О правовой природе договора социального найма жилого помещения Текст научной статьи по специальности — Государство и право. Договор за наем теория

О правовой природе договора социального найма жилого помещения Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Остапенко Игорь Анатолиевич

В статье рассматривается договор социального найма, который обладает неоднозначной правовой природой, что и предопределило тему настоящего исследования. Изучая правовую природу соответствующего договора, автор приходит к выводу об отнесении указанной правовой конструкции к разновидности административного договора .The article considered the contract of social hiring. This agreement has ambiguous legal nature and that determined the theme of this study. Exploring the legal nature of the respective contract the author comes to the conclusion about reference of this agreement to the administrative contract.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Остапенко Игорь Анатолиевич,

Текст научной работы на тему «О правовой природе договора социального найма жилого помещения»

?О ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ОСТАПЕНКО Игорь Анатолиевич

Аннотация. В статье рассматривается договор социального найма, который обладает неоднозначной правовой природой, что и предопределило тему настоящего исследования. Изучая правовую природу соответствующего договора, автор приходит к выводу об отнесении указанной правовой конструкции к разновидности административного договора.

Annotation. The article considered the contract of social hiring. This agreement has ambiguous legal nature and that determined the theme of this study. Exploring the legal nature of the respective contract the author comes to the conclusion about reference of this agreement to the administrative contract.

Ключевые слова: административный договор, теория административного договора, практика административного договора, элементы административного договора, государственное управление.

Key words: administrative contract, administrative contract theory, administrative contract implementation, elements of administrative contract, public administration.

Стоит отметить, что правовая природа договора социального найма на сегодняшний день не вполне изучена в различных юридических аспектах. Его неоднозначная правовая природа позволяет выделить определенную специфику, присущую данному виду договора, не свойственную договорам частно-правового характера.

Ранее нами уже был рассмотрен ряд договоров1, которые по своей правовой сущности тяготеют не к частноправовой природе, а в большей или меньшей степени содержат в себе публично-правовые элементы, которые не присущи для гражданско-правовых договорных конструкций.

Такие договоры, на наш взгляд, с неоднозначной правовой природой, в большей или меньшей степени содержат в себе признаки, свойственные административному договору.

Административный договор — это соглашение двух или более субъектов административного права, одним из которых в обязательном порядке является государственно-властный субъект, нормативной базой соответствующего соглашения являются нормы административного права, цель соглашения — удовлетворение публично-правовых интересов. Пра-

вовой режим данного договора содержит административно-правовые элементы, которые не свойственны частному праву. Такое соглашение является юридическим фактом, заключение его означает возникновение административного правоотношения, влекущее установление, изменение или прекращение административных прав и обязанностей субъектов административного договора. С его помощью нормы административного права воплощаются в жизнь, осуществляется перевод абстрактных юридических предписаний в конкретные пра-воотношения2.

В связи с тем, что административный договор — комплексное по своей юридической природе соглашение, имеющее элементы как гражданско-правовых договоров, так и иных публичных договоров, то порой достаточно сложно отграничить правовую природу одного соглашения (договора) от схожей иной договорной конструкции.

Традиционно к числу административных договоров относят3:

— договоры о компетенции (разграничение или делегирование полномочий и предметов ведения);

— договоры в сфере управления государственной собственностью;

1 См., например: Остапенко И.А. Правовая природа договора аренды лесного участка // Мы и право : науч.-практ. журн. Волгоград : Изд-во Волгоград. ин-та экономики, социологии и права, 2012. № 3 (16). С. 30-35 ; Он же. Правовые формы взаимодействия казачьих общин и органов исполнительной власти Российской Федерации // Там же. № 2 (15). С. 17-22.

2 Остапенко И.А. Теория административного договора : моногр. Волгоград : Изд-во Волгоград. ин-та экономики, социологии и права, 2011. С. 60.

3 Бахрах Д.Н. Административное право : учеб. для вузов.

М., 2000. С. 132-133.

— договоры, обеспечивающие государственные нужды (именуемые в законодательстве «государственными контрактами»);

— финансовые и налоговые соглашения;

— контракты с военнослужащими, студентами, агентами спецслужб;

— договоры о взаимодействии, сотрудничестве;

— различного рода концессии и инвестиционные соглашения;

— договоры об оказании некоторых услуг частным лицам (охрана общественного порядка и имущества, содействие занятости населения, перевозка в общественном транспорте, коммунальные услуги).

В процессе изучения правовой природы того или иного соглашения (договора) исследователь должен принимать во внимание сформировавшиеся в науке административного права существенные признаки административного договора.

К существенным признакам административного договора следует относить:

— сторонами административного договора выступают органы государственного управления (особый субъектный состав);

— предметом договора являются действия, представляющие собой реализацию их планово-организационных функций4;

— особый порядок заключения и исполнения данных соглашений;

— подобные договоры порождают дополнительные права и обязанности сторон, по сравнению с общей правсубъектностью сторон, закрепленной в административном законодательстве;

— административный договор представляет собой институт административного права, и поэтому его нормативную базу составляют прежде всего, нормы административного права. В то же время, как было указано выше, подобные соглашения, помимо норм административного права, могут включать в себя правовые элементы иных отраслей права;

— цель подобных соглашений — удовлетворение общественного (публичного) либо государственного интереса;

— многие административные договоры имеют комплексный характер и регулируются нормами нескольких отраслей;

— определенный уровень контроля за его реализацией со стороны органов управления;

4 Покровский Б.В., Покровский Б.В. Договор в народном хозяйстве. Алма-Ата : Наука, 1987. С. 68.

— административные договоры имеют, как правило, организационное содержание (управленческий характер), их целью является достижение общественно значимых результатов;

— автономия воли сторон административного договора не носит характера абсолютного принципа, как это имеет место в частном праве. Заключение административного договора не только (а иногда не столько) право, но и обязанность соответствующих субъектов права;

— административный договор может заключаться непосредственно на основе норм действующего законодательства либо на основе нормативных и индивидуальных административных актов;

— возможность прекращения административного договора в одностороннем порядке органами (должностными лицами) исполнительной власти при неисполнении или ненадлежащем исполнении принятых обязательств другой стороной.

Кроме того, анализируя ряд нормативноправовых актов5, а также специальную литературу можно выделить и иные признаки административного договора6.

По нашему мнению, административным договором следует признавать и договор социального найма жилого помещения.

Последний в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

5 См. подробней: Остапенко И.А. Элементы административного договора в законодательстве Российской Федерации // Мы и право : науч.-практ. журн. 2011. № 2 (11) ; Он же. Элементы административного договора в региональном законодательстве // Бизнес. Образование. Право : Вестн. Волгоград. ин-та бизнеса. Волгоград, 2011. № 4 (17).

6 Остапенко И.А. О понятии «административный договор» // Мы и право: науч.-практ. журн. Волгоград, 2011. № 3 (12).

В России договор найма жилого помещения получает свое самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 году Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. В частности, Гражданский кодекс 1922 года содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др.

Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х годов прошлого века: 24 июня 1981 года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик7, а 24 июня 1983 года — Жилищный кодекс РСФСР8. Именно последний стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России. В частности, гл. 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 года складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»9.

С принятием второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной гл. 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма». Данное понятие используется, как правило, в научной литературе10, в Гражданском кодексе оно не содержится.

7 Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834.

8 Там же. 1983. № 26. Ст. 883.

9 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 147.

10 См., например: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 49 и далее; Толстой Ю.К. Жилищное

право. М., 1996. С. 21 и далее ; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 13-18 ; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и далее.

Проведя систематическое толкование норм гл. 35 ГК РФ, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК РФ.

Вместе с тем ст. 672 ГК РФ содержит правила, определяющие объект этого договора, -он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования.

Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ): «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) -жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим» (со^икаПр1^://оШте/ ref=C42FAE9CAAA0DF90BA9F9579006F012 0E9E49649F40E429859D59F60f8dFH)11.

Конструкция правоотношения по предоставлению жилого помещения закреплена в действующем законодательстве. Законодатель непосредственно устанавливает «право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» (ст. 53, 55 ЖК РФ).

В советской и современной российской литературе практически все исследователи рассматривают правоотношения по пользованию жилыми помещениями в качестве граж-

11 Российская газета. 2005. 12 янв.

данско-правовых, чего нельзя сказать о правоотношениях по предоставлению жилых помещений.

В качестве административно-правового данное отношение характеризовали В.Ф. Чигир12, Р.А. Ханнанов13, А.Н. Кичихин, И.Б. Мартко-вич, Н.А. Щербакова14, косвенно Ю.Г. Басин15 и др. Основные аргументы в пользу указанной точки зрения: данные правоотношения «вытекают из исполнительно-распорядительной деятельности этих органов» и жалобы граждан, связанные с этими отношениями, суду неподведомственны, рассматриваются в административном порядке (второй аргумент в настоящее время утратил свое значение, однако его можно модифицировать, указав, что судам данные споры подведомственны, но рассматриваются в порядке производства из публичных отношений).

В вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма — жилищного.

Исследуемая специфика договора социального найма складывается из ряда существенных особенностей.

Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель.

Далее, договору социального найма не свойственен принцип свободы договора, раскрытый в ст. 421 ГК РФ. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселе-

12 Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968.

13 Ханнанов Р.А. Основания возникновения советских жилищных правоотношений : дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1971. С. 12.

14 Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 128.

15 Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-

ния граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер»16. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера — она не предусмотрена.

Читайте так же:  Возврат парикмахерских и маникюрных ножниц. Возврат парикмахерских ножниц

Как уже отмечалось, договор социального найма заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. Под этим фондом в п. 1 и 3 ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом получить жилье возможно только в пределах нормы согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ.

Другая особенность выражается в специальном субъектном составе. Наймодателями по договору социального найма, как правило, выступают дирекции единого заказчика. Однако такое право может быть предоставлено и иным юридическим лицам17. Нанимателем в договоре социального найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 60 ЖК РФ). Закон предъявляет специальные требования к социально-экономическому статусу нанимателя, как мы это видим из ст. 49 ЖК РФ.

Договор социального найма по ряду своих существенных признаков тяготеет в большей

16 Седугин П.И. Жилищное право. М. : Норма, 2003. С. 114 ; на сложный юридический состав, из которого возникает право на жилое помещение по договору социального найма, указывает и Л.М. Пчелинцева (см.: Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. 2004. № 5. С. 2324).

17 См., например: Пункт 1 ст. 21 Закона г. Москвы от

11 марта 1998 г. № 6 (ред. от 16 февраля 2005 г.) «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Моск. гор. Думы. 1998. № 5. Ст. 56.

степени к одной из разновидностей административного договора, так как:

во-первых, одной из сторон договора является орган государственной власти — орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий полномочия в сфере удовлетворения гражданами потребности в жилье;

во-вторых, условия договора, его форма и структура определяются не самими сторонами, а кодифицированным федеральным законом, который содержит необходимые условия и элементы указанного договора;

в-третьих, подобные договоры заключаются для удовлетворения общественного (публичного) так и государственного интереса (эффективное управление государственной собственностью), а административные договоры в свою очередь имеют, как правило, организационное содержание (управленческий характер), их целью является достижение общественно значимых результатов;

в-четвертых, прерогативные полномочия органов исполнительной власти по отношению к своему контрагенту и как следствие вышеуказанного в подобного рода соглашениях осуществляется обязательный контроль над его реализацией со стороны органов управления;

в-пятых, многие административные договоры имеют комплексный характер и регулируются нормами нескольких отраслей. Договор социального найма жилого помещения, помимо своей специфики в содержании, в процессе заключения и исполнения, содержит много элементов из гражданско-правовых договоров, а именно договора коммерческого найма;

в-шестых, в ЖК РФ установлен особенный порядок заключения подобных договоров;

в-седьмых, в указанной правовой конструкции ограничен принцип свободы договора;

в-восьмых, особый порядок, предшествующий заключению договора, который не свойственен договорам гражданско-правового характера.

На основе вышеизложенного возможно с определенной долей уверенности утверждать, что договоры социального найма, заключаемые между органами исполнительной власти и нанимателями жилого помещения, попадают под ряд вышеуказанных свойств, присущих административному договору. Поэтому данный вид соглашений может быть отнесен к одному из видов административных договоров, которые заключаются органами исполнительной власти Российской Федерации в сфере управления государственной собственностью.

Использование термина «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения

СОВРЕМЕННОЕ ПРАВО №8 2011 Страницы в журнале: 96-99

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

Проанализировано употребление термина «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения. Приведена аргументация позиции автора о необходимости закрепления договора коммерческого найма жилого помещения на законодательном уровне.

Ключевые слова: жилищное право, договор коммерческого найма.

Use of the term “commercial” in respect of tenancy agreement

Analyzed using the term “commercial” in relation to a contract of employment premises. Given to the author’s argument about the need to secure the agreement of commercial tenancy at the legislative level.

Keywords: housing law, commercial contract of employment.

Отсутствие законодательного закрепления обозначенного в главе 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ договора найма жилого помещения как коммерческого не мешает рассматривать данный договор таковым в теории, судебной практике и в законодательстве субъектов Федерации. В то же время некоторые правоведы, в частности Е.В. Трушин, полагают, что применять термин «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, так как из главы 35 ГК РФ не следует, что собственник обязательно должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к ней собственника жилого помещения. Кроме того, такое именование договора найма приведет к противоречию со ст. 682 ГК РФ, согласно которой плата, предусмотренная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение, установленный законом, и при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор будет называться коммерческим[1].

Существование такой позиции (на наш взгляд, совершенно необоснованной) вызывает необходимость рассмотреть вопрос о целесообразности применения термина «коммерческий» к договору найма жилого помещения.

«Коммерческий» означает «торговый»[2]. Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (из которого предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества. Действительно, возмездный характер договора найма позволяет наймодателю получать доход от предоставления жилого помещения для проживания нанимателю. Под доходом при этом следует понимать деньги или иные материальные ценности, получаемые от какого-нибудь рода деятельности[3]. В свою очередь деятельность по предоставлению жилья на условиях договора найма не подпадает под определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, так как не подразумевает в качестве основной цели систематическое получение прибыли и ее вправе осуществлять любые лица, а не только зарегистрированные в качестве предпринимателей в установленном законом порядке. Сущность рассматриваемого договора состоит в возмездном предоставлении жилья для проживания на определенный срок в целях удовлетворения жилищной потребности гражданина-нанимателя, что вовсе не предполагает систематичности сдачи жилья внаем и преследования в качестве основной цели извлечение прибыли. Так, в соответствии со ст. 684 «Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок» ГК РФ наймодатель вправе отказаться от продления договора найма с нанимателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, в том числе по причине необходимости для собственного проживания. Кроме того, получаемый наймодателем от сдачи жилья внаем доход не рассматривается в качестве прибыли налоговым законодательством, прежде всего НК РФ. Так, объектом налогообложения физических лиц и организаций являются получаемые ими доходы, в частности, физические лица уплачивают налог на доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (п. 1 ст. 208 НК РФ), организации — налог на имущество, в том числе переданное во временное владение, пользование (п. 1 ст. 374 НК РФ), налог на прибыль с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду или иного его использования (ст. 274, ч. 4 ст. 250 НК РФ).

С учетом изложенного необходимо понимать коммерческую природу договора найма жилого помещения следующим образом: основная его цель состоит в удовлетворении жилищных потребностей граждан, что в то же время позволяет собственнику жилья извлекать доход в силу возмездности данного договора. Таким образом, в условиях рыночной экономики коммерческая направленность рассматриваемого договора (удовлетворение потребности в жилье на возмездной основе, предполагающей получение дохода) в полной мере отражает интересы его сторон.

Обозначенный в главе 35 ГК РФ договор найма жилого помещения, на наш взгляд, в полной мере отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, преследующего потребительские цели (обеспечение жильем малоимущих и других нуждающихся в нем категорий граждан). В защиту своей позиции приведем следующие аргументы.

Во-первых, указание на коммерческий характер договоров найма, заключаемых в отношении жилых помещений, предоставляемых из жилищного фонда коммерческого использования, содержит п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. При этом допускается возможность заключения подобных договоров в государственном и муниципальном жилищном фонде, кроме фонда социального использования, из которого жилье предоставляется по договорам социального найма, о чем упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ.

Во-вторых, в настоящее время наем жилья независимо от жилищного фонда, из которого предоставляются жилые помещения, является возмездным, предполагающим наличие платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (статьи 671, 678, 682 ГК РФ; п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153—157, части 1 и 5 ст. 100 ЖК РФ). При этом только по договору социального найма граждане при определенных условиях могут рассчитывать на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Также некоторым категориям граждан специализированные жилые помещения предоставляются на условиях безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК РФ). Договор же найма (коммерческого) предполагает несение гражданином расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме.

По мнению Е.А. Суханова, возмездность обозначенного в главе 35 ГК РФ договора найма жилого помещения, в отличие от договора социального найма, состоит в том, что он направлен на извлечение дохода наймодателем от сдачи жилого помещения внаем и закон в настоящее время не ограничивает размер платы за жилье, устанавливаемый соглашением сторон[4]. Указанная позиция поддерживается практикующими юристами, обоснованно считающими, что коммерческим является договор найма жилого помещения с условием об оплате, значительно большей, чем по договору социального найма, причем составной частью такой оплаты (помимо расходов на капитальный ремонт, коммунальные услуги) выступает доход собственника жилья. Так, в г. Ульяновске (Засвияжский район) ежемесячная плата за наем однокомнатной квартиры в среднем составляет 6000—7000 тыс. руб., а в Москве — около 30 000 руб. Причем на стоимость не влияет такой критерий, заложенный в основу расчета размера платы за жилое помещение по договору социального найма, как объем площади жилого помещения, — важным фактором определения цены найма выступает местонахождение жилья. По подсчетам, собственник жилого помещения в Москве, передающий его внаем (коммерческий), может рассчитывать на доход в размере 6% годовых. Для сравнения: базовая ставка платы за пользование жилым помещением для нанимателей по договорам социального найма (платы за наем), установленная распоряжением администрации г. Ижевска от 26.12.2007 № 327, составляет 2,71 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, в г. Омске — 3,2 руб. за квадратный метр, а в г. Оренбурге плата за наем социального жилья в 2009 году в связи с финансово-экономическим кризисом вообще была снижена с 2,2 руб. до 0,21 руб. за квадратный метр. Постановлением Правительства г. Москвы от 10.12.2008 № 1112-ПП с 01.01.2009 были предусмотрены следующие ставки платы за наем по договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений: для домов со всеми удобствами, лифтом, мусоропроводом — от 1,51 до 1,17 руб. за квадратный метр; для домов без лифта, мусоропровода — от 0,67 до 0,5 руб. за квадратный метр[5].

Таким образом, обозначенный в главе 35 ГК РФ договор найма (коммерческого), удовлетворяя потребности граждан в жилье, в то же время коренным образом отличается от потребительского договора социального найма, так как преследует и другую цель — получение собственником дохода от сдачи жилья внаем.

В третьих, по мнению некоторых авторов, положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о возможности законодательного ограничения платы за жилое помещение, предоставляемого по договору найма (коммерческого), не отвечает современным потребностям рыночной экономики, так как при принятии закона, устанавливающего максимальный размер платы за жилое помещение (если только речь не идет о социальном жилье), значительно сузится рынок жилья, сдаваемого на условиях договора найма (коммерческого), что может привести к обострению социальной ситуации в стране[6]. Данное утверждение является спорным, а требование п. 1 ст. 682 ГК РФ, на наш взгляд, заслуживает особого внимания. По сути, указанная норма ГК РФ содержит противоречие: она, с одной стороны, исходя из принципа свободы договора, обозначенного в ст. 421 ГК РФ, предоставляет сторонам договора найма (коммерческого) жилого помещения право устанавливать размер платы за наем по взаимному соглашению, а с другой — подразумевает возможность ограничения такого права. Возникают закономерные вопросы: для чего необходимо такое ограничение и сможет ли оно в случае, если все-таки соответствующий закон будет принят, существенно повлиять на заключение коммерческих договоров найма жилья? На наш взгляд, положение о возможном установлении государством максимального размера платы за наем необходимо рассматривать в качестве гарантии прав нанимателя как наиболее слабой стороны коммерческого договора найма. Приведенные выше статистические данные показывают существенную разницу в размерах оплаты социального и коммерческого жилья. Закрепляя договорный режим установления платы за наем жилого помещения при коммерческом найме в п. 1 ст. 682 ГК РФ, законодатель тем самым позволяет собственнику систематически извлекать доход от сдачи жилья внаем, но в то же время стремится оградить нанимателя от произвола со стороны собственника жилья, зачастую стремящегося к установлению неоправданно высокой наемной платы. На наш взгляд, такое государственное регулирование отношений коммерческого найма жилых помещений необходимо, так как ничем не ограниченная «свобода договора» неизбежно приведет к тому, что наниматель останется один на один с дикой стихией рынка. Практика разумного ограничения свободы установления платы за коммерческий наем жилья уже давно используется, например, в Германии, где с 18.02.1974 (с изменениями и дополнениями) действует Закон о регулировании повышения наемной платы, преследующий цель помешать ее стихийному росту и защитить нанимателя[7]. Так, наймодатель вправе требовать согласия нанимателя на повышение платы за наем жилья лишь при соблюдении следующих условий: 1) размер платы остается неизменным в течение года; 2) новый размер платы не превышает размера платы, обычной для данной местности и в домах аналогичного типа за последние четыре года; 3) в течение трех лет наемная плата не может повышаться более чем на 30%. При этом размер платы за наем и ее повышение ставятся в зависимость от «возраста», благоустроенности предоставляемого жилья и взимаемой до этого платы: чем больше срок эксплуатации жилого помещения, тем меньше процент повышения наемной платы, и наоборот, если повышается благоустроенность жилья (например, за счет произведенных наймодателем улучшений) либо до этого взималась небольшая плата, то процент, на который она может повыситься, увеличивается. Наймодатель обязан передать нанимателю письменное уведомление о повышении платы за наем жилья, в котором должны быть обоснованы причины такого повышения и содержаться точный расчет новых платежей. В свою очередь наниматель, получив такое уведомление, имеет право в течение двух месяцев проверить обоснованность повышения платы и ее соответствие плате за наем, обычной для данной местности. При несогласии с повышением платы наниматель по закону вправе предъявить иск об оспаривании согласия на повышение наемной платы, о взыскании излишне уплаченных сумм либо расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Читайте так же:  Понятие иска и его элементы. Иск его элементы и виды

На наш взгляд, российский законодатель должен продумать конкретные механизмы защиты нанимателя от необоснованного завышения платы за наем жилья. В таком случае, даже если законодатель и воспользуется правом, обозначенным в п. 1 ст. 682 ГК РФ, и примет соответствующий закон, это не только не приведет к снижению предложения на рынке коммерческого найма жилья, но и станет эффективным инструментом защиты прав нанимателей.

Резюмируя изложенное, можно сделать вывод, что договор найма жилого помещения, обозначенный в главе 35 ГК РФ, по своей природе является коммерческим: сущность его состоит в удовлетворении потребности граждан в жилье на возмездных началах, что, в свою очередь, предусматривает получение собственником жилья дохода от сдачи его внаем. Исходя из этого, считаем целесообразным включить наименование «коммерческий» в статьи главы 35 ГК РФ применительно к договору найма жилого помещения.

1 См.: Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 5.

2 Современный словарь иностранных слов: Около 20 000 слов. — М., 1993. С. 293.

3 Словарь русского языка: 70 000 слов / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 22-е изд., стереотип. — М., 1990. С. 181.

4 См.: Гражданское право: Учеб. для студентов вузов: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. — М., 2008. С. 596.

5 Статистические данные взяты из материалов аналитического центра irn.ru // Недвижимость и цены. 2008. № 27 (7—13 июля). См. также www.regnum.ru, www.omsk.ru, rway.ru (дата обращения: 10.07.2010).

6 См.: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 14; Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. № 2. С. 22—23.

7 См.: Салтанова С.А. Защита прав нанимателя жилого помещения по законодательству Германии // Правоведение. 1994. № 3. С. 118—122.

Аренда жилья или наем жилья – в чем разница?

Аренда жилья или наем жилья – в чем разница?

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Какой договор заключать, если сдаешь квартиру – договор аренды или договор найма жилого помещения? Какие проблемы создает договор найма жилого помещения? Почему все стараются заключить договор аренды?

Вы решили снять квартиру, и Вам предлагают заключить договор — какую форму выбрать? Поговорим о различиях в условиях договоров аренды и найма жилого помещения.

Основные отличия договора аренды от договора найма:

Как правильно заключать договор найма жилого помещения:

Составить договор найма жилого помещения

Основные отличия договора аренды от договора найма

Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.

До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Соответственно, по логике законодателя и логике структуры Гражданского кодекса РФ, договора не включенные в одну главу – являются различными и общие правила одного вида не применимы к регулированию правоотношений во втором, если об этом прямо не указано.

В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:

  • прокат — §2
  • аренда транспортных средств — §3
  • которая в свою очередь делится на:
    • аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
    • аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
    • аренда зданий и сооружений — §4
    • аренда предприятий — §5
    • финансовая аренда (лизинг) — §6
    • По логике, договор найма жилого помещения должен был бы входить в главу 34 в виде отдельного параграфа, однако Гражданский кодекс РФ содержит отдельную главу 35 «Наем жилого помещения».

      общие условия договора аренды и договора найма жилого помещения

      Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату — передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

    • сохранение договора при смене собственника;
    • преимущественное право на заключение договора на новый срок;
    • внесение арендной платы (платы за наем);
    • разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;
    • возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

    отличные условия договора аренды и договора найма жилого помещения

    аренда наем жилого помещения
    имущество любое (в разрешенных законом пределах) ст. 607 ГК РФ) только жилое помещение (ст. 673 ГК РФ)
    принимающая сторона любое правоспособное и дееспособное лицо (ст. 606 ГК РФ) только гражданин (физическое лицо), или юридическое лицо заключающее договор для проживания гражданина (ст.ст. 671 — 672 ГК РФ)
    цель использования имущества возможность использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ) только для проживания (ст. 678 ГК РФ)
    форма договора письменная только для договоров, заключаемых на срок более года, либо если хотя бы одна сторона – юридическое лицо письменная форма обязательна
    государственная регистрация все договора аренды недвижимого имущества только договора со сроком год и более

    По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

    Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

    Как правильно заключать договор найма жилого помещения

    Если заключить договор аренды жилого помещения?

    Как видно из ранее приведенного анализа, если договор заключается в отношении жилого помещения, то правильным является — договор найма жилого помещения. Многие граждане боятся заключать договор найма жилого помещения считая, что впоследствии нельзя будет выселить нанимателей. Однако подобные проблемы возникают не из-за того, что заключен договор найма жилого помещения, а из-за того, что он заключен не правильно.

    Если стороны заключат между собой договор аренды жилого помещения в письменной форме на срок более года, то ничто не помешает арендатору пойти с исковым заявлением в суд и признать этот договор заключенным на условиях договора найма жилого помещения. Напомним, что не название определяет договор, а его – предмет (статья «Структура договора. Пример построения договора.»).

    Именно по этой причине будет неправильным пытаться защитить свои интересы заключая договор аренды, вместо договора найма жилого помещения.

    Отсутствие срока в договоре найма жилого помещения

    Именно данное условие, в совокупности с соблюдением порядка расторжения договора, является основным защитным средством от проблем с выселением недобросовестных жильцов.

    Самой главной ошибкой, которую могут допустить при заключении договора найма жилого помещения – отсутствие срока, на который заключается договор. Отсутствие согласованного сторонами срока не является нарушением, приводящим к недействительности договора, а является фактором, максимально помогающим нанимателю. Это связано с тем, что согласно статьи 683 Гражданского кодекса РФ — если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    Преимущественное право при заключении договора на новый срок

    Второй ошибкой, связанной со сроком, является нарушение порядка расторжения договора по окончанию его срока.

    По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

    Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

    Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

    Правильное расторжение договора найма жилого помещения включает в себя несколько условий:

  • проверка наличия или отсутствия оснований для досрочного расторжения договора;
  • предложение заключить договор на иных условиях или не заключать договор с иными лицами на срок не менее чем год;
  • обязательное письменное уведомление о предстоящем расторжении договора не менее чем за 3 месяца (условие о 3-месячном сроке не обязательно, если иной срок предусмотрен договором или срок договора найма жилого помещения не указан, но общий срок договора менее 3-х месяцев. Считаем, что что в данном случае действует правило о разумном сроке).
  • Следует запомнить, что «просто так, по желанию собственника» расторгнуть договор найма жилого помещения нельзя. К сожалению, многие граждане считают, что раз они стали собственниками то в любой момент могут как заключить договор, так и расторгнуть его. Подобная самоуверенность приводит к многочисленным судебным процессам, в которых собственники проигрывают суды из-за того, что не соблюдали условия договора найма жилого помещения или Гражданского кодекса РФ о его расторжении. Право собственности, помимо самого права, наделяет собственников и обязанностями – в рассматриваемом нами случае, обязанностью надлежащей причины для расторжения договора или оснований для незаключения его на следующий период.

    Как указано выше, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Данное условие защищает права нанимателя на необоснованный отказ от заключения договора.

    Например, бабушка может обидеться на то, что ее не приглашают на чай в квартиру, которую она сдает и отказаться от договора на новый срок. Но именно правило статьи 684 ГК РФ не дает возможность просто так расторгнуть договор или отказаться его заключать на новый срок только по причине «он мне не нравится». Для надлежащего расторжения необходимы нарушения со стороны нанимателя. Если стороны при заключении договора согласовали условие, что наниматель должен не менее чем 2 раза в месяц приглашать бабушку на чай, а отказ является основанием для одностороннего отказа в продлении договора – то подобное условие будет надлежащим и законным.

    Именно по этой причине следует внимательно читать раздел договора с пунктами, касающимися его расторжения. Согласно правила статьи 421 Гражданского кодекса РФ — граждане и юридические лица свободны в заключение договора:

  • если Вы собственник, и в будущем желаете без проблем расторгать договор, то включайте в условия о расторжении любые причины, вплоть до не выключенного ночью счета, по которым впоследствии договор не будет продлен автоматически;
  • если Вы наниматель, то внимательно читайте все условия в договоре по вопросу его досрочного расторжения и соблюдайте их. Без оснований для досрочного выселения собственник не сможет расторгнуть с Вами договор ранее согласованной даты, а если это произойдет и он Вас выгонит – Вы можете взыскать убытки с него в суде.
  • Исходя из сказанного, надеемся стало понятно, почему правило о проверки оснований для досрочного расторжения договора мы поставили на первое место в порядке расторжения договора.

    Если все-таки Вам хочется расторгнуть договор найма жилого помещения, а формального повода нет (ну не нравятся Вам эти приличные, но чем-то противные жильцы), то Вам надлежит дождаться окончания срока договора, предупредить заранее о расторжении договора и предложить такие условия, при которых Ваши жильцы обязательно откажутся. Очередной ошибкой будет то, что Вы предложите цену в три раза больше, чем была раньше. Да – они откажутся. Но если Вы заключите договор с той же ценой, но уже с другими жильцами, то согласно статьи 684 Гражданского кодекса РФ наниматель получает право требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков.

    Выход есть – договоритесь с новыми жильцами на включение в договор условия «беспрепятственного доступа в квартиру в любое время суток» и право нанимателя по этой причине расторгнуть договор в одностороннем порядке. Соответственно будете защищены и Вы

  • в новом договоре условие, при соблюдении которого Вы может заходить в 3 часа ночи в квартиру;
  • если Вы нарушите свое обещание так не делать, то он съедет в любой момент.
  • Срок в договоре найма жилого помещения

    Наконец-то мы подошли к вопросу о сроке, который необходимо указывать в договоре найма жилого помещения. Какой-то конкретный срок, который подойдет и для нанимателя и для собственника посоветовать сложно:

  • с одной стороны сторонам хочется заключить один раз на много лет договор и больше не знать проблем. При подобном намерении сторон можно заключать договора на максимальный срок для договора найма жилого помещения – 5 лет, с обязательной государственной регистрацией.
  • с другой стороны, зачастую жизненные условия меняются так неожиданно, что всегда должна быть возможность для своевременного изменения условий договора или его расторжения. При подобном настроении можно заключат договор и на один месяц, а затем каждый месяц его пролонгировать.
  • Наша рекомендация простая – золотая середина — указывайте 10-ти месячный срок договора найма, но с обязательными дополнительными условиями о возможности досрочного расторжения:

  • для собственника – если Ваши отношения с нанимателем радужные и безоблачные, наниматель своевременно оплачивает за жилое помещение и соседи на него не жалуются, то по условиями автоматической пролонгации (абз. 2 ст. 684 ГК РФ) договор будет продлеваться неоднократно. Срок менее чем год, избавляет Вас от необходимости в государственной регистрации обременения, а при необходимости расторгнуть договор, у Вас есть эта возможность и право;
  • для нанимателя – если проблем с собственником не будет, то по правилу автоматической пролонгации жить Вы будете долго и счастливо. А при возникновении проблем Вы в любом случае имеете право, предупредив за 3 месяца, расторгнуть договор.
  • Плата по договору найма жилого помещения

    Последним важным условием договора найма жилого помещения, на котором хотелось бы остановиться, является условия о плате по договору найма жилого помещения. Если Вы получили квартиру по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде, то условия об оплате Вы не можете менять – Вы будете платить не больше того, чем платят другие, т.к. вопросы о плате за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулирован статьей 154 Жилищного кодекса РФ и иными соответствующими статьями Жилищного кодекса РФ.

    Если же договор найма жилого помещения заключается между гражданами или юридическими лицом и гражданином, то согласно статьи 682 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

    При определении размера платы мы советуем ориентироваться на статью 154 Жилищного кодекса РФ, но с учетом того, что квартира не является квартирой государственного или муниципального жилищного фонда. Для учета этих особенностей мы рекомендуем разделять в договоре плату за наем и ту прибыль, которую Вы собираетесь извлекать. Для этого мы рекомендуем использовать примерно следующую структуру платы за жилое помещение по договору:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
    1. 1. договорная плата за жилое помещение;
    2. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
    3. плату за коммунальные услуги.
    4. Как видите, мы предлагаем из платы за пользование жилым помещением выделить договорную плату за жилое помещение. Это связано с известной проблемой о регулировании размеры платы за наем органами местного самоуправления (об этом чуть ниже). Например, если Вы установите плату за наем в размере 300 рублей за м2 (15 000 руб. за квартиру в 50 м2), то теоретически это может быть оспоримо.

      Однако если Вы разделите плату за жилое помещение на плату за наем в размере 10 руб. / м2 и договорную плату за жилое помещение в размере 290 руб. / м2, то подобное разделение не будет оспоримым, т.к. будет соответствовать принципу «свободы договора».

      Размер платы за наем регулируется органами местного самоуправления – пробел или проблема?

      Одним из возможных проблемных мест, на наш взгляд, не урегулированных в настоящее время законодателем, является установление размера платы за наем жилого помещения. Проблема заключается в следующей правовой связке:

      ст. 682 ГК РФ — В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

      ч. 3 ст. 156 ЖК РФ — Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) … устанавливаются органами местного самоуправления.

    5. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
    6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
    7. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

    ЖК РФ, Статья 156. Размер платы за жилое помещение

    1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
    2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
    3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.…

    Данная связка позволяет сделать вывод, что размер платы за наем, по аналогии являющейся арендной платой, ограничен размером устанавливаемым органами местного самоуправления. А значит, существует теоретическая вероятность, что наниматель по договору найма жилого помещения заключенного с собственником-гражданином, попробует в судебном порядке оспорить часть размера платы за жилое помещение и распространить на нее размер платы за наем установленный органом местного самоуправления. Однако, в подобном случае законодательно отсутствует запрет установить иные составляющие платы по договору найма жилого помещения.

    Считаем, что при постановке подобного вопроса в судебной практике будет необходимо решение Верховного суда Российской Федерации, для разрешения вопроса:

  • имеет ли собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) право устанавливать размер платы за наем отличающийся от размера установленного органом местного самоуправления,
  • или собственник (за исключением договоров социального найма и договоров найма государственного или муниципального жилищного фонда) имеет право включать в размер платы за жилое помещение помимо платы за наем и платы за содержание жилого помещения, иные составляющие позволяющие ему извлекать прибыль из деятельность по сдаче в наем жилого помещения.
  • Составить договор найма жилого помещения

    После прочитанного материала предлагаем Вам образец договора социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Посмотреть образцы, а также самостоятельно их заполнить и подобрать необходимые именно Вам условия .Вы можете на отдельной странице:

    Договор найма жилого помещения

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Договор за наем теория

    Договор купли-продажи являлся с древнейших времен, безусловно, самым распространенным видом договора в Египте. Вместе с тем в надписях эпохи «Старого царства» встречаются сообщения о договорах других видов — например, о найме услуг и найме работы. «Я работник некрополя, который работает за плату. »1, — говорится в одной из них. «Я поручил изготовить статую скульптору, который был доволен платой»2, — сообщает другая. Некоторые сведения о работе по найму в эпоху «Среднего царства» можно почерпнуть в одном из писем Хеканахта своим домочадцам1. Практика работы на основании соглашений о найме, безусловно, существовала в указанные эпохи, но ни одного текста договора такого рода до нас от них не дошло, что дает основание для вывода о том, что во времена «Старого» и «Среднего» царств условия найма оформлялись, как правило, устным образом.

    Большинство древнеегипетских документов, в которых идет речь о договорах найма работников, относится ко времени «Нового царства». Иератический папирус из Берлинского музея, опубликованный в 1906 году Элэном Гардинером, зафиксировал несколько сообщений о найме рабынь в правление Аменхотепа III и два текста договора, закрепивших на письме его условия. Из них видно, что договор такого рода заключался при свидетелях, стороны произносили клятву в том, что будут соблюдать его. При выработке соглашения особо подробно оговаривались размер и способы оплаты работы по найму. В одном из случаев наймо-датель взял на себя обязательство возместить нанимателю каждый день, в который рабыня не сможет работать из-за жаркой погоды.

    Содержание договоров о найме рабынь показывает, что предметом соглашений были не сами рабыни, а дни их работы на нанимателей. Причем в текстах договоров отсутствовали какие-либо указания на виды работ, для выполнения которых они нанимались. Наем рабынь представлялся в качестве их покупки нанимателем. Так, в одном из контрактов говорилось: «33 год, первый месяц наводнения, 5 день, в правление его величества царя Аменхотепа III, живущего всегда и вечно. В этот день была пастухом Месуа сделана покупка у жительницы го-рода Пихи (?) и ее сына жреца Мени (?) 17 дней (работы) рабыни Харит (Hryt) и 4 дней рабыни Хануит (Hnwt). За это им была дана следующая цена: украшение джаит стоимостью 6 рингов2, украшение ти стоимостью 4 ринга, 1 бык стоимостью 8 рингов, 8 коз стимостью 4 (?) ринга и (еще какие-то вещи) стоимостью 15 рингов.

    После этого они сказали: «Как Аммон существует, так и царь существует! Если дни будут жаркими, то будет дана компенсация, день за день, поскольку я сполна уплатил стоимость этого».

    Она произнесла эту клятву перед советом из судей Перусера. Вот их список. ». Далее перечислялись имена пяти жрецов. В самом конце контракта назывались имена жителей поселения, выступивших в качестве свидетелей при его заключении1.

    Комментируя тексты сообщений и контрактов о найме рабынь, Элэн Гардинер заметил: «Из шести сделок, записанных здесь, пять были заключены о найме рабов с их собственниками на небольшое число зафиксированных дней. Первое, что заслуживает внимания, — это то, что это очень хорошее и точное свидетельство широкого распространения рабства в правление XVIII династии. Ни один из контрактов такого рода не только не известен до этой даты, но до времени Тахарки2 еще и не обнаружен»3. Однако нельзя не отметить, что плата за наем рабынь была, как показывает вышеприведенный текст договора, довольно высокой.

    Предметом договора найма могли быть и животные. «Наем животных, особенно ослов, был всеобщим»4, — отмечает Ричард Яс-нов. Очевидно, что при заключении договоров такого рода должны были специально оговариваться условия содержания животных нанимателем, его обращение с ними. Но как было на самом деле, трудно сказать: большинство договоров о найме животных заключалось в устной форме. Не менее важной частью подобных договоров были и гарантии возврата животных Хозяину в надле-жащем состоянии и в срок. Из документов, в которых нашли отражение в той или иной мере случаи передачи животных в наем, видно, что собственники животных стремились заручиться при этом гарантиями, которые могли бы защитить четвероногих работников от притязаний третьих лиц. Такой гарантией выступала иногда клятва нанимателя не допустить нарушения интересов наймодателя.

Добавить комментарий

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.