!

Да и сделала для себя выводы. Много полезных советов. А Вам приятного отдыха!

Вы уверены, что банк снимет обременение в тот же день? И снимет ли? А продавец не ляжет срочно в больницу или не махнет на радостях на отдых за границу? Для вас это самое слабое место. Какие вам дают гарантии? Не забывайте, что риэлтор только советует, а принимать решение и нести за него ответственность нужно только вам.

Спасибо, учту все Ваши рекомендации.

Проверено ЦИАН

Даже с учётом того, что объект (как я понимаю) находится в Москве или в области, в вероятность снятия ипотеки в один день, я слабо верю.
Выкуп квартиры из под ипотеки, всегда сопряжён с большими рисками. Поэтому, без своего риэлтора начинать данное мероприятие не стоит. Все моменты здесь описать невозможно.

Читайте так же:  Договор аренды с предоставлением юридического адреса. Договор на предоставления юридического адреса

Расписку от продавца лучше заверить у нотариуса, что бы не получилось, якобы он написал под давлением, в этом случае, без нотариуса, суд может признать сделку не действительной.

Про нотариальную расписку и недействительность сделки это конечно слишком да не к месту сказано.

Расписки нотариально не заверяются — для информации

Начнем с того-КАКОЙ БАНК?

Участник программы «?Работаю честно»

Татьяна, добрый день. У каждого банка своя схема реализации залоговой квартиры с наиболее удобными условиями для банка, так как он хочет гарантировано получить свои деньги. Самый уязвимый участник в данной сделке — покупатель. В вашем случае, особо важно составить грамотно договор по условиям взаиморасчетов. Обращайтесь, подготовим! И что-то слабо верю, что залог снимут за один день.

Залог не снимут за один день..что за информация,не понятно. В лучшем случае-три банковских дня.

Спасибо. Вы правы. Это я не правильно поняла.

ВСЕМ БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЗА ИНФОРМАЦИЮ.

Если это банк абсолют, и Вам предлагают выкуп закладной, то однозначно без СВОЕГО агента лучше не лезть в такую сделку, а если честно, то тысячу раз подумать о ликвидности и персональной привлекательности объекта для Вас. В любом случае, будьте бдительны, так как это не самая обыденная сделка.

цена квартиры должна быть, ниже рынка на 10-15%

Лучше делать через две банковские ячейки одну закладываете для банк с суммой долга, другую для клиента с остатком за квартриу. Банк снимает обременение и одновременно регистрирует сделку. Скорее всего в банке есть эта услуга и специальные фирмы с которыми они работают. Уточните у них. При Вашей схеме вы рискуете, покупатель может передумать, а долг его вы погасите, его риэлтору Ваши риски безразличны. Потом иди доказывай что и почему вы купить хотели.

Покупка квартиры с обременением ипотека

Roman1966

собираюсь купить квартиру за полную наличную оплату находящуюся в ипотеке. По документам все впорядке, сам банк не против. Хочу подстраховаться привлечь ещё и нотариуса в сделку, но он такие ещё не проводил( вообще сказал наличку в руки отдать а потом договор заключать))) Подскажите как мне прописать в договоре передачу денег, где ее лучше совершить, в банке или у нотариуса, как себя подстраховать. Может пункты по таким сделкам подскажите?

Добрый вечер, Роман. Вы серьёзно рассчитываете, что мы здесь уместим весь порядок действий? Действия зависят от множества факторов. Какой банк, способы взаиморасчётов, и многое другое. Лучше обратитесь не к нотариусу, который не в курсе как проводить такие сделки, а к риэлтору, который знает. Здесь таких риэлторов много. Читайте ответы, блоги, выбирайте.

К сожалению,при ипотечной сделке Вы не сможете воспользоваться депозитом нотариуса и поручить нотариусу передачу личных средств. Так что у Вас два варианта расчетов. Либо через ячейку в том банке,где кредит,либо через аккредитив. Сейчас практически каждый банк берет деньги на аккредитив за плату малую. Если не уверены в своих силах,привлекайте не нотариуса, а специалиста по недвижимости. Деньги те же,а права Ваши защищены будут лучше.

Roman1966, при покупке залогового жилья есть много моментов.
Нотариуса можете привлечь к составлению договора, а вот к безопасной схеме сделки и проведению взаиморасчетов в данном случае не всегда может получиться, многое зависит от банка залогодержателя. Стандартных пунктов для договора — по передачи денег — не существует. очень много зависит от конкретного случая.
Подсказанные пункты по сделке, не владея ситуацией-могут сыграть с Вами злую шутку.

1. Пункт первый — забыть про вездесущую и мультяшную «всемогучесть» нотариуса.
2. Найти специалиста, способного проводить такого рода сделки; кажется, что их много, а на самом деле 1 из 1000, но тут есть, точно есть;
3. Узнать у банка схему, по которой он готов проводить такую сделку;
4. Обсудить имеющиеся данные с выбранным агентом. Возможно, отпадёт желание эту квартиру покупать.

Успехов в поиске и на сделке. С уважением, Виталий!

Роман, приветствую, вы смелый человек, передача каких-либо денежных средств до снятия обременения банком — момент очень опасный. Нотариальная сделка — это отлично, но в данном случае нотариат может пройти только после снятия обременения, причем, как я понимаю, снятия обременения вашими деньгами,будьте осторожны, очень много нюансов. Банк и не может быть против гашения, согласовывать сроки необходимо с ним.

Так как нотариальных действий в данном случае нет, то ваш нотариус выступает в данном случае как юрист, но без опыта. Привлечь его или нет — это Ваш выбор. Может все завершится благополучно для Вас, а может и нет. В конце узнаете.

Нотариус тут совершенно не причем. Он может помочь Вам только в составлении договора и в той части расчетов, которая может быть осуществлена через его депозит. Расчет с банком, который по сути будет являться погашением кредита продавца, нотариус может только описать Вам в договоре, совет как его провести он Вам не даст. Банк тоже не всегда освещает Вам все возможные способы. Про дополнительное страхование для себя, в случае погашения чужого кредита, Вам стоит подумать самому или со специалистом. Вы должны себе отдавать отчет в том, что, собственно, с Вами происходит в такой сделке. Повторюсь: Вы не только расчеты производите, Вы гасите чужой кредит. Такая процедура без дополнительных страховочных инструментов может вполне выглядеть так, что Вы гасите дяденьке кредит, а он говорит Вам — «до свидания»

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Наталья Сазонова директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента . Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Читайте так же:  Приказ Федеральной налоговой службы от 10 ноября 2011 г. Налоговая декларация за 2011

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека . И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

  • Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
  • Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
  • Заключается основной договор купли-продажи.
  • Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
  • Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).
  • Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

    Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

    И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

    К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

    Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

    И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то. увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

    Прогноз на будущее

    Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

    Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

    В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

    Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

    Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

    Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

    При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

    «Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

    Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

    Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.