Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Претензия к застройщику за просрочку сдачи дома

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

  • досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
  • судебный (подача искового заявления в суд).
  • Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

    1. составление иска, сбор документации;
    2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
    3. рассмотрение дела судом;
    4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.
    5. Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

      При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

      Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

    6. форме составления претензии;
    7. порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.
    8. Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

    9. наименования сторон;
    10. обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
    11. размер неустойки (с описанием ее расчета);
    12. требования и сроки по уплате неустойки.
    13. К претензионному письму следует приложить следующие копии:

    14. паспорта участника ДДУ;
    15. договора долевого участия;
    16. документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.
    17. Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

      • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
      • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
      • Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

        Расчет неустойки по договору долевого участия

        П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

        Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

        К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

        Формула расчета неустойки

        Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:

        Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

        где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 ? 2).

        Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

        Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

        Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

        Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 ? 2=0,06%.

        Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

        Неустойка= 0,06 ? 3 450 000 ? 90=186 300 руб.

        Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 ? 3 450 000 ? 90=103 500 руб.

        Добровольная выплата неустойки застройщиком

        Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

        Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

        Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

        Взыскание неустойки с застройщика

        Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

        Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

      • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
      • компенсации морального вреда;
      • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
      • возмещение судебных расходов.
      • Для подачи иска в суд также потребуются:

      • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
      • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
      • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
      • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
      • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
      • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.
      • Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

        После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

        К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

      • составляется в письменной форме;
      • обязательно указываются:
        • наименование суда;
        • наименование истца и его место жительства (пребывания);
        • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
        • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
        • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
        • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
        • цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
        • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
        • прилагаемые документы.
        • подписывается истцом.
        • Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

          Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

        • нахождения организации;
        • жительства (пребывания) истца;
        • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).
        • В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

          Рассмотрение иска в суде

          В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

          По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

          Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

          Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

          Решение суда и выплата неустойки

          Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

        • вводная часть, в которой указываются:
          • дата и место принятия решения;
          • судебный орган его принявший;
          • состав суда, ответчик и истец;
          • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
          • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
          • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
          • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.
          • Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

            Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

          • направляется судом для исполнения;
          • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
          • Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

            Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

          • размер выплаченных застройщику денежных средств;
          • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
          • размер неустойки и возмещения убытков.
          • В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

            Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

          • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
          • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.
          • Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

            На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

            • цена договора;
            • длительность периода нарушения сроков;
            • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
            • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.
            • В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

              Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

              Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

              Вопрос:

              Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

              Ответ:

              Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

              Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

              Разберем этот случай по порядку.

              Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

              Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.»>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

              Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

              Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

              Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

              Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

              Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.»>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

              Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

              Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.»>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

              Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

              На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

              Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

              Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

              При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.»>специализированным юристам.

              Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

              Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

              1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
              2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
              3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
              4. предварительное слушание по делу;
              5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
              6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
              7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
              8. Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

              9. возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
              10. компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.»>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
              11. штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
              12. возмещение судебных расходов.
              13. Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов не обойтись.

                На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

                Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

                Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

                Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

                Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

                Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

                Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

              14. Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.»>здесь.
              15. Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
              16. Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
              17. Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
              18. Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

                Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

                Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

                Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

                Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

                Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

                И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

                Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

                Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.»>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

                Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
                Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

                Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

                Досудебная претензия застройщику за срыв сроков сдачи квартиры по долевом участию и неустойка: образец и как правильно составить

                Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру по сравнительно низкой цене. Если стройка идет по плану, вопросов у дольщиков не возникает. Однако в случае, когда застройщик просрочил сдачу квартиры, поможет только претензия застройщику.

                Пример и бланк заявления о несоблюдении сроков сдачи дома 2020 года

                При несоблюдении сроков передачи квартиры, дольщику полагается компенсация от застройщика за нарушение сроков строительства. Для этого необходимо предъявить застройщику претензию, а если он добровольно не выплатит штраф – обратиться в суд.

                Закон не устанавливает строгих форм заявлений о нарушении сроков сдачи дома, однако содержит ряд требований.

                Как написать претензию застройщику:

              19. В шапке – фирменное наименование, ИНН и ОГРН, юридический адрес и ФИО директора фирмы. Отправителем выступает дольщик – нужно указать ФИО, адрес и номер договора.
              20. Наименование документа.
              21. Фактические данные: дата заключения договора и сдачи помещений, указание на факт срыва, нарушения сроков сдачи квартиры застройщиком. Если квартира фактически передана, нужно указать дату передачи.
              22. Расчет пени при просрочке (неустойки).
              23. В обязательном порядке ссылаются на ФЗ № 214 от 30.12.2004.
              24. Банковские реквизиты заявителя.

              Правильно написать претензию застройщику очень важно – без этой информации претензию нельзя считать юридическим документом. Впоследствии суд не признает, что дольщик обращался к строителям со своими требованиями при неисполнении условий договора долевого строительства.

              В тексте можно указать и дополнительные требования, например – компенсацию морального вреда, возмещение расходов на юриста или прямых убытков, причиненных непередачей квартиры вовремя.

              Скачать пример (образец) претензии к застройщику можно здесь. Скачать чистый бланк можно здесь.

              Как правильно написать документ: важные моменты

              При составлении претензии застройщику при задержке в долевом строительстве важно учитывать следующие важные моменты:

            • Текст должен содержать все пункты, перечисленные выше, иначе претензия не получит юридической силы.
            • Данные для заполнения условий договора, даты сдачи квартиры нужно брать из договора с застройщиком. Даже если квартира приобретена по переуступке – за основу нужно брать именно ДДУ.
            • Если к договору было подписано допсоглашение (соглашение) о переносе сроков сдачи объекта – то право на неустойку возникает при несоблюдении нового срока сдачи квартиры по договору долевого участия (по дополнительному соглашению). Старый период при этом не учитывается.
            • За дату начала просрочки берется следующий день после установленного дня передачи квартиры, а не дня сдачи дома в эксплуатацию.
            • Если дольщик дополнительно просит возместить убытки, то нужно приложить все подтверждающие документы.
            • В конце документа должна стоять собственноручная подпись дольщика – это обязательный реквизит документа.
            • Важно. Если был заключен не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор – взыскать неустойку будет практически невозможно.

              Куда и как подавать претензию

              Застройщик задерживает сдачу дома – что делать? Претензия направляется застройщику, который нарушает договор, таким образом, чтобы можно было установить факт ее отправки или факт ее вручения.

              Сделать это можно двумя способами:

            • Вручить сотруднику застройщика лично в руки в офисе фирмы.
            • Отправить претензию застройщику по почте – заказным письмом.
            • Очевидный плюс личного вручения – экономия времени. Дольщик распечатывает два экземпляра претензии, лично подъезжает в офис застройщика и сдает сотруднику документы. На одном из экземпляров сотрудник ставит входящий номер, дату и свою подпись.

              Однако у такого способа есть один большой минус – если претензию принял не сам директор застройщика, то в суде невозможно будет доказать, что сотрудник действительно работает в штате. Это повлечет за собой отказ в иске по мотиву несоблюдения досудебного порядка.

              Избежать рисков поможет почтовое отправление. Хотя это займет намного больше времени (пересылка плюс хранение письма), однако поможет избежать судебного отказа.

              Чтобы отправить претензию почтой:

            • Заполнить почтовый конверт, адрес застройщика указать в соответствии со сведениями из [urlspan]ЕГРЮЛ[/urlspan]. Если адрес в ЕГРЮЛ и в договоре не совпадают, предпочтение нужно отдать адресу из Реестра, либо отправить письма на оба адреса.
            • Заполнить бланк описи вложения по форме 107 в двух экземплярах. Бланк описи можно скачать здесь.
            • Заполнить карточку уведомления о вручении, которая выдается на почте.
            • Оператору почты отдать незаклеенный конверт, опись и уведомление, чтобы сотрудник мог убедиться, что список совпадает с вложением.
            • После оформления отправляется почтовая корреспонденция, оператор выдаст почтовую квитанцию, на которой будет напечатан номер РПО – по нему можно отследить ход доставки письма.
            • Далее [urlspan]по этой ссылке[/urlspan] по почтовому идентификатору можно будет отследить, получено письмо или нет.

              Важно. Если застройщик проигнорировал письмо, то обязанность дольщика по отправке все равно считается исполненной.

              Сроки

              С подачей претензии связано несколько видов временных периодов:

            • момент, начиная с которого можно подавать претензию;
            • время ответа на претензию.
            • Все эти периоды необходимо учитывать как на досудебной стадии – при подготовке претензии, так и в суде.

              Важно. О переносе сроков сдачи дома по ДДУ застройщик оповещает дольщиков не позднее, чем за 2 месяца. Перенос обязательно оформляется дополнительным соглашением.

              Когда можно подавать претензию

              Если в договоре долевого участия четко указаны даты возведения дома, сроки передачи объекта долевого строительства – например, не позднее 13 августа 2020 года, то этот день считается последним днем передачи. На следующий день начинается просрочка.

              Если договор не содержит определенной даты, а располагает расплывчатой формулировкой вроде «приблизительный момент передачи жилья – не позднее 2 квартала 2017 года», то следует определить последний день такого приблизительного периода. В данном случае это будет 30 июня 2017 года, а датой невыполнения обязательства станет 1 июля 2017 года. Судебная практика показывает, что подобные «примерные» сроки суд воспринимает как твердые.

              Если застройщик переносит срок сдачи дома самовольно, то для подачи претензии не имеет значения, передана по факту квартира или нет. Если квартира не передана в установленный ДДУ момент – акта дожидаться не обязательно.

              Обратите внимание. Дополнительное соглашение к ДДУ продлевает время строительства. Если такое соглашение заключено – срок сдачи квартиры нужно рассчитывать именно по нему.

              Срок ответа

              Срок рассмотрения претензии по ФЗ составляет 10-14 рабочих дней. Если договором предусмотрен иной срок, например 30 дней – то применяется срок, прописанный в ДДУ. Срок исчисляется с момента вручения.

              Если претензия передана лично в офис фирмы, то срок начинает течь с даты, указанной на штемпеле о входящей корреспонденции.

              Если претензия отправлена почтой – то в день вручения, указанный в уведомлении о вручении или в отчете о доставке, размещенном на сайте Почты России. Если же застройщик проигнорировал письмо и не явился на почту за ним, то срок вручения считается со дня истечения срока хранения письма на почте.

              Что делать при отказе?

              Если дом не сдан, застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий после направления претензии сводится к обращению в районный суд с исковым заявлением о взыскании неустойки.

              Скачать форму искового заявления можно здесь.

              К заявлению прикладываются:

            • ДДУ и копии документов об оплате;
            • копия досудебной претензии застройщику с доказательствами отправления;
            • копии документов для застройщика.
            • Иск нужно заполнить, приложить к нему документы и сформировать три пакета документов: для истца, для ответчика и для суда; после чего два пакета передать в судебную канцелярию, а один оставить себе.

              Внимание. Если сумма неустойки составляет менее 1 миллиона рублей, иск госпошлиной не облагается.

              После подачи заявления судья назначит дату первого судебного заседания, на которую нужно прийти лично или отправить представителя с нотариальной доверенностью. В зависимости от сложности дела суд может занять до шести-девяти месяцев.

              Срок исковой давности по неустойке составляет 3 года.

              Заключение

              Если застройщик задерживает сдачу дома – не передает квартиру или все время переносит сроки, необходимо воспользоваться своим правом и защитить свои интересы. С помощью бланков и рекомендаций, представленных выше, любой сможет самостоятельно инициировать процесс рассмотрения претензии.

              Ждем ваши вопросы и напоминаем про бесплатную консультацию с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта в углу экаран.

              Претензия к застройщику

              Работа застройщика считается завершенной только после того, как дольщик принял объект и подписал соответствующий акт.

              Нередко возникает ситуация, когда собственник квартиры обнаруживает в ней недостатки спустя несколько месяцев или лет. Согласно законодательству застройщик обязан устранить любые недоделки и ошибки при возведении здания. Для этого нужно направить ему соответствующую претензию.

              Когда нужно направить претензию застройщику?

              Взаимоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ . В нем подробно прописан порядок устранения недостатков строительной компанией, а также действия, которые необходимо предпринять дольщику.

              Претензия к застройщику представляет собой документ с требованием устранить допущенные при строительстве ошибки

              Все, что будет обнаружено в течение пятилетнего гарантийного срока, должно быть исправлено застройщиком собственными силами либо при участии ТСЖ.

              Составление письменной претензии к застройщику по качеству строения, нарушению сроков работ либо ликвидации выявленных недостатков становится основным доказательством досудебного урегулирования имеющегося спора. Это также показывает, что взаимодействие между собственником и строительной компанией осуществлялось строго в рамках закона.

              Если жилец решил устранить недостатки сам, компания должна возместить его расходы.

              Досудебная претензия застройщику

              Составление документа начинается с указания в шапке юридического наименования застройщика, фактического и юридического адреса компании. Далее следуют Ф.И.О. генерального директора и ваши данные.

              В основной части претензии следует указать все выявленные недостатки и обязать строительную компанию устранить их, выполнить иные требования собственника.

              Если недостатки на объекте были обнаружены в течение 5 лет с момента его сдачи, застройщик должен исправить их за свой счет

              Описание объекта претензии, то есть квартиры, должно сопровождаться точным перечислением реквизитов договора на долевое участие и указанием сведений о регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Также потребуются номер квартиры, ее площадь, местонахождение и полная стоимость.

              В требованиях по устранению погрешностей следует ссылаться на закон, который обязывает застройщика незамедлительно приступить к выполнению работы.

              Если были допущены грубые ошибки, которые привели жилой дом в некачественное и даже аварийное состояние, застройщик обязан устранить их в течение 10 дней после получения претензии.

              Документ завершается условием, что в случае отсутствия реакции со стороны застройщика вы будете вынуждены обратиться в суд, и требовать устранения погрешностей, а также возмещения понесенных убытков и неустойки, привлечения застройщика к ответственности по Закону «О защите прав потребителей».

              Как отправить претензию застройщику по почте?

              Претензию застройщику относят к срочной документации, поэтому в случае отправления по почте необходимо выбрать вариант ценного письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении. Перед отправкой следует подготовить претензию в двух экземплярах и принести в почтовое отделение, не запечатывая в конверт.

              Отправляя претензию заказным письмом, вы можете быть уверены, что застройщик получит письмо в срок и незамедлительно ознакомится с ним.

              На почте нужно заполнить выданный сотрудниками бланк по форме Ф-107, где указываются реквизиты получателя, перечень документов и объявленная ценность (если нужно).

              После проверки правильности заполнения данных и соответствия описи вложению, один из заверенных экземпляров претензии помещают в письмо и запечатывают для дальнейшего отправления, а второй передают вам.

              Претензию застройщику можно направить по почте или доставить лично под роспись

              Как ответить застройщику при отказе?

              Согласно законодательству компания, получившая претензию, обязана написать ответ с указанием принятого решения по устранению выявленных недостатков либо об отказе.

              Застройщик может потребовать от собственника провести дополнительные экспертизы, а также привести доводы, опровергающие указанные в полученной претензии сведения.

              Получив соответствующий ответ, вы вправе ответить на него новой претензией, дополнив ее недостающими сведениями. Так же можно направить исковое заявление в мировой или арбитражный суд по месту жительства.

              Комментарии

              Вопросы по поводу претензий к застройщику в новостройке (Договор долевого участия).

              1. Квартиру приняли по акту, незначительные нарушения были, устранены.

              2. Сейчас обнаружили, что стяжка пошла трещинами и пол не очень ровный, нужно устранить.

              3. Есть компания, которая готова все переделать за N-ную сумму, но мне бы не хотелось это делать за свой счет (они готовы убрать все и залить заново ровно). Предварительно поговорил с прорабом застройщика,они готовы устранить за свой счет, но меня смущает порядок ремонта: они хотят просто расшить трещины и замазать их заново. Кроме того, делать же его будут те же люди, я не уверен, что они сделают хорошо.

              Можно ли как-то организовать это так, чтобы мне сделали нормально и за счет застройщика. Предварительно поизучал вопрос, все начинается с составления претензии застройщику, но в данном случае, они, вроде как, и признают свою вину. Можно ли настаивать на том, чтобы застройщик полностью переделал стяжку или (что еще лучше), чтобы задачу выполнил подрядчик?

              1. Как я уже говорил, Акт о приемке квартиры подписан в Марте;

              2. При этом, по договору, дом должен был быть сдан в Июле прошлого года;

              3. В конце прошлого года относил застройщику письмо с просьбой прокомментировать ситуацию мне по почте, отметка о регистрации письма есть. От застройщика ответа не было.

              4 Можно ли затребовать с застройщика компенсацию за просрочку в данном случае? Какой порядок действий?

              Повлияют ли Вопрос 1 и Вопрос 2 на возможность начала ремонта в квартире? 🙂 Или нужно будет ждать пока все утрясется? Можно ли также пока оформлять жилье в собственность?

              Можно ли как-то организовать это так, чтобы мне сделали нормально и за счет застройщика. Предварительно поизучал вопрос, все начинается с составления претензии застройщику, но в данном случае, они, вроде как, и признают свою вину. Можно ли настаивать на том, чтобы застройщик полностью переделал стяжку или (что еще лучше), чтобы задачу выполнил подрядчик?
              Андрей

              Андрей, претензия нужна обязательно. ФЗ № 214 в ст. 7 предусмотрено:

              2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором,по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
              2) соразмерного уменьшения цены договора;
              3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

              Т.е. Вы должны выразить в этой претензии выбранное Вами требование безвозмездном устранении недостатка, а также назначить разумный срок для устранения.

              Переделывать стяжку полностью или нет — вопрос к специалистам. Только строительная экспертиза может ответить на этот вопрос — есть ли необходимость полностью переделывать стяжку. Считаю, что Вы здесь не вправе диктовать застройщику каким образом он будет устранять недостаток. Или проводите экспертизу за свой счет, и если эксперт укажет на необходимость полного демонтажа стяжки, тогда направляйте застройщику соответствующее требование.

              Если Вы выберите 3-й вариант, предусмотренный ст. 7., то в случае возникновения спора, застройщик также сможет провести экспертизу, и будет настаивать на снижении компенсационных расходов.

              Вопрос 2. 1. Как я уже говорил, Акт о приемке квартиры подписан в Марте; 2. При этом, по договору, дом должен был быть сдан в Июле прошлого года; 3. В конце прошлого года относил застройщику письмо с просьбой прокомментировать ситуацию мне по почте, отметка о регистрации письма есть. От застройщика ответа не было. 4 Можно ли затребовать с застройщика компенсацию за просрочку в данном случае? Какой порядок действий?
              Андрей

              У застройщика не нужно просить комментировать ситуацию, а необходимо предъявлять соответствующую претензию, в которой требовать выплаты неустойки предусмотренной законом.

              п.2 ст. 6 ФЗ № 214

              2.В случае нарушения предусмотренного договором
              срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого
              строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства
              неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования

              Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная
              настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
              В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
              вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания
              передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
              строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого
              строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения
              застройщиком своих обязательств по такому договору.

              Повлияют ли Вопрос 1 и Вопрос 2 на возможность начала ремонта в квартире? 🙂 Или нужно будет ждать пока все утрясется? Можно ли также пока оформлять жилье в собственность?
              Андрей

              Для регистрации возникшего права собственности нет никаких препятствий.

              Ничего не мешает обратиться к застройщику и по первому вопросу и по второму.

              А делать ремонт или нет решать уже Вам. Вопрос, связанный с требованием о выплате неустойки, уж точно никак не влияет на производство ремонта.

              А вот со стяжкой — решайте сами. Если можете начать делать ремонт, не трогая при этом полы, то делайте

              Дополню по 2 вопросу.

              Ваше требование о выплате Вам неустойки застройщик обязан выполнить в течение 10 дней ( ФЗ «О защите прав потребителей»).

              В случае невыполнения указанного требования, Вы вправе в судебном порядке, кроме неустойки требовать от застройщика возмещения морального вреда (ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей»), выплаты штрафа в размере 50% от всей взыскиваемой с застройщика суммы ( ст. 13)

              6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера)за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

              При обращении в суд Вы освобождены от уплаты гос. пошлины

              Уточню, верно ли я понял. Поправьте, если что не так.

              Т.е. я могу, условно, пойти завтра в офис застройщика, вручить ему письмо примерно содержащее: «Согласно договору такому-то срок сдачи объекта такого-то был в Июле 2016, а Акт мы с вами подписали в Марте 2017, прошу в соответствии с ФЗ «О Защите прав потребителей» возместить мне неустойку в размере (видимо 1/300 * 0,1 * Сумма по договору * Число дней просрочки). Д/С прошу перевести мне по след. реквизитам».

              Естественно, письмо в двух экземплярах, на одном получить от них отметку.

              Если в течение 10 (рабочих?) дней не поступают средства и застройщик со мной на контакт не вышел, то я могу идти в суд и приплюсовать еще 50% к сумме оплаты в счет ФЗ?

              Андрей, добрый день.

              В дополнение хотел бы обратить внимание вот на что.

              Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
              Ст. 7 п. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
              1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
              2) соразмерного уменьшения цены договора;
              3) возмещения своих расходов на устранение недостатков
              .

              Таким образом, вам нужно определиться с конкретным требованием в претензии к застройщику.

              Уважаемый Андрей, информационное дополнение:

              Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 7:
              5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
              5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
              6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

              Главное при предъявлении претензии к застройщику — это правильно зафиксировать все недостатки и в письменном виде своевременно предъявить претензию к застройщику.

              Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

              – По договору долевого участия сдача дома – 31 марта 2018 года. Но сдачу перенесли на II квартал 2018 года, то есть до 31 июля. Мои действия? Возможна ли компенсация?

              Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:

              Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

              В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

              Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

              Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

              Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

              размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

              В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

              Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

              Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

            • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
            • за причинение морального ущерба;
            • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
            • Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

              И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

              Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

              Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения. Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку. Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

              Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

              Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

              Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

              Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

              Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

              Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца. Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

              Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков. Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

              Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

              Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

              Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

              Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

              Порядок действий следующий:

            • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
            • получение (или неполучение) ответа;
            • подготовка документов в суд;
            • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.
            • Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

              В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

              В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией. Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу. Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

              Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд. Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности. Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

              Текст подготовила Мария Гуреева

              Не пропустите:

              Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

              Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

              Читайте так же:  Налог на добавленную стоимость. Экспорт возврат ндс казахстан

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.