Понятие титульного владения. Титульная собственность

Понятие титульного владения

Страницы в журнале: 53-57

А.А. НОВОСЕЛОВА,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Северо-Западного филиала Российской академии правосудия novanna [email protected] yandex . ru

Дается развернутая характеристика титульного владения, на основании которого формулируется его определение. Предлагается рассматривать владение как условие возникновения и осуществления вещного права, при этом владение представлено в шести значениях. Кроме того, проводится последовательное разграничение владения и держания.

Ключевые слова: вещное право, право собственность, владение, титульное владение, беститульное владение, держание, добросовестность.

The Concept of Ownership Title

We give a detailed description of the title of ownership, which is formulated on the basis of its definition. Proposed to consider the condition of the possession and implementation of property rights, the ownership is presented in six values. In addition, a gradual separation of ownership and holding.

Keywords: property law, property rights, possession, legal possession, illegal possession, holding, bona fides.

На сегодняшний день в гражданском законодательстве России отсутствует закрепление владения как самостоятельного вещного права. В то же время представляется, что признание такого права позволило бы объяснить проблемы, решение которых вызывает определенные трудности в теории и на практике.

Одно из оснований классификации владения связано с наличием или отсутствием права на фактическое обладание вещью. Исходя из указанного основания владение подразделяется на титульное и беститульное.

Титульное владение — это владение, опирающееся на законное основание, т. е. титул. Понятие «титул» определяется в литературе как основание какого-либо права[1]. Так, А.М. Эрделевский определяет титул как правовое основание, представляющее собой прямое указание закона или договора[2].

Титул может иметь как вещный характер (право собственности, ограниченное вещное право), так и обязательственный (например, на основе договора). При этом титул может существовать только в отношении индивидуально-определенной вещи. Истец по вещно-правовому иску вправе опираться как на титул вещно-правового характера, так и на титул, порожденный в результате обязательственных правоотношений. Таким образом, истцом по вещному иску может быть только лицо, обладающее титулом на владение, т. е. законный владелец вещи. Кроме того, правовой титул, на основании которого истец обладал спорной вещью, является юридическим основанием вещных исков.

В статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) титульное владение понимается в узком смысле — в данной статье говорится обо всех тех, кто имеет правовое основание владеть вещью, но не является собственником вещи. Однако титульное владение как владение, опирающееся на законное основание, подразумевает и владение собственника как лица, обладающего вещью на основании закона. Следовательно, титульным владельцем следует признавать субъекта, владеющего вещью на основании вещных прав (права собственности и иного ограниченного вещного права) или обязательственных прав.

Основанием защиты по ст. 305 ГК РФ является титульное владение. Титульное владение противостоит беститульному. Различие между титульным и беститульным владельцем основывается на объективном признаке и не зависит от сознания самого владельца. Таким признаком является основание приобретения имущества. Владение, которое получено при соблюдении требований правопорядка, называется законным: оно опирается на правовой титул. Незаконное владение — это фактическое обладание вещью, не основанное на праве.

Е.А. Суханов полагает, что вещно-правовая защита титульных владельцев, в том числе субъектов обязательственных, а не только вещных прав на чужое имущество, составляет понятие владельческой защиты[3]. С таким пониманием владельческой защиты нельзя согласиться, поскольку институт владельческой защиты охраняет как титульное (законное), так и беститульное владение (незаконное); беститульное владение делится на добросовестное и недобросовестное.

Если различия между законным и незаконным владением основываются на объективном признаке, то разграничение добросовестного и недобросовестного базируется на субъективном признаке — отношении лица, приобретающего имущество, как к способу приобретения (он должен осуществляться с соблюдением требования закона), так и к оценке обстоятельств приобретения (знание или незнание обстоятельств, препятствующих приобретению). Возможность знать, безусловно, является критерием субъективным. Отсюда непосредственно следует проблема распределения бремени доказывания при рассмотрении спора, т. е. наличие или отсутствие в нашем правопорядке презумпции добросовестности приобретения[4].

Следует отметить: вещно-правовой защите подлежит в ряде случаев незаконное владение, но в качестве исключения. Беститульное владение защищается потому, что фактическое добросовестное владение может стать основанием приобретения права собственности по давности владения (п. 1 ст. 234, п. 3 ст. 225 ГК РФ). Кроме давностного владения, также не порождает возникновения титульного владения обладание вещью на основании норм о приобретении права собственности в отношении бесхозных вещей (ст. 225 ГК РФ), безнадзорных животных (статьи 230—231 ГК РФ), в результате находки (статьи 227—228 ГК РФ). При этом такой владелец вправе защищать свое незаконное, но добросовестное владение путем предъявления вещно-правовых исков к лицу, нарушающему или оспаривающему его владение (кроме титульных владельцев, имеющих права на вещь в силу закона или договора).

Беститульное добросовестное владение В.В. Шагова предлагает именовать квазититульным владением, которое возникает в силу закона, но осуществляется не как право, а как законный гражданско-правовой интерес[5]. В связи со сказанным вызывает недоумение предложение У.В. Серокуровой считать владение в течение периода приобретательной давности законным[6]. Ошибочность такого мнения обусловлена ненужной фикцией законности владения давностного приобретателя, так как законодательство и без того наделило его защитой как незаконного, но добросовестного владельца.

Законное владение ограничено условиями, причем эти условия сопряжены с интересами собственника; законное владение не может перейти в право собственности. Незаконное владение сроком и условиями не ограничено и при определенных обстоятельствах может привести к приобретению собственности посредством механизма приобретательной давности. До того незаконное владение является не правом, а фактической позицией. Незаконный владелец — это лицо, владеющее вещью против воли собственника, тогда как законный владелец обладает вещью по воле собственника[7].

В силу ст. 305 ГК РФ истец должен доказать не только факт нарушения его владения, но и наличие у него права на то имущество, которое стало предметом посягательств. Следовательно, вещные иски титульных владельцев относятся к петиторной форме владельческой защиты, в то время как вещные иски давностного владельца (как лица, незаконно, но добросовестно владеющего вещью) — к поссесорной форме владельческой защиты (в этом случае владение защищается как самостоятельное вещное право). Владение как условие возникновения и осуществления вещных прав представлено в следующих значениях: 1) владение как одно из правомочий права собственности; 2) владение как самостоятельное (особое) вещное право; 3) владение как составной элемент способов приобретения права собственности, при котором владелец, так же как и собственник, относится к вещи как к своей; 4) владение как элемент других вещных прав, когда владелец не относится к вещи как к своей и признает власть собственника; 5) владение как элемент других обязательственных прав (правоотношений).

Таким образом, титульное владение имеет место при наличии двух условий: фактической, физической власти над вещью (владение) и наличия правового основания владеть (титул).

В связи с этим нет основания согласиться с В.В. Шаговой, которая отмечает, что в качестве оснований возникновения прав титульных владельцев во всех случаях выступает сложный юридический состав, состоящий из права требования передачи имущества во владение и фактической передачи его титульному владельцу[8].

Особое значение при доказывании по вещным искам приобретает факт владения, так как, если спорное имущество находится во владении истца, его права на имущество защищает презумпция правомерности фактического владения. Эта презумпция действует как фактическая, она основывается на факте, что в подавляющем большинстве случаев фактический владелец вещи обладает необходимым правомочием[9]. В случае, когда нет возможности разрешить спор на основании собранных по делу доказательств, суд может обосновать решение при помощи презумпции законности фактического владения. Если в ходе рассмотрения дела презумпция правомерности владения истца будет опровергнута, то в требованиях ему будет отказано.

На основании проведенного выше анализа можно говорить о вещно-правовой защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого титульного владения, в том числе и основанного на договоре.

Важно отметить, что правила гл. 20 ГК РФ применимы только и исключительно к защите вещных прав и не могут применяться для защиты обязательственных прав. В данном случае имеет значение один вопрос: на какие именно титулы может опираться истец, заявляя свои вещно-правовые требования на основании ст. 305 ГК РФ? Однако данный вопрос может звучать и иначе: какие субъективные права можно отнести к вещным?

Ответом на поставленный вопрос является следующее: истец по вещно-правовому иску может опираться как на титул вещно-правового характера, так и на титул, порожденный в результате обязательственных правоотношений. Второй вариант порождает в науке определенные споры. Так, А.М. Эрделевский полагает: ст. 305 ГК РФ распространяется, помимо субъектов прямо названных в законе ограниченных вещных прав, только на титульных владельцев, владеющих имуществом для удовлетворения собственных интересов (арендатор, ссудополучатель, залогодержатель)[10]. Это объясняется тем, что права, предусмотренные статьями 301—304 ГК РФ, могут принадлежать не любому титульному владельцу, а лишь такому, который вправе защищать свое владение против собственника вещи.

Владельцы-держатели (хранитель, поверенный, комиссионер, перевозчик и др.), чье владение может утратить основание в результате одностороннего волеизъявления собственника, не вправе защищать свое владение против собственника, что объясняет недопустимость защиты такими титульными владельцами своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Однако у владельца-держателя есть правовой интерес в защите своего владения, и он может такую защиту получить, предъявив в соответствии со ст. 12 ГК РФ требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и (или) требование о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По мнению А.О. Рыбалова, хранитель и перевозчик собственного интереса в обладании вещью не имеют. Отсутствие подобного интереса особенно четко видно из того, что поклажедатель выплачивает вознаграждение хранителю именно за держание его вещи. Очевидным А.О. Рыбалову видится, что владение хранителя есть мера его должного (а не возможного) поведения, т. е. его обязанность[11].

Подобное раскрытие содержания ст. 305 ГК РФ вызывает возражение в связи с тем, что такое узкое толкование нормы изменяет смысл, заложенный в нее законодателем.

В первую очередь необходимо разобраться с категорией «держание». Наиболее распространенный критерий разграничения владения и держания: обладающий вещью как своей есть владелец, как не своей — держатель. В раннем римском частном праве всякий правомерный фактический владелец, не являющийся собственником, рассматривается не как владелец, а как держатель, что делалось для усиления его зависимости от собственника. А последующее разделение владения и держания потеряло свою актуальность, поскольку оба они получили равную защиту.

В соответствии с теорией К.-Ф. Савиньи, именуемой субъективной теорией владения и находящей свое отражение во французском праве до настоящего времени, юридическим владельцем вещи считается лишь тот обладатель вещи, который проявлял желание присвоить себе вещь полностью и не признавал какой-либо высшей власти по отношении к вещи, составлявшей объект его господства. Следовательно, юридическим владельцем являлось только лицо, желавшее господствовать над вещью подобно собственнику[12]. Исходя из этой концепции, французское право различает владение ( possession ) и временное держание ( detention precaire ), имея в виду в первом случае владение «для себя и как собственник» (ст. 2230 Гражданского кодекса Франции 1804 года; далее — ГК Франции), а во втором случае — владение «для другого» (статьи 2231 и 2236 ГК Франции). Во Франции до 1975 года держатели вещи не имели права на самостоятельную исковую защиту владельческими исками против нарушения владения, но в настоящее время согласно статьям 2282 и 2283 ГК Франции оно признается.

По мнению Т.Н. Сафроновой, незащищенность держателей объясняется непризнанием самостоятельности их личности со стороны права, но не вообще в обороте, а в отношении конкретной вещи[13].

По мнению Рудольфа фон Йеренга, различие между владением и держанием заключается не в существе отношений, а создается законом в силу практических соображений с целью создания беззащитности перед владельцем[14]. На основе и в развитие теории Р. Йеринга Германское гражданское уложение 1896 года впервые отказалось от деления на владение и держание, введя взамен понятие двойного (непосредственного и опосредованного) владения, а также снабдив и то, и другое владельческой защитой.

Таким образом, теоретически нет никаких препятствий к вещно-правовой защите держания. Тенденция снабжения защитой держателей наблюдается уже в римском праве в ограниченном числе случаев.

Т.Н. Сафронова отмечает: «Проведение различия между владением прямым и опосредованным делает акцент на естественном компоненте (степень полноты телесного контакта)»[15]. В то же время выводимое из норм вещного и обязательственного права разграничение владения на самостоятельное и зависимое (опосредованность отношения к вещи связью с самостоятельным владельцем) можно обозначить не иначе, как соотношением владения и держания, получившего в современном праве защиту и утратившего историческую самобытность[16].

В.А. Тархов и В.А. Рыбаков обоснованно приходят к выводу, что в нашем гражданском праве нет достаточных оснований для проведения различия между владением и держанием[17]. А.Б. Бабаев последовательно полагает, что собственник уступает хранителю свое право на владение[18].

Подводя итог, следует отметить, что предметом спора по вещному иску является только индивидуально-определенная или индивидуализированная вещь. Значит, хранитель по договору хранения с обезличением (иррегулярное хранение, ст. 890 ГК РФ) не является титульным владельцем предмета этого договора. Следовательно, все лица, правомерно владеющие индивидуально-определенными или индивидуализированными вещами, пользуются равной защитой вне зависимости от того, на каком титуле основывается их владение.

1 См.: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. — М., 1997. С. 445.

2 См.: Эрделевский А.М. О защите прав титульного владельца // Закон. 2004. № 2. С. 31.

3 См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. — М., 1999. С. 374.

4 См.: Новоселова А.А., Подшивалов Т.П. Вещные иски: проблемы теории и практики: моногр. — М., 2012. С. 63.

Читайте так же:  Налог на мечеть: мусульман Германии хотят обложить религиозным сбором. Налог в мусульманских странах

5 См.: Шагова В.В. Титульное владение по российскому гражданскому праву: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2002. С. 11.

6 См.: Серокурова У.В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимость: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2003. С. 9, 21—22.

7 См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: практические вопросы. — М., 2004. С. 151.

8 См.: Шагова В.В. Указ. раб. С. 10.

9 См.: Подшивалов Т. Вещные иски: конкуренция и сочетание // Арбитражный и гражданский процесс. 2009. № 12. С. 20; Подшивалов Т.П. Негаторный иск: дис. . канд. юрид. наук. — Челябинск, 2011. С. 149.

10 См.: Эрделевский А.М. Указ. раб. С. 32—33.

11 См.: Рыбалов А.О. Ограниченные вещные права // Закон. 2007. № 2. С. 52.

12 См.: Гринько М.А. Институт владения в Германском гражданском уложении 1896 года: к истории вопроса // Вестник Московского университета. Серия 11 «Право». 1999. № 3. С. 99 .

13 См.: Сафронова Т.Н. Проблемы владения в гражданском праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Саратов, 2002. С. 12.

14 См.: Ihering Rudolf von . Der Besitzwille . — Jena , 1889. S . 7, 431. Приводится по: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. — Уфа, 2001. С. 109—110.

15 Сафронова Т.Н. Указ. раб. С. 16.

16 См.: Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. — СПб., 2001. С. 12; Подшивалов Т.П. Процессуальная реализация вещных исков // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 6. С. 70.

17 См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Указ. соч. С. 110.

18 См.: Бабаев А.Б. Система вещных прав. — М., 2006. С. 267.

?Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Титульная защита

Ежегодно в Москве почти из 80 тыс. сделок с жилой недвижимостью более 2 тыс. оспаривается в судах. Страховщики за 0,4% стоимости квартиры готовы взять риск утраты права собственности на себя. По их словам, выплаты по титульному страхованию не раз спасали владельцев жилья от нищеты. Впрочем, риэлтеры к таким заявлениям относятся со скепсисом.

Спасение от сумы

Квартиры на вторичном рынке зачастую имеют длинную и непрозрачную историю возникновения и перехода права собственности. При этом ни тщательная проверка риэлтеров, ни нотариальное удостоверение, ни государственная регистрация покупки не могут гарантировать на 100%, что сделка купли-продажи не будет оспорена в судебном порядке.

Дело в том, что не всегда представляется возможным оценить всю цепочку собственников квартиры. Нотариус проверяет только права последнего продавца на отчуждаемое имущество, но не проверяет права бывших собственников. Кроме того, по словам управляющего партнера консалтинговой группы Walter Walls Ольги Филатовой, «порядок государственной регистрации не обязывает собирать информацию, подтверждающую отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, например информацию по неучтенным наследникам по закону или по завещанию». Осознавая степень риска, которому подвергается участник сделки, государство предусмотрело возможность компенсации в случае утраты права собственности в размере одного миллиона рублей.

«Что такое один миллион рублей? Если брать Москву, то за эти деньги уже и комнату в коммуналке сложно купить»,— рассуждает заместитель директора центрального филиала ОАО СОГАЗ Александр Коробов. «Но главное даже не это,— добавляет первый вице-президент компании «БЕСТ-недвижимость» Михаил Гороховский.— Этот миллион рублей ни одному человеку еще не выплатили. Потому что нет механизма выплат, в бюджете эти деньги не предусмотрены, и неизвестно, какое ведомство должно этим заниматься».

Страховщики предлагают свой способ защиты имущественных прав при покупке жилья — титульное страхование. Это страхование риска полной или частичной утраты права собственности на недвижимость. Его специфика состоит в том, что полис защищает собственника жилья от уже происшедших событий, которые по каким-то причинам не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. «Любой владелец имущества в цепочке перехода на него прав в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно»,— поясняет ведущий эксперт по титульному страхованию «АльфаСтрахования» Ольга Боровикова.

По данным управления Федеральной регистрационной службы, в 2007 году в Москве было заключено более 77 тыс. сделок. «В общем числе сделок с жилой недвижимостью договоры купли-продажи составляют в среднем 60%. При этом в Москве оспаривается более двух тысяч сделок в год»,— отмечает начальник отдела центра страхования финансовых рисков РОСНО Виталий Ус.

В целом, по мнению экспертов, «неоднозначную историю» в нашей стране имеют не менее 5-6% объектов жилой недвижимости. По словам генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» Алексея Шленова, на сегодняшний день лишь 3-5% общего количества договоров по покупке недвижимости связаны с приобретением полиса титульного страхования. По статистике страховщиков, от 0,2 до 0,5% застрахованных по титулу сделок приводят к страховому случаю. Правда, общую сумму выплат и сборов по этому виду на рынке они оценить не берутся.

Страховщики уверяют, что на их памяти не одна остросюжетная история выплат по подобным полисам. Один из таких примеров приводит Александр Коробов. «После смерти продавца его родственники подают иск. Иск сложный: признание сделки недействительной, восстановление срока подачи заявления о принятии наследства и — назначение посмертно судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки,— рассказывает Александр Коробов.— Экспертиза производится по истории болезни».

При этом не важно, был ли продавец хронически больным или с психическими заболеваниями. Тот факт, что он в период продажи квартиры принимал какие-нибудь сильнодействующие психотропные препараты, которые тормозят психику, уже может послужить поводом для признания сделки недействительной. Вывод экспертизы в этом случае был следующим: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. И на основании этого суд признал сделку недействительной. А клиент страховщика, купивший квартиру, получает выплату по полису. Подробности о сумме выплаты страховщик, правда, не вспомнил.

Вот еще один инцидент, который произошел в Москве в начале 2000-х годов. Застрахованному покупателю квартиры повезло, так как он также получил страховое возмещение. «Продавец заявил, что он пьющий и как раз в момент совершения сделки у него был запой. Хотя сделка удостоверялась нотариусом, а нотариус наделен законом проверять дееспособность сторон в момент совершения сделки. Судебный процесс шел три года, в итоге продавцу удалось доказать, что он продал квартиру, не понимая, что он делает. И суд тоже признал эту сделку недействительной»,— рассказывает Александр Коробов.

Читайте так же:  Памятка ЧТО ТАКОЕ ФОРМА СЗВ-СТАЖ? СРОКИ СДАЧИ И ОТВЕТСВЕННОСТЬ. Когда сдаётся отчетность в пфр

Впрочем, страховщики признаются, что примеров с благополучным исходом для клиента немного. «С 1995 года таких случаев в моей практике было около семи»,— говорит Александр Коробов. Ольга Филатова объясняет это тем, что юридическая грамотность населения невысока — среднестатистический гражданин уверен, что нотариальное удостоверение сделки означает полную гарантию ее чистоты.

Титул не для всех

Прежде чем заключить договор по титульному страхованию, андеррайтеры компании анализируют всю цепочку перехода прав на имущество. Главная задача — обнаружить слабое звено, которое может привести к утрате права, а для этого изучаются правоустанавливающие документы предыдущих собственников. «Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность событий в прошлом, которые не могли быть зафиксированы в представленных документах, а именно: предыдущие браки собственника, неизвестные наследники, мошенничество в сделках»,— объясняет Ольга Боровикова. Лишь по результатам такого полного исследования можно оценить, стоит ли брать риск на страхование или нет.

Несмотря на столь трудоемкую работу, экспертиза представленных документов у страховщиков занимает в среднем всего один день. «На следующий день после предоставления полного пакета документов эксперт принимает решение о принятии риска на страхование. В отдельных случаях могут быть затребованы дополнительные документы для оценки риска»,— поясняет Ольга Боровикова.

Если страховщик принимает решение брать риск, это вовсе не означает, что компания готова выплачивать страховое возмещение при утрате права собственности по любому поводу. В договоре страхования прописывается ряд исключений, на которые страховое покрытие не распространяется. Например, в тех случаях, когда сделка считается ничтожной, если договор купли-продажи заключен под влиянием насилия или угрозы со стороны клиента или же он является лицом, признанным недееспособным.

Предусмотреть все возможные риски не удается даже страховщикам. В одной из компаний приводят очередной пример. Истец оспорил в суде факт выдачи им доверенности на заключение договора купли-продажи, по которому квартира поступила в собственность лица, продавшего ее впоследствии клиенту РОСНО. Суд иск удовлетворил. 11 февраля 2008 года по решению суда у клиента РОСНО, застраховавшего свое право собственности на квартиру, жилье должно было быть изъято. «Страховое возмещение по этому случаю еще не выплачено, но денежные средства на выплату зарезервированы,— рассказал «Деньгам» Виталий Ус,— выплата будет произведена сразу после предоставления выписки из государственного реестра о перерегистрации права собственности на недвижимость с клиента РОСНО на истца». То есть после окончательного подтверждения того, что клиент страховщика лишился квартиры. Страховая сумма в этом случае составляет 1,98 млн рублей.

По словам Ольги Боровиковой, на сегодняшний день средний годовой базовый тариф по страхованию титула составляет 0,2-0,4% страховой суммы. А страховая сумма, то есть та сумма, которая будет выплачена при наступлении страхового случая, определяется по соглашению сторон. Однако она должна находиться в пределах действительной стоимости имущества, которая подтверждается заключением оценщика. Кроме того, чем больше было заключено с квартирой сделок, чем больше насчитывается собственников по сделке, тем тариф будет выше. Риск наступления страхового случая повышается и при наличии в числе собственников недвижимости несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Как рассказал «Деньгам» Алексей Шленов, пересчета страховой суммы по застрахованной квартире с учетом инфляции и роста цен на недвижимость при выплате не происходит. При возникновении страхового случая компания выплатит ровно столько, сколько указано в договоре. Однако страховщики разрешают в процессе действия договора увеличивать страховую сумму с учетом роста цен на недвижимость. «Это можно сделать только до наступления страхового случая — до момента подачи иска в суд,— поясняет Александр Коробов.— Если страхователь сумму не повышает, а спор уже возник, и он побежал повышать страховую сумму, то, конечно, страховщик этого не сделает». Важно помнить, что при повышении страховой суммы придется доплачивать и страховую премию. Договор титульного страхования заключается на срок не менее одного года. При этом возмещаются случаи утраты права собственности на имущество по решению суда, вступившему в силу и после окончания срока действия договора. Но при условии, что исковое заявление было подано в суд в течение периода страхования.

Страховщики и риэлтеры по-разному оценивают развитие рынка титульного страхования. По словам первых, популярность таких полисов ежегодно растет. Этому способствует развитие ипотеки и повышение уровня финансовой культуры граждан. «Продавцы часто не хотят указывать в договоре купли-продажи сумму больше одного миллиона рублей, чтобы не уплачивать 13-процентный подоходный налог,— рассказывает Александр Коробов.— На деле же стоимость квартиры намного выше». По словам Виталия Уса, популярность титульного страхования за последние пять лет увеличилась в десятки раз. «При этом значительная часть риэлтерского сообщества еще настороженно воспринимает титульное страхование как инструмент защиты интересов покупателей недвижимости, видя в страховщиках своих конкурентов»,— уверяет представитель РОСНО.

У риэлтеров же совершенно иной взгляд на ситуацию. «В России нет титульного страхования. Это фактически жаргонное выражение»,— подчеркивает Михаил Гороховский. По его словам, есть ряд принципиальных отличий титульного страхования от того, что предлагают российские страховщики. Во-первых, титульное страхование должно быть пожизненным, а во-вторых, безлимитным. То есть страховщик должен выплатить ровно столько, сколько нужно, чтобы в полной мере восстановить утраченное право. Другими словами, выплаты должно хватить на покупку квартиры, аналогичной утраченной.

Кроме того, по мнению Михаила Гороховского, страховщику следовало бы с момента начала судебных тяжб выплачивать своему клиенту страховое возмещение, чтобы у того появилась возможность переехать в квартиру, к которой нет никаких претензий. А страховщик в это время продолжал бы отстаивать в суде права своего клиента. «А между тем жилищные споры длятся годами, люди живут под этим дамокловым мечом, переносят инсульты, инфаркты, умирают, так и не дождавшись ничего от наших страховщиков»,— говорит Михаил Гороховский.

Также он обращает внимание на то, что нет объективной статистики случаев, когда люди реально утратили право собственности и оказались на улице, а Росстрахнадзор, по его мнению, не отслеживает статистику по страховым случаям в титульном страховании. «Как правило, страховые взносы опираются на определенные расчеты. Расчеты, в свою очередь, опираются на статистику. То есть Росстрахнадзор, утверждая расчеты, должен был бы получить от страховщиков некую статистику. Иначе каким же образом появляются вот эти тарифы на страхование? — размышляет Михаил Гороховский.— Мы, риэлтеры, утверждаем, что они не предоставляют статистики, потому что она докажет, что их страховые тарифы даже на такой ограниченный вид страхования, как страхование от риска утраты права собственности, чудовищно завышены».

По мнению риэлтеров, титульное страхование в той форме, в которой оно есть сейчас, высокой популярностью не пользуется. «Размер платежей высок, а реальных страховых случаев, тем более выплат по ним, мало. Также не всегда прозрачны для потребителя предлагаемые договорные отношения и используемая специфическая терминология»,— объясняет вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. «У нас нет какой-нибудь системы защиты государством прав добросовестного приобретателя,— уверен Михаил Гороховский,— от этого страдает и рынок недвижимости — на него приходит меньше денег. Инвесторы с меньшей охотой вкладывают деньги».

Что такое совместная собственность

Для того чтобы вы смогли максимально полно разобраться в теме совместного имущества, нюансах раздела совместной собственности, нажитой в браке, необходимо четко понимать, что же называется совместной собственностью супругов.

Совместная собственность является одной из двух разновидностей общей собственности. Так, по Закону имущество может находиться в общей собственности:

1) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (общая долевая собственность);

2) без определения таких долей (общая совместная собственность).

Из этого следует, что не все имущество, которое за время брака появилось у супругов (либо у одного из супругов), является совместной собственностью. Если в качестве титульного собственника вещи, приобретенной в браке по возмездной сделке за совместные денежные средства, числится один из супругов, то это совместная собственность. Если в качестве титульных собственников вещи, приобретенной в браке, значатся оба супруга, и их доли не определены, эта вещь также будет являться предметом совместной собственности.

Если же вещь приобретена в браке, оформлена на обоих супругов, например, 1 /2 доли на одного супруга, 1 /2 доли – на другого, то эта вещь не будет являться совместной.

Важно понимать, что общая совместная собственность при ее разделе становится общей долевой, либо индивидуальной собственностью.

Пример: если у супругов в совместной собственности находится одна квартира, то после раздела имущества каждый из супругов станет долевым сособственником (каждому, скорее всего, будет принадлежать 1 /2 доли в общей долевой собственности на указанную квартиру), либо один из супругов станет собственником всей квартиры (индивидуальная собственность), а второму супругу достанется денежная компенсация.

Пример из практики.

Анна и Михаил прожили в браке 7 лет. За время совместной жизни они приобрели две однокомнатных и трехкомнатную квартиры. Кроме того, в собственности у них находились два автомобиля: «Мазда 3» и «Тойота Королла». В начале 2014 года они решили развестись, возникла проблема раздела нажитого иму­щества.

После долгих переговоров, при содействии бракоразводного юриста, супруги заключили соглашение о разделе совместного имущества, по условиям которого Анна получила в индивидуальную собственность однокомнатную квартиру и автомобиль «Мазда 3». Михаил получил однокомнатную квартиру и автомобиль «Тойота Королла». Трехкомнатную квартиру су­пруги определили в долевую собственность (по 1 /2 доли на каждого) и позже продали ее.

К совместно нажитому имуществу супругов относится любое недвижимое и движимое имущество, которое по Закону может считаться предметом частной собственности, приобретенное супругами в то время, когда они вели совместное хозяйство. При этом стоит учитывать, что не имеет никакого значения, на кого из супругов указанное имущество было оформлено.

Но что же такое недвижимое и движимое имущество?

К недвижимому имуществу относятся объекты, которые не могут быть перемещены без серьезного ущерба их назначению (это прежде всего имущество, тесно связанное с землей). Если говорить более конкретно, недвижимым имуществом являются дома, здания, сооружения, земельные участ­ки и предприятия. Кроме того, как бы это нелогично ни звучало, под понятие недвижимого имущества подпадают воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

Движимым имуществом называются вещи, которые свободно можно перемещать. К ним относятся деньги, ценные бумаги, различный транспорт (в том числе автомобили), украшения, другие предметы роскоши.

В состав движимого имущества, которое может быть предметом совместной собственности, входят:

  • доходы от трудовой деятельности. Важно понимать, что сюда включаются и доходы, которые еще только начислены, но не получены, к примеру, по причине просрочки в выплате заработной платы;
  • доходы от предпринимательской деятельности;
  • доходы от интеллектуальной деятельности;
  • доходы, получаемые в результате использования совместного имущества, к которым, например, могут относиться: плоды, какая-либо продукция. К плодам могут относиться продукты органического развития, как одушевленные, так и неодушевленные (растения). В качестве примера можно привести арендную плату за использование третьими лицами недвижимого имущества супругов: бани, построенной из при­надлежавшего обоим супругам бруса; щенков, родившихся у совместной собаки.
  • свадебные подарки, если они были подарены обоим супругам;
  • ценные бумаги (облигации, векселя, чеки, депозитные и сберегательные сертификаты, банковские сберегательные книжки на предъявителя, коносаменты, акции, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном порядке отнесены к числу ценных бумаг);
  • вклады, даже если они открыты на имя одного супруга. Главное здесь, чтобы вклад внес лично супруг и чтобы вносимые им денежные средства были совместно нажитыми;
  • доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, акции, облигации и дивиденды, получаемые от них;
  • лотерейные билеты (и выигрыши от них), если они были приобретены супругом во время брака на совместно нажитые средства. Если же лотерейный билет был куплен на личные сбережения супруга (которые, например, были получены в дар, по наследству или являлись добрачными), то право собственности на этот билет и выигрыши от него будут являться только его личной собственностью;
  • паи (например, на землю);
  • пенсии (по старости, трудовые и др.);
  • пособия (по безработице, детские, по инвалидности и др.);
  • иные денежные средства, не имеющие целевого назначения, которые могут быть в виде:
  • а) материальной помощи от третьих лиц;

    б) выплат ущерба, причиненного жизни или здоровью супруга;

    в) выплат за вред, причиненный имуществу, нажитому в браке (например, выплата страховой суммы при наступлении страхового случая);

  • драгоценности и иные предметы роскоши.

В состав недвижимого имущества, которое может быть предметом совместной собственности входят:

  • предприятия. В Законе под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности . В состав такого объекта входят совокупность всех видов имущества, предназначенного для поддержания его нормального функционирования, такие как земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором;
  • здания и сооружения;
  • жилые и не жилые помещения;
  • земельные участки;
  • воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.
  • Титульная собственность

    ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ — владение вещью, основанное на каком либо праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего факта юридического (напр., право собственности, основанное на договоре купли продажи вещи или переходе ее в порядке наследования). В отличие от… … Юридический словарь

    ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ — в гражданском праве владение вещью, основанное на к. л. праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего юридического факта титула (например, право собственности, основанное на договоре купли продажи вещи или переходе ее в порядке… … Юридическая энциклопедия

    ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ — владение лица, опирающееся на правовое основание (титул) и охраняемое законом. К числу титулов законодателем отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право оперативного управления.… … Словарь бизнес-терминов

    титульное владение — владение вещью, основанное на каком либо праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего факта юридического (напр., право собственности, основанное на договоре купли продажи вещи или переходе ее в порядке наследования). В отличие от… … Большой юридический словарь

    Читайте так же:  Договор с сиделкой, образец. Договор на сиделок

    ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ — в гражданском праве владение вещью, основанное на к. л. праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего юридического факта титула (например, право собственности, основанное на договоре купли продажи вещи или переходе ее в порядке… … Энциклопедический словарь экономики и права

    ВЛАДЕНИЕ ТИТУЛЬНОЕ — ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ … Юридическая энциклопедия

    ВЛАДЕНИЕ ТИТУЛЬНОЕ — (см. ТИТУЛЬНОЕ ВЛАДЕНИЕ) … Энциклопедический словарь экономики и права

    ВЛАДЕНИЕ — фактическое обладание вещью, которое предоставляет возможность для владельца непосредственно воздействовать на вещь. Право владения вещью (имуществом) одно из правомочий собственника (п. 1 ст. 210 ГК), иного владельца вещи (имущества), которому… … Юридический словарь современного гражданского права

    Владение — в гражданском праве, фактическое обладание вещью. Различаются В. собственника и В. несобственника. В. собственника одно из правомочий (наряду с Пользованием и Распоряжением), входящих в содержание права собственности, оно всегда… … Большая советская энциклопедия

    Рахимов, Муртаза — Бывший президент Республики Башкортостан Президент Республики Башкортостан (избирался в 1993, 1998, 2003 и 2006 годах, подал в отставку в июле 2010 года). Председатель Совета Республики Башкортостан, председатель Президентского совета Республики… … Энциклопедия ньюсмейкеров

    Регистрация права общей долевой собственности лиц, не являющихся титульными собственниками, на основании судебных актов о разделе совместного нажитого имущества

    В данной статье предлагается провести анализ позиций территориальных органов Росреестра по вопросу государственной регистрации права общей долевой собственности лиц, не являющихся титульными собственниками, на основании судебных актов о разделе совместного нажитого имущества.

    Так, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, не предусмотрено внесение изменений в запись о праве собственности.

    Вместе с тем, Закон о регистрации не содержит запрета на погашение регистрационной записи регистрирующим органом на основании вступившего в законную силу судебного акта и действия по аннулированию записи о праве собственности соответствуют положениям статьи 13 ГПК РФ, статьи 16 АПК РФ, согласно которым вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, и иных органов, организаций должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

    В силу части 3 статьи 58 Закона о регистрации в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании судебного решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда, либо право которого подтверждено решением суда.

    Исходя из вышеизложенного, актуальная запись о праве титульного собственника в ЕГРН на объект недвижимого имущества подлежит погашению.

    При этом, как для государственной регистрации права общей долевой собственности, так и для государственной регистрации права титульного собственника на оставшуюся долю, необходимо представление заявлений каждого сособственника и оплата государственной пошлины.

    Кроме того большинство территориальных органов Росреестра придерживаются позиции о том, что наличие прямого указания в судебном акте на прекращение зарегистрированного права в силу положений статьи 58 Закона о регистрации для погашения записи о зарегистрированном праве титульного собственника не требуется.

    Изложенная позиция высказана Управлением по Иркутской, Ульяновской, Калужской, Челябинской, Оренбургской, Белгородской, новосибирской, Владимирской, Тульской, Самарской областям, По республике Мордовия.

    Вышеуказанной правовой позиции придерживается, в том числе Управление по Ивановской области, которое отмечает, что в случае содержания в судебном акте указания об уменьшении доли титульного собственника без указания на прекращение права его собственности, либо о прекращении права титульного собственника на долю в праве в ЕГРН в запись о праве собственности вносятся изменения в части вида права с «собственность» на «общая долевая собственность» и указание соответствующей доли без взимания государственной пошлины и представления заявления лица, ранее являвшегося титульным собственником.

    Управлением по Белгородской области, Управлением по Калужской области было отмечено, что при прекращении зарегистрированного права титульного собственника ему направляется уведомление о прекращении за ним права собственности, а также сообщается информация о том, что данное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права на оставшуюся долю с оплатой государственной пошлины.

    Также в ходе анализа поступившей от территориальных органов Росреестра информации было установлено, что имеется практика, при которой право бывшего титульного собственника на оставшуюся долю регистрируется без представления им заявления и оплаты государственной пошлины, с указанием в качестве документов-оснований ранее включенного в ЕГРН право устанавливающего документа и судебного акта.

    По мнению Управления по Воронежской области внесение в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности лица, ранее являвшегося собственником объекта недвижимости, по сути, не является государственной регистрацией прав, поскольку ранее уже совершен юридический акт признания и подтверждения возникновения права собственности этого лица.

    Управление по Свердловской области в обоснование своей позиции о возможности государственной регистрации права общей долевой собственности на долю бывшего титульного собственника указывает, что в данном случае имеет место приведение записей ЕГРН в соответствие с документами — основаниями в результате вынесения судебного акта о прекращении права обшей совместной собственности.

    Отдельно отмечаем позицию территориальных органов Росреестра, которые придерживаются мнения о возможности внесения изменений в запись о праве титульного собственника (Управление по Республике Башкортостан, Управление по Республике Татарстан, Управление по Санкт- Петербургу).

    Так, Управление по Республике Башкортостан сообщает, что сложилась практика, при которой при поступлении судебного акта о разделе совместно нажитого имущества и признания доли в праве общей долевой собственности вносятся изменения в вид права с указанием размера доли на основании судебного акта, вступившего в законную силу. При этом дата государственной регистрации и документ — основание для титульного собственника остаются прежними. В случае, если в судебном акте указано на прекращение права собственности, то запись о праве титульного собственника прекращается и вносится запись о праве общей долевой собственности заявившего об этом лица.

    Управление по Республике Татарстан отмечает, что вынесение судебного акта о прекращении права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращение права в целом, а трансформацию права общей совместной собственности в общую долевую собственность.

    Управление по Санкт-Петербургу придерживается позиции, согласно которой при вынесении судебного акта о разделе совместно нажитого имущества в случае отсутствия указания на прекращение зарегистрированного права титульному владельцу следует обратиться с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части вида права с «собственность» на «общую долевую собственность», оплатив при этом государственную пошлину.

    Управляющий партнер юридической компании EL Group
    Еланский Игорь Юрьевич

    Обеспечительная передача правового титула – возможно ли это в России?

    Партнер коллегии адвокатов «Барщевский и Партнеры»

    специально для ГАРАНТ.РУ

    Одним из важных элементов, влияющих на развитие экономики любого современного государства, является грамотное правовое регулирование способов обеспечения обязательств. Правовое регулирование этой сферы призвано соблюсти баланс законных интересов должника и кредитора и в тоже время разрешить им использовать юридические конструкции, максимально позволяющие достигнуть экономических целей.

    На первый взгляд гл. 23 ГК РФ («Обеспечение исполнения обязательств») содержит достаточный перечень способов обеспечения обязательств: неустойка, залог, удержание вещи, поручительство, независимая гарантия, задаток и обеспечительный платеж. Кроме того, в части второй ГК РФ законодатель предусмотрел специальную возможность защиты интересов продавца таким способом обеспечения обязательства, как удержание правого титула на продаваемое имущество – то есть сохранение на него права собственности до оплаты товара или наступления иных обязательств (ст. 491 ГК РФ), а также посвятил целую главу договору финансирования под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ).

    Однако, понимая, что поименованные в законе способы обеспечения обязательств не способны исчерпывающим образом удовлетворить интересы участников коммерческого оборота, законодатель предоставил сторонам договора возможность создать собственные обеспечительные конструкции (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

    Иногда в качестве такой конструкции контрагенты выбирают обеспечительную передачу правового титула.

    Понятие обеспечительной передачи правового титула

    Одним из самых дискуссионных способов обеспечения исполнения обязательств были и остаются способы, предусматривающие обеспечительную передачу правового титула кредитору. То есть такие способы обеспечения, которые предусматривают перевод на кредитора права собственности на вещь (обеспечительная передача права собственности), либо права требования (обеспечительная уступка права).

    Сущность этих юридических конструкций сводится к тому, что в целях обеспечения исполнения обязательств по основному договору, должник либо третье лицо переносит на кредитора право собственности на определенную вещь, либо уступает право требования. В случае исполнения должником обязательства кредитор обязан возвратить право собственности на вещь (или перенести право требования при обеспечительной уступке). А в случае неисполнения обязательства кредитор в счет исполнения основного обязательства может оставить имущество за собой либо реализовать вещь по рыночной стоимости. Руководствуясь принципом свободы договора, стороны вправе детально согласовать условия договора и, в частности, решить вопрос о владении вещью, порядок реализации имущества, последствия превышения или недостаточности стоимости имущества для погашения суммы долга и т. д.

    Пример. Между Б и Д заключен договора займа, в силу которого Б обязан вернуть Д 10 млн руб. В обеспечение своих обязательств Б передал Д право собственности на нежилое помещение стоимостью 8 млн руб. Б не исполнил принятые на себя обязательства, поэтому Д вправе оставить недвижимость за собой в счет долга либо реализовать ее по рыночной стоимости.

    Преимущества и недостатки

    В чем плюсы и минусы обеспечительной передачи правового титула? Для кредитора преимущества обеспечительной передачи (например, по сравнению с залогом) очевидны. В зависимости от условий договора, опосредующего переход правового титула, кредитор вправе в упрощенном порядке реализовать имущество, либо оставить его за собой в счет погашения обеспечиваемого обязательства. Привилегированное положение кредитора, прежде всего, ощутимо, когда речь идет о недвижимом имуществе. В частности, у кредитора не возникает проблем, связанных с необходимостью проведения сложной процедуры реализации имущества. Даже договор ипотеки с условием о возможности реализации предмета залога путем оставления его в собственность залогодержателя (ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») не может быть назван достойной альтернативой. Ведь для того, чтобы залогодержатель стал собственником недвижимости, ему придется ожидать завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности, что при наличии конфликта с залогодателем может занять значительное время. У кредитора, воспользовавшегося обеспечительной передачей собственности, такой проблемы не возникает в связи с тем, что он уже является собственником имущества. Более того, поскольку кредитор становится собственником имущества, а должник перестает им быть, другие кредиторы должника не вправе рассчитывать на обращение взыскания на переданное в обеспечение имущество при исполнении судебного акта, на такое имущество нельзя наложить арест по обязательствам должника и т. д.

    Для должника, напротив, залог более предпочтителен, чем передача правового титула – ведь в последнем случае должник утрачивает возможность перезаложить имущество другому кредитору, поскольку больше не является его собственником и не вправе распоряжаться им.

    Важным недостатком, имеющим значение для обеих сторон, является высокий риск того, что при возникновении судебного спора, договор может быть признан недействительным как притворная сделка, прикрывающая залог. Например, такой вывод отражен в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 30 июля 2013 г. № 18-КГ13-72. Установив, что действия по получению заемщиком денежных средств сопровождались заключением договора купли-продажи, на основании которого займодавец стал собственником недвижимости заемщика, а также подписанием предварительного договора, позволяющего заемщику выкупить эту недвижимость, суд посчитал, что фактически между сторонами заключен договор займа с залогом недвижимого имущества.

    Правовая основа и судебная практика

    Каких-либо положений, запрещающих осуществлять перевод правового титула в обеспечительных целях, действующее законодательство не содержит. Кроме того, п. 2 ст. 218 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня видов договоров, на основании которых право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом.

    По моему мнению, системное толкование положений действующего законодательства дает основания полагать, что соглашения, предусматривающие перевод правового титула с целью обеспечения обязательства, не противоречат закону и имеют право на существование.

    Единственным препятствием для признания законности таких соглашений являются не нормы российского законодательства, а исключительно страх судей перед нестандартными договорными конструкциями. При этом не следует забывать, что титульные способы обеспечения становятся все популярнее в современном международном торговом обороте, а значит, российские суды все чаще будут сталкиваться с подобными соглашениями.

    Например, в рамках интеграции законодательства стран-членов Европейского Союза 6 июня 2002 г. была принята Директива Европейского Парламента и Совета Европейского Союза 2002/47/ЕС «О соглашениях по предоставлению финансового обеспечения» (On Financial Collateral Arrangements), посвященная вопросам правового регулирования финансового обеспечения. Одним из видов финансового обеспечения Директива признает соглашение, влекущее возникновение у кредитора права собственности на предоставляемое имущество (title transfer financial collateral arrangement).

    По всей видимости, осознавая потребность гражданского оборота в существовании обеспечительной передачи правового титула, ВС РФ однажды уже признал правомерность заключения такого рода договоров (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113). ВС РФ подчеркнул, что в силу ст. 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств является открытым. Поэтому стороны договора займа вправе предусмотреть в качестве способа обеспечения исполнения обязательства куплю-продажу недвижимого имущества под условием, по которому переход права собственности на объект недвижимости может ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком) своих обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно покупной ценой по договору купли-продажи недвижимости.

    Таким образом, постепенно в России начинает складываться судебная практика, допускающая заключение договора об обеспечительной передачи правового титула. Вместе с тем, несмотря на прецедентную правовую позицию ВС РФ, риск признания недействительным подобного рода соглашений остается высоким.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.