Кредит на строительство под залог дома. Постройка дома под залог квартиры

Кредит на строительство под залог дома

Профессиональная задача специалистов «Финансового сервиса» — найти для клиентов оптимальные условия кредита на строительство дома под залог дома, квартиры, участка.

Специфика кредита на строительство под залог недвижимости

Предоставление недвижимого имущества в качестве обеспечения — практически обязательное условие для получения финансовой помощи со стороны банка, если речь идет о возведении или завершении нового объекта.

В этом случае фигурируют крупные денежные суммы и масштабные затраты на еще не существующие материальные ценности. Выдавая кредит на строительство дома под залог дома, банки надежно страхуют себя от возможных рисков. От клиента могут также потребовать привлечения поручителей или созаемщиков.

Способы получения кредитов

Существуют разные варианты кредитов на строительство дома под залог дома: ипотечный, целевой, потребительский, через застройщика. У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Выгодно ли брать кредит на строительство дома под залог квартиры или другой недвижимости?

Очевидное преимущество банковской услуги — это шанс быстро возвести заветный особняк. А процентные ставки по кредиту могут выглядеть достаточно скромно на фоне постоянного роста цен на комфортные загородные объекты, строительные материалы и услуги.

Есть и другие привлекательные нюансы:

  • Возможность кредита на строительство под залог недвижимости по льготной программе: специальные предложения для молодых семей и держателей зарплатных карт, использование жилищного сертификата или материнского капитала и другие.
  • Если банк кредитует застройщика жилищного комплекса, на территории которого вы планируете возвести дом, он заинтересован в сотрудничестве с вами. Обычно это выражается в дополнительных льготах и бонусах.
  • Индивидуальные схемы выделения кредита на строительство дома под залог дома. Например, невозобновляемая кредитная линия позволяет брать займ траншами и существенно экономить на оплате процентов. Возвращать долг тоже можно не ежемесячно, а по мере завершения отдельных этапов строительства.
  • Как взять кредит на строительство дома под залог дома (квартиры, участка) на оптимальных условиях?

    Эксперты «Финансового сервиса» предлагают самые эффективные механизмы поиска лучших условий для кредита под строительство дома под залог квартиры или другой недвижимости. Вы не оплачиваете расходы по одобрению кредита и в случае неудачи (вероятность 10-15 %) не теряете ни копейки.

    Если вы хотите взять кредит на строительство под залог недвижимости, оставьте заявку на сайте или сообщите свои контактные данные.

    Чтобы добиться лучших условий кредитования для своих клиентов, мы разработали технологию 3Q-андеррайтинга на основе процедур ведущих российских банков.

    Это позволяет нам посмотреть на кредитную заявку глазами банка, прежде чем она попадёт на стол банковского сотрудника, что в 3 раза повышает вероятность одобрения. С помощью данной технологии мы гарантированно выявляем и исправляем все слабые стороны заявки и добиваемся самой низкой ставки по кредиту в каждом конкретном случае.

    Мы уверены в этом, поэтому все расходы по одобрению кредита берём на себя.

    Получить кредит на постройку дома в большинстве банков очень и очень проблематично. Хорошей альтернативой может стать получение кредита на строительство дома под залог квартиры от компании «МКК Сфера Займов». Это позволяет получить средства под тот же процент, но на лучших условиях и начать возведения жилья своей мечты.

    Как построить загородный дом под залог квартиры

    Если вы располагаете любой другой недвижимостью, будь то коммерческие помещения, или квартира, ее можно использовать для получения денег. Сама процедура схожа с регистрацией стандартного займа в банке, а вот требования к заемщикам в разы ниже, что позволяет большому количеству граждан получить необходимые средства.

    Мы одобряем большинство заявок по кредитам на строительство дома под залог квартиры!

    Условия оформления займа

    • Под залог московского жилья на руки можно получить крупную сумму, которая исчисляется исходя из рыночной стоимости ваших квадратных метров. В большинстве случаев это более, чем достаточно для строительства среднего дома.
    • Оформляется договор в срок от 1 рабочего дня. Уже через час после размещения своих данных на сайте, вы уже будете знать решение по заявке и предварительную сумму.
    • Единственным требованием является наличие в собственности человека недвижимости.
    • Документы для оформления кредита

      Вам потребуется предоставить:

      1. Паспорт
      2. СНИЛС или водительские права
      3. Правоустанавливающие документы на квартиру
      4. Согласие супруга (супруги) – если объект, это совместно нажитое
      5. Оставляем на сайте заявку о получении кредита на строительство дома под залог квартиры. Форма проста – нужно указать ФИО и контактный номер телефона.

        Оформление договора. После обсуждения условий, графика платежей, согласования сроков, подписываются бумаги в офисе, куда вам после одобрения заявки необходимо будет подойти с оригиналами документов

        Далее проводится регистрация договора, который требуется предоставить вместе с правоустанавливающими документами в Росреестр, где на жилье накладывается обременение.

        После регистрации выдаются деньги. Их наши клиенты могут получить наличными или в виде перевода на карту. Также возможна выдача аванса сразу после подписания договора.

        Как правильно построить дом в ипотечный кредит

      6. 1. Чем отличается ипотечный кредит на строительство дома от ипотеки квартиры
      7. 2. Что может быть дополнительным залогом?
      8. 3. Как получить ипотеку на строительство дома под залог земли
      9. 5. Необходимая документация
      10. На деле же все по-иному. Банку надо предоставить гарантию возвратности средств, при ипотечном кредите ею служит обременение, накладываемое на приобретаемое имущество, оно остается в залоге до полной выплаты долга.

        Что может использовать в качестве залога при ипотеке на строительство дома? Фактически самого дома еще нет, он только в проекте, даже будущую стоимость назвать невозможно. Вот и приходится потенциальному заемщику искать варианты залога, так как без него ни один банк не то что не даст одобрение, даже рассматривать заявку на станет.

        Чем отличается ипотечный кредит на строительство дома от ипотеки квартиры

        Со вторичным жильем все просто. Стоимость объекта уже имеет стоимость, ликвидно (если вдруг завтра заемщик откажется платить) и легко может быть реализовано. С загородным домом совсем не так.

        Когда речь идет о дополнительном залоге любого недвижимого имущества, то говорится только о собственном объекте недвижимости заемщика, что подтверждается документально. При этом также будет требоваться документ, который укажет на то каким образом гражданин стал владельцем этого объекта. Это может быть договор дарения, купли-продажи, документы на получение наследства.

        Самое простое решение — это оставление в залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика. Если у вас есть какая-то недвижимость, например, квартира, то будет даже несколько вариантов построить дом в кредит.

      11. Первый — взять простой нецелевой кредит под залог недвижимости, полученные средства направить на постройку дома.
      12. Второй вариант — взять именно ипотеку на строительство дома под залог имеющегося жилья, этот вариант будет более сложным в оформлении, но зато окажется на порядок выгоднее. Наложение обременения на имеющуюся недвижимость никак не мешает вам все также полноценно ее использовать, только сменить собственника вы не сможете.
      13. Как получить ипотеку на строительство дома под залог земли

        Оценка проводится силами заемщика, это может быть самостоятельный поиск эксперта или же банк посоветует обратиться в определенную фирму. Специалист выезжает на место, изучает объект, делает замеры, а после составляет акт, в котором и будет прописана рыночная цена объекта. Стоимость оценки объекта, может оказаться на 10–15% меньше той, на которую вы рассчитывали.

        Так как банк выдает сумму, отталкиваясь от указанной экспертом цены, то здесь заемщика ждет еще одна сложность — сумма кредита может оказаться гораздо меньше той, что нужна на возведение дома. Гражданину может хватить буквально только на фундамент и все. Где взять кредит на строительство дома в дальнейшем?

        Если вы изначально понимаете, что выделенных банком денег вам не хватит, нужно заранее обговорить с банком ситуацию и прийти совместно к какому-то решению. А решение чаще всего одно — постепенная замена залога.

        К примеру, вы взяли деньги, оформленные под залог земли, их хватило на возведение фундамента и еще какие-то работы. Получился уже не просто участок земли, а участок с постройкой, его стоимость возросла. Теперь по согласованию с банком вы вновь приглашаете оценщика, который определяет новую стоимость залога, которая оказывается выше. Банк переоформляет залог, разницу в цене отдает заемщику. И так можно делать несколько раз, в процессе строительства объект будет становиться все дороже.

        Условия получения ипотеки на строительство дома

        Кредит на строительство частного дома под залог собственного земельного участка предлагают многие банки, работающие с ипотечными кредитами. При этом гражданину в любом случае нужно иметь определенную часть собственных средств для возведения дома, обычно это 15% от стоимости возведения объекта по смете. Если же стоимость залога меньше, чем расходы по смете, то банком с заемщика берется 15% от оценочной стоимости залога.

        Программы кредитования строительства деревянных домов от банков:

      14. в Сбербанке можно получить кредит на строительство дома с первым взносом 15%. Залом может быть земельный участок или иная собственная недвижимость заемщика;
      15. в Банке Москвы можно получить такой кредит без первого взноса. Залогом может выступать только земельный участок;
      16. в Запсибкомбанке нужно отдать 20% первого взноса, залогом может быть только земельный участок.
      17. Необходимая документация

        Взять кредит на строительство дома можно, лишь собрав необходимый пакет документов. Говорить о едином эталоне требуемой документации нельзя, каждый кредитор будет говорить лично о своих требованиях к заемщику: но в целом список будет схожим:

      18. справки о доходах;
      19. Самая важная часть пакета документов — это смета на строительство или договор с подрядной организацией.

        О точном пакете документов вы получите информацию у банка-кредитора. После сбора всей необходимой документации и положительного решения банка можно начинать возведение дома.

        Чаще всего кредит на строительство предоставляется не всей суммой, а траншами, что более выгодно для заемщика.

        Самостоятельное строительство без подрядчика

        Если вы желаете получить кредитование на строительство деревянных домов, подготовьте себя к трудоемкому процессу. Кредит очень сложен в оформлении, банки очень тщательно проверяют заемщика, объект залога и сам проект.

        Ставка по кредиту на строительство дома будет немного выше, чем при стандартной ипотеке, это объясняется повышенными рисками банка.

        Ипотека на строительство дома

      20. Любой
      21. 1 год
      22. 2 года
      23. 3 года
      24. 4 года
      25. 5 лет
      26. 6 лет
      27. 7 лет
      28. 8 лет
      29. 9 лет
      30. 10 лет
      31. 12 лет
      32. 15 лет
      33. 20 лет
      34. 25 лет
      35. 30 лет

    Взять ипотеку под строительство частного дома

    Оформить ипотеку на строительство частного дома, покупку земельного участка, можно по следующим программам:

    • Банк Дельтакредит «Строительство дома»
    • Сбербанк «Загородная недвижимость»
    • СвязьБанк «Жилой дом»
    • Если заемщик имеет в собственности другую недвижимость, он сможет воспользоваться программами кредитования под залог имеющейся недвижимости.

      Оформить кредит на строительство жилья, на земельный участок, без первоначального взноса можно по целевым программам. Такие предложения банков предусматривают минимальный взнос собственными средствами от 25–30%.

      Одновременно с кредитом на строительство загородного дома оформляется кредит на покупку земельного участка, на котором планируется строительство.

      Пример: Сметная стоимость строительства (с земельным участком) составляет 5 млн. р., заемщик готов оплатить первоначальный взнос в сумме 2,5 млн. р. На 2,5 млн. р. планируется оформить ипотеку сроком на 10 лет.

      Сумма ежемесячных взносов по банкам составит:

      Банк Ставка Ежемесячный взнос
      Сбербанк 10,0% 33,0 тыс. р.
      ДельтаКредит 8,25% 30,6 тыс. р.
      СвязьБанк 11,5% 35,1 тыс. р.

      Если брать нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости, ставка будет выше на 3–4 п., ежемесячный взнос составит от 41 тыс. р., что в среднем на 10 тыс. р. больше, чем по целевым программам. Но вероятность выдачи кредита под залог имеющейся недвижимости выше.

      Калькулятор для расчета

      Рассчитать кредит на строительство дома можно при помощи специальных кредитных калькуляторов.

      Заемщику потребуется ввести стоимость строительства. Сумму, которая планируется к уплате в качестве первоначального взноса, срок кредитования. Программой будет произведен расчет суммы ежемесячного платежа. Например, при стоимости сделки 6 млн. р. и первоначальном взносе 3,5 млн. р., сроке на 15 лет, ежемесячный взнос составит от 29 до 42 тыс. р., общая средняя сумма переплаты около 3 млн. р.

      Условия получения

      Ипотека на строительство частного дома оформляется гражданам РФ. В банке Дельта Кредит оформить кредит можно иностранным гражданам. Возраст заемщика от 20–21 года, на момент погашения задолженности ему не может быть больше 65–75 лет. Минимальное требование по трудовому стажу – от 6 месяцев на последнем месте работы. Заемщик должен подтвердить свой доход. Если дохода заемщика недостаточно, возможно привлечение созаемщиков по сделке в количестве 3–4 человек.

      Обязательный объем участия в сделке собственными средствами 25–30 и более процентов.

      Кредит на строительство дома под залог квартиры

      Наши преимущества

      Как получить кредит

      Получить решение онлайн

      Подписать кредитные документы

      Получить деньги наличными или на счет в любом Банке

      Кредит на дом / дачу под залог недвижимости

      Национальная Фабрика Ипотеки совместно с АО КБ «Руснарбанк» предоставляет ипотечные кредиты на строительство жилья, покупку участка, дачи, частного дома. Мы не имеем особых условий к расположению объектов недвижимости, которые вы хотите приобрести. Выбранный для покупки дом может располагаться в любом регионе и на любой удаленности от крупных городов РФ.

      Как взять кредит на строительство под залог квартиры:

    • 1. Рассчитайте сумму ежемесячного платежа, который будет для вас наиболее комфортным в нашем ипотечном калькуляторе.
    • 2. Заполните все необходимые поля заявки. Процесс одобрения займа проходит в онлайн режиме, для того чтобы вы могли получить решение в наиболее сжатые сроки. В среднем одобрение занимает 1 день.
    • 3. Выберите удобную дату сделки. Сразу после ее оформления вы сможете получить деньги в удобном для вас виде – на счет в любом банке либо наличными.
    • Обратите внимание! Мы не предоставляем кредит на строительство жилья под залог частных домов. Объектом залога может выступать только квартира, апартаменты или таунхаус, имеющий в документах статус квартиры.

      Требования к залогу
    • • Предмет залога должен находиться в:
      • — Москве или Московской области в населенных пунктах, удаленных от границ МКАД не более чем на 50 километров;
      • — Санкт-Петербурге;
      • — Казани, включая населенные пункты Осиново, Усады, Куюки, Зеленодольск, Высокая гора, Царево;
      • — Волгограде, Волжском;
      • — Екатеринбурге;
      • — Уфе;
      • — иных регионах, утвержденных НФИ.
      • • В квартире должны быть проведены паровые, электрические либо газовые коммуникации для отопления, обеспечивающие тепло на всей жилой площади.
      • • Сантехническое оборудование, окна и двери должны быть в исправном состоянии.
      • • Если объект расположен на последнем этаже многоквартирного дома – исправное состояние крыши.
      • • Если на плане имеются отметки о наличии санитарно-технического оборудования, допускается его фактическое отсутствие на момент приобретения квартиры.
      • Требования к заемщику:

      • • от 18 до 65 лет (на момент погашения кредита);
      • • гражданство РФ;
      • • официальное трудоустройство на последнем месте работы от 4 месяцев.
      • При рассмотрении кредитной истории потенциальных заемщиков для одобрения заявок на кредит на строительство дома под залог квартиры мы не учитываем состояние платежей по кредитным картам.

        Если у вас остались вопросы по условиям займов, оставьте заявку у нас на сайте или свяжитесь с нашими менеджерами по указанным телефонам. Мы свяжемся с вами в удобное время.

      • 4. Условия получения ипотеки на строительство дома
      • 6. Самостоятельное строительство без подрядчика
      • Ипотека на строительство жилого дома — это сложный вид займа. Если вы решились построить частный дом в кредит, вам придется потрудиться, подстраиваясь под условия банка и собирая необходимую документацию. Результатом стараний станет дом, построенный по собственному проекту. Но проблема в том, что еще нет стоящей залоговой стоимости кроме земли.

        Какие банки дают кредит под строительство дома в размере более 75% стоимости земли? Таких нет. А заемщику как правило нужно не менее 2–4 стоимостей земли. То есть этот кредит будет беззалоговый (так как он не обеспечен залогом). Получается, что это потребительский кредит на большую сумму, которую получить очень трудно. Поэтому банки и отказывают.

        Что может быть дополнительным залогом?

        Оставить в залог чужое имущество невозможно. Если это и возможно, то только в сторонних небанковских организациях. Как получить кредит на строительство дома в этом случае?

        Залог — земельный участок, на котором будет возводиться дом. Земля в любом случае уже должна находиться в собственности заемщика, невозможно по одному кредитному договору и землю купить, и дом на ней построить. Так что, ипотеку на строительство дома уже заведомо предполагает, что у потенциального заемщика есть оформленная на него земля. Вот этот участок и можно оставить в залог.

        Итак, у вас есть земля, на которой вы планируете возвести дом, значит, можно использовать ее для оформления ипотеки. Первоначально банк потребует сделать оценку этого участка. Исходя из цены в акте оценки, будет назначена максимально возможная сумма кредита, обычно это 70–80% от рыночной стоимости земли.

        Одна из причин этого — при оценке учитываются примерные дальнейшие затраты на облагораживание объекта. Акт об оценке будет действовать 6 месяцев.

        По правилу банков у гражданина должно уходить на внесение ежемесячного платежа не более 50% от получаемого дохода.

        Банк, изучая заявку заемщика, для определения максимальной суммы выдачи рассматривает не только акт оценки, обязательно изучаются доходы заемщика.

        К примеру, залог был оценен в 2 миллиона рублей, первоначальный взнос в размере 15% — это 300 000 рублей. В кредит уйдет 1,7 миллиона рублей. Если заемщик получает 50 000 рублей, то в месяц он должен отдавать не более 25 000 рублей. Если сделать расчеты на кредитном калькуляторе Сбербанка или калькуляторе кредита на нашем сайте, то при процентной ставке 15,75% годовых и оформлении кредита на 14 лет ежемесячный платеж составит примерно 25 000 рублей. На таких условиях можно оформить кредит на строительство дома при зарплате в 50 000 рублей.

        Банки разрешают привлекать созаемщиков, их доходы также учитываются при назначении максимально возможной суммы выдачи. Чаще всего созаемщиками становятся супруги.

        По итогу сделки вместе с кредитным договором заемщик подписывает документ о наложении обременения на земельный участок. Согласно этому документу никаких юридических сделок с землей заемщик сделать не может. Обременение снимается только после погашения задолженности перед банком в полном объеме.

      • подтверждение трудоустройства;
      • документы на оставляемый залог.
      • Банки позволяют строить дома без привлечения сторонних организаций. Заемщик в этом случае самостоятельно составляет смету, включающую стоимость материалов, подведение к дому коммуникаций и прочих обязательных затратных составляющих. Для составления такой сметы можно обратиться в строительную организацию, которая более осведомлена в затратах на строительство и сможет сделать более объективную смету.

        Я взял пять кредитов на строительство дома

        История не для слабонервных

        В 2016 году мы с супругой купили земельный участок для строительства дома. Своих денег на дом не хватало, и мы взяли кредит.

        Мы давно мечтали переехать за город, в свой дом. Вариант с таунхаусом нам не нравился, поэтому мы решили купить участок и построить на нем бревенчатый дом по своему проекту.

        К моменту покупки участка мы знали, что без кредитных денег построить дом не сможем. Варианты начали просчитывать заранее, чтобы не утонуть в кредитах и не остаться без дома.

        У нас получилось. Надеюсь, мой опыт поможет и вам принять решение.

        На этот дом мы взяли пять кредитов, построили его за 2,5 года

        Как я пытался взять кредит на строительство дома

        Ипотека на строящийся таунхаус или квартиру и кредит на строительство дома — это разные кредиты. В первом случае недвижимость остается в залоге, поэтому банк не рискует: если плательщик не сможет вернуть долг, банк продаст его жилье. А вот выдача кредита на строительство объекта, которого еще нет в природе, — операция более рисковая.

        Банк не одобрит кредит на строительство, если у вас нет участка. Мы купили участок на свои деньги — это должно было стать дополнительной гарантией для банка: в собственности есть земля, а кредитов нет. Если денег нет ни на участок, ни на дом, я рекомендую основательно все взвесить. Брать кредиты и на покупку участка, и на строительство дома — опасный сценарий.

        Я изучил предложения нескольких банков, которые в тот момент выдавали кредиты на строительство, и оформил несколько заявок: в одном банке мне отказали сразу, в другом несколько недель обрабатывали мою заявку и в итоге тоже отказали. У меня хорошая кредитная история без просрочек, и отказы были непонятны.

        При личной встрече менеджер банка рассказал, что кредиты на строительство одобряются очень редко. Даже после одобрения могут не пройти проверку документы на строительство — договор с застройщиком, смета и документы на право собственности земельного участка. Если что-то не пройдет проверку, в кредите откажут. Это внутренний регламент банка, и изменить его не получится.

        Еще банк требует разрешение на строительство, а его получение занимает несколько месяцев. Пока оформляете разрешение, одобрение банка уже перестанет действовать. Если захотите получить кредит по этой схеме, то разрешение нужно оформлять заранее.

        Я решил больше не запрашивать кредиты на строительство и пойти другим путем: составить смету и по мере строительства дома оформлять потребительские кредиты, когда своих денег будет не хватать. Ставка по потребительским кредитам выше, но этот вариант все равно показался мне выгодным: не нужно платить проценты за всю сумму сразу, требуется меньше документов, а строительство можно начать раньше.

        После окончания строительства я планировал рефинансировать потребительские кредиты с высокой процентной ставкой одним общим под залог построенного дома. Условия по таким кредитам лучше: ставка на 5—7 процентных пунктов меньше, а максимальный срок больше. В итоге кредитная нагрузка уменьшится.

        В итоге мой план выглядел так:

      • Составить смету и понять, сколько нужно денег и когда.
      • Подавать заявки на кредиты по мере необходимости.
      • Рефинансировать все кредиты под залог построенного дома.
      • Составление сметы

        Когда планируют ремонт в квартире, часто выходят за рамки бюджета. Но если в случае с ремонтом можно оставить одну комнату незавершенной, то жить в недостроенном доме не получится. Чтобы не израсходовать весь бюджет при строительстве, мы несколько недель изучали предложения.

        Для начала посетили выставочные площадки застройщиков — это несколько десятков плотно стоящих демонстрационных домов. Еще бывают площадки, где несколько мелких застройщиков показывают свои дома — по 1—2 от каждого . Дома похожи, а стоимость зависит от материалов и компании.

        Плюс заказа в крупной компании в том, что у них есть банки-партнеры, готовые одобрить кредит на строительство дома в этой компании. Минус — внести изменения в проект по своему желанию нельзя: нужно выбирать из доступных вариантов и их комплектаций. Наши изменения застройщик внести в проект не мог: размер комнат, планировка ванной комнаты и материал стен были фиксированными. Предложенные варианты нас не устраивали.

        А еще всю работу пришлось бы заказывать у одного застройщика — это часто бывает невыгодно. От такого предложения мы отказались.

        Минимальный вариант дома размером 7 ? 7 м. Источник: сайт terem-pro.ru Более дорогой вариант проекта того же дома, но размером 9 ? 11 м. Источник: сайт terem-pro.ru

        У мелких застройщиков свобода выбора больше. Многие соглашаются бесплатно доработать проект, но редко бывают льготные программы кредитования. Мы хотели дом из оцилиндрованного бревна и искали застройщика, который специализируется на этом материале.

        Компанию выбрали на одной из выставок деревянных домов. Нам предложили несколько типовых проектов на выбор. У каждого проекта было несколько вариантов планировки, еще можно было выбрать дерево и его размер. Мы внесли около 10 изменений в проект: увеличили диаметр бревна, козырек у крыши, высоту потолка, размеры комнат, учли перепланировку в ванной комнате. Как выбирали дом и из чего складывалась цена, я расскажу в отдельной статье.

        Для планирования сметы нужно знать этапы строительства, их сроки и стоимость. Дом из бревна возводится в два этапа: сначала коробка — это фундамент, стены и временная крыша; затем второй этап — коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. После возведения коробки дом должен отстояться, это время отводится под естественное оседание дома при высыхании бревен — усадку. Рекомендация застройщика — не меньше года между этапами. Это особенность деревянного домостроения.

        Проект с выбранными материалами и комплектацией стоил 2,6 млн за первый этап и 3,9 млн за второй. Дополнительно мы заложили 300 тысяч на бурение скважины, установку септика и подведение коммуникаций к дому и 10% от сметы на непредвиденные расходы.

        Первый этап занимает 3—6 месяцев в зависимости от погоды, а потом еще год усадки. После этого можно начинать второй этап строительства. Итого нам требовалось 2,9 млн в начале строительства и еще 4,6 млн через полтора года.

        Предварительная смета на наш дом — 7,5 млн рублей

        На что нужны деньги Сколько Когда
        Первый этап 2,9 млн рублей: 2,6 млн по смете и 0,3 млн на непредвиденное В начале строительства
        Второй этап 4,3 млн рублей: 3,9 млн по смете и 0,4 млн на непредвиденное Через 1,5 года
        Внешние коммуникации — скважина, септик, электричество 300 000 Р В середине второго этапа

        План финансирования

        После сбора вводных я сел составлять бизнес-план.

        На первый этап нужно было 2,9 млн рублей. У нас было накоплено 900 тысяч, родители закрыли вклады и подарили нам еще 800 тысяч. Оставшиеся 1,2 млн я планировал взять в кредит. Первый этап продлился полгода.

        Второй этап начинался через год после завершения первого. На него требовалось 4,6 млн рублей с учетом запаса в 10% и расходов на скважину, септик и электричество. Я планировал каждый месяц после начала первого этапа откладывать 50 тысяч рублей на второй этап — за полтора года накопится 900 тысяч. Остается 3,7 млн рублей. На потребительские нужды банки обычно дают не более 1,5 млн. Я рискнул и заложил в план получение двух кредитов по 1,5 млн с интервалом 1—2 месяца . Одобрит ли их банк и по какой ставке — я знать не мог. Оставшиеся 700 тысяч я договорился занять у друзей, если деньги потребуются.

        Итого: кредит 1,2 млн на первый этап, два кредита по 1,5 млн на второй и долг 700 тысяч у друзей.

        Все кредиты я планировал брать на максимально возможный срок — для потребкредитов это 5—7 лет . Так ежемесячный платеж и общая кредитная нагрузка будут меньше, а вероятность одобрения следующих кредитов — больше. От страхования жизни отказывался: с ним получалось не так выгодно, даже с учетом того, что кредитную ставку понижали. Еще при досрочном закрытии кредита страховка, как правило, не возвращается.

        В начале лета 2016 года, когда я составлял план, средняя ставка по потребительским кредитам без оформления страховки была около 20%, а ставка рефинансирования — 11%. Я рассчитывал, что ставка будет снижаться и дальше, но на всякий случай заложил планируемую кредитную нагрузку по ставке 21% годовых. При моих параметрах суммарный ежемесячный платеж по кредитам составил бы около 95 тысяч.

        Финал моего плана — рефинансирование всех кредитов одним под залог построенного дома. Банк принимает в залог только зарегистрированные объекты — на процесс регистрации построенного дома я заложил еще 6 месяцев.

        У каждого банка свои требования к объекту залога. Например, не все банки принимали в залог деревянные дома, а некоторые вообще не работали с загородной недвижимостью — только с квартирами. Иногда требования предъявлялись к фундаменту, наличию коммуникаций и удаленности от ближайшего города, в котором есть офис банка.

        На тот момент в Москве я нашел всего пять банков, которые были готовы принять деревянный дом в залог. Это второе рискованное допущение: за время строительства кредитная политика банков могла измениться и дом уже не подходил бы под залоговые условия.

        В залог оформляются зарегистрированные дом и участок, а банки давали в кредит только 50—70% от их совокупной оценочной стоимости. После рефинансирования я мог рассчитывать на ставку 12—14% годовых при сроке 10—15 лет . Если рефинансировать 4,2 млн рублей — сумма всех кредитов по плану — на 15 лет по ставке 14%, ежемесячный платеж будет около 56 тысяч. Это меня устраивало.

        Как все вышло на самом деле

        Первый этап строительства. В июне 2016 года Центральный банк снова снизил ключевую ставку на 0,5%. Курс евро, от которого зависит стоимость внутридомовых коммуникаций и оборудования, в течение зимы и весны снижался. Я решил, что пора действовать.

        Так выглядел мой дом после усадки и контурной отделки

        Первый кредит на 1,2 млн рублей под 20,9% годовых оформил в том же банке, где брал и досрочно закрыл автокредит: от банка поступило предодобренное предложение. От страховки отказался. Договор на строительство подписал в тот же день, через неделю на участок приехали строители.

        Когда копали котлован под фундамент, оказалось, что из-за особенностей участка фундамент нужно дополнительно укреплять и делать глубже. Друг, работающий в сфере ландшафтного проектирования, согласился с выводом строителей. Укрепленный фундамент обошелся в дополнительные 350 тысяч и сразу съел 300 тысяч, отложенные на непредвиденные расходы. Мне повезло, что с момента составления плана прошло несколько месяцев и я смог накопить немного больше.

        Как и планировал, весь год после первого этапа я откладывал на второй этап строительства.

        Второй этап строительства. Когда пришло время второго этапа, я подал заявку на 1,5 млн в другой банк — там была акция с фиксированной ставкой 15,9%. Кредит мне одобрили без проблем, но максимум на 5 лет. Я согласился. Ставка была привлекательная, а страховку не навязывали. Строители приступили к работе. По плану мне предстояло взять еще один кредит на 1,5 млн, а если денег не хватит — занять у друзей.

        Еще один кредит понадобился спустя два месяца, и к тому моменту начали появляться потребительские кредиты до 5 миллионов. Я обратился в банк, у которого было спецпредложение по такому кредиту. Количество звездочек в условиях зашкаливало: обязательное страхование жизни и здоровья, условие заблаговременного внесения платежа, только онлайн-заявка для минимальной ставки. На рассмотрении заявки банк увеличил процентную ставку и предложил оставить в залог автомобиль — я отказался.

        Через пару дней я узнал о предодобренном предложении от еще одного банка, в котором я раньше брал и благополучно погасил кредит. Банк предлагал взять 1,5 млн под 18,5%. В итоге я шел по плану: взял два кредита по 1,5 млн, а ставка оказалась ниже, чем я закладывал.

        Непредвиденные расходы. Аппетит приходит во время ремонта — на втором этапе начали появляться непредвиденные «хотелки». Захотелось окна побольше на первом этаже — плюс 40 тысяч. Дополнительно установить мансардные окна — еще 220 тысяч.

        Еще через неделю друзья поделились с нами опытом использования теплых полов, которые, конечно же, не были учтены в нашей смете. Мы ограничились теплым полом в прихожей, на кухне и в санузле — без дорогих сенсоров и регуляторов получилось 130 тысяч с работой.

        мы потратили на теплые полы

        Мы строили дом для себя и надолго, поэтому пошли навстречу желаниям. Итого плюс 390 тысяч к смете.

        Пока шла внешняя отделка и проводились внутренние коммуникации, появились новые незапланированные траты. На обустройство и ввод всех коммуникаций по плану было заложено 300 тысяч, но скважину пришлось бурить глубже, чем рассчитывали, — в итоге все 300 тысяч ушли только на подведение воды и канализацию. Установка счетчика, ввод в дом электричества и прокладка кабеля под землей вместо висящих над участком проводов обошлись еще в 65 тысяч. Также в смете не было заземления — плюс 45 тысяч, включая оборудование и установку. Вместо 300 тысяч мы потратили 410.

        Со всеми дополнительными работами стоимость второго этапа получалась 4,7 млн — на 100 тысяч больше запланированных расходов. За полтора года я накопил около миллиона и взял два кредита по 1,5 млн для второго этапа. Но мне все равно не хватало 700 тысяч, которые через пару месяцев нужно было платить рабочим.

        Я не хотел напрягать друзей, но общий платеж по всем кредитам на тот момент составил около 95 тысяч. Очередной кредит я брать не хотел: сумма в 100 тысяч ежемесячно была для меня психологической отметкой, которую не хотелось перешагивать.

        В итоге я занял у друзей 400 тысяч и вычеркнул из сметы работы еще на 300 тысяч: оставил на потом установку межкомнатных дверей и газового оборудования, ограничившись электрическим котлом. Обогрев дома в этом случае дороже, но подключение к газу в нашем поселке стоит примерно 600 тысяч и занимает почти год.

        Еще через месяц дом был готов: проведены и запущены коммуникации, завершена отделка и установлена сантехника. Не было только межкомнатных дверей, но их мы смогли установить буквально через месяц. Из мебели только кухня, холодильник и кровать — все подарили родственники к новоселью. Но уже можно было жить в доме и экономить на аренде квартиры.

        Регистрация дома

        Чтобы рефинансировать свои кредиты, мне нужно было зарегистрировать дом — иначе банк не возьмет его в залог. Регистрация занимает несколько месяцев, но я смог сэкономить время.

        По совету знакомых я обратился в компанию, которая занимается сбором и оформлением документов. Мне выделили менеджера, который занимался регистрацией дома. Я оформил на него нотариальную доверенность, чтобы он мог от моего имени выполнять регистрационные действия. В доверенности было указано, что доверенное лицо может только регистрировать (ставить на учет) объекты недвижимости, но не имеет права их продажи. За свое имущество я был спокоен.

        я заплатил за сбор и оформление документов

        Я обратился в компанию заранее, и менеджер предложил мне заняться оформлением во время строительства дома. Я так и сделал.

        Регистрация заняла 6 месяцев, в процесс оформления документов я не вникал. За это время менеджер пару раз звонил мне, чтобы сообщить статус. Все необходимые документы он запрашивал и оформлял без меня — я сэкономил время и нервы. За услуги компании я заплатил 35 000 рублей — всю сумму после завершения оформления. Я получил выписку из Росреестра с адресом дома и моим именем и еще с десяток разных документов, которые пришлось оформить менеджеру для регистрации.

        К моменту завершения строительства дом был зарегистрирован.

        Рефинансирование кредита

        При составлении бизнес-плана я отобрал банки, которые были готовы взять мой дом в залог. На сайтах банков я проверил актуальные ставки по кредитам под залог недвижимости и выбрал банк с наименьшей ставкой.

        С менеджерами банка я уже общался, но все равно позвонил, чтобы уточнить список документов. Через неделю я собрал весь пакет документов и направился в банк для оформления кредитной заявки.

        Перед подачей заявки сумма задолженности по всем кредитам была 4 млн — именно столько я запросил. В моей кредитной истории не появилось ни одной просрочки, все текущие кредитные обязательства я выполнял вовремя — и через неделю я получил одобрение банка.

        Оставалось сделать оценку дома с участком и предоставить в банк отчет. Оценка стоила 18 000 рублей и заняла меньше недели. В отчете дом с участком оценили в 7,6 млн рублей. В одобрении банк указал, что может выдать максимум 60% от оценки — этого хватало для закрытия всех кредитов.

        Но здесь начались проблемы: залоговый отдел банка не хотел принимать независимую оценку, аргументируя это падением рынка загородной недвижимости. Эксперты банка оценили дом с участком только в 5,6 млн — 60% от этой суммы хватало только на два кредита из трех. Мои аргументы, договоры на строительство и обращение к руководителю отдела ипотеки с просьбой пересмотреть оценку не изменили решение банка.

        Подавать заявку в другой банк я не хотел: не было гарантий более высокой оценки залога, а срок одобрения уже истекал. Я согласился на условия банка и рефинансировал два кредита из трех. Несмотря на то что ставка по первому кредиту была выше, мне оказалось выгоднее рефинансировать второй и третий кредит: по ним был больше остаток задолженности, а мне было нужно перевести на меньшую ставку как можно большую сумму.

        После рефинансирования остался кредит с самой высокой ставкой и долг друзьям — в сумме почти 1,5 млн. Мне хотелось уменьшить ставку и отдать долг как можно скорее. В интернете я нашел акцию на рефинансирование по ставке от 10,99%. По акции разрешалось рефинансировать кредит и получить дополнительно наличные, но в сумме не более 1,5 млн. Я понимал, что предлог «от» может означать любую ставку, но все равно заполнил заявку.

        Предварительное одобрение без точной ставки я получил через час по смс. На следующий день я принес оригиналы документов, подписал анкету, и через полчаса менеджер сообщил, что рефинансирование одобрили по минимальной ставке — 10,99%. Я закрыл дорогой кредит и отдал долг друзьям.

        График платежей по кредиту на рефинансирование

        Итоги

        С момента покупки участка до переезда в дом прошло 2,5 года, из которых примерно каждый четвертый день я занимался бюрократией: анализировал предложения банков, отправлял кредитные заявки, собирал документы, посещал офисы банков и не только. Мой рискованный план претерпел коррективы по ходу выполнения, но в целом сработал. Я потратил много времени и нервов, не говоря уже о деньгах.

        я плачу в месяц по всем кредитам

        Сейчас у меня два кредита: залоговый на 15 лет под 13,5% и потребительский на 5 лет под 10,99%. Общий ежемесячный платеж — 82 тысячи рублей. Это больше ипотечного платежа за двушку у Мкада. Нам пришлось сильно сократить траты на развлечения и забыть про поездки на отдых. Но через три года я уже погашу потребительский кредит и смогу больше платить по залоговому.

        И главное — у нас есть свой дом. Это стоило всех пройденных испытаний.

        Читайте так же:  Продажа ГСМ и автозапчастей при ЕНВД. Автозапчасти какой налог

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.