Совместная собственность. Продать совместную собственность

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса. Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину. Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью.

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

  • индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
  • долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
  • совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).
  • Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

    Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

    Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев. Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору. Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

    Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

    Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом. Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке. Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия. На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

    Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

    Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа. Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире. Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

    Как происходит выделение доли из совместной собственности?

    Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей. При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой. За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

    Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

  • копию и оригинал свидетельства о браке;
  • копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.
  • Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ? квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

    Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

    Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

  • точный адрес имущества;
  • размер доли в нем, выставленный на продажу;
  • цена, по которой продается доля;
  • прочие значимые условия продажи доли.
  • При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку. После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права. Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю. Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

    Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

    По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений. Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности. При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

    Итого

    Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу. И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей. Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.

    Как продать квартиру супругов в совместной собственности в 2020 году

    Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем. Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем. Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

    Что такое общее супружеское имущество

    Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ , этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.

    В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.

    Согласно ст. 34 СК, за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.

    Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.

    Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.

    Приобретение жилья в браке

    Купленная в браке квартира считается совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:

  • договора долевого участия в строительстве;
  • договора с ЖСК;
  • обычного договора купли-продажи;
  • ипотеки.
  • Не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого он оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.

    Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника.

    Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.

    Продажа совместно нажитой квартиры

    Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:

  • переездом семьи;
  • необходимостью размена жилья;
  • разделом супружеского имущества и так далее.
  • Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.

    Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию. Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.

    Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже не быть мужем и женой.

    Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.

    Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.

    Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны:

    1. Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
    2. Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
    3. Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
    4. Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются они.
    5. Заключить сделку.
    6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
    7. Получить сумму, указанную в договоре.

    Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

    Согласие супруга на продажу

    Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.

    Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2020 году может быть признана недействительной.

    Этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.

    Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.

    Где заключать и регистрировать сделку

    Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.

    Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости» , любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

    Читайте так же:  Договор комиссии: понятие, характеристика, элементы. Договор комиссии и его виды

    Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.


    Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

    После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.

    После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.

    Какие потребуются документы

    Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа.

    При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:

  • Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
  • Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
  • Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
  • Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
  • Ответственность сторон за неисполнение условий.
  • Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.
  • Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

    Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:

  • договоры, устанавливающие право на жилье: купли-продажи, по которому квартира была приобретена; о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
  • экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
  • единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
  • доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
  • квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.
  • Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

    Продажа собственной доли в общей собственности

    После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.

    Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.

    Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя реализация имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

    Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.

    Раздел и выделение доли в квартире

    Согласно ст. 38 СК , супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.

    Если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.

    В общих случаях, согласно ст. 39 СК , такие доли являются равными — супруги получают по ? квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

    После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения.

    Согласно ст. 250 ГК, совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.

    Налогообложение при продаже квартиры

    Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.

    При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК .

    Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК , от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:

  • является резидентом РФ;
  • приобрел квартиру после 01.01.2016;
  • владеет этой недвижимостью не менее трех лет.
  • Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.

    Продажа долевой недвижимости

    После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК, владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.

    Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.

    Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

    В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.

    Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.

    Заключение

    Квартира, купленная супругами в браке, относится к совместно нажитому имуществу. Этот имущественный режим предполагает распоряжение объектом лишь по обоюдному согласию.

    В случае продажи квартиры продавец обязан получить от мужа/жены нотариально заверенное согласие. В противном случае по ходатайству несогласного лица легко признать сделку недействительной.

    Если кто-то из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела имущества. Получать разрешение не обязательно, но преимущественное право покупки имеет второй супруг.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Продажа квартиры в совместной собственности

    Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с вступлением в силу нового закона ФЗ-218?О государственной регистрации недвижимости».
    Статья 42 которого требует обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
    Статья обновлена: 07.05.2020 года

    Содержание статьи подробное:

    Продажа квартиры в совместной собственности

    Существует три формы собственности на недвижимость:

  • Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
  • Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
    С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.

  • Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
  • Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
  • Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.

    Продажа квартиры в совместной собственности супругов

    02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, а с 02.01.2017 года вступил в силу ФЗ-218.
    Теперь отчуждение(продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

    В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса.

    Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом.
    НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут, порой даже предложат ее.

    Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.

    • Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
    • Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр
      • Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
      • Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?
      • Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается
      • Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше еще раз уточнить сумму, могут произойти изменения)
      • Документы в Регистрационную палату — Росреестр
      • Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

        Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

        Иногда возникает необходимость продать( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов.

        Теперь такая сделка возможна в простой письменной форме.
        Так как с о1.07.2018 года вступили в силу поправки в Порядок ведения ЕГРН. И теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность на долю в праве и не делить совместно нажитое имущество супругов.

        Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов

        Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.

        Можно применить вышеописанную схему.

        Подробнее о ст 42 ФЗ-218 читайте в статье:

        Всегда рада разъяснить. Автор

        Разъяснение других сложных моментов

        Продажа квартиры в совместной собственности : 80 комментариев

        Имеется квартира, приватизированная в 1997 году на меня, супруга и сейчас уже взрослого сына. Собственность общая совместная на нас троих. Собрались продавать эту квартиру. Из документов на квартиру есть приватизационное свидетельство, кадастровый и технический паспорта. Так как сын не проживает в городе, от него имеется генеральная доверенность на продажу квартиры. Обязательно ли заранее выделять доли до совершения сделки? Попадаем ли мы при этом на налог, если после выделения долей будем продавать квартиру? Насколько я понимаю, с 31 июля мы можем не регистрировать сделку у нотариуса. Подскажите, пожалуйста, наши действия.

        Ответ для Ирины. Вашу сделку не нужно удостоверять у нотариуса.

        Добрый день.
        1. Данные о договоре приватизации внесены в Росреестр позже даты смерти собственника. Как в таком случае оформляется наследства ? Нужно заявление об удалении из реестра записи о регистрации права?
        2. После оформления наследства квартира будет поделена на доли 4/6 у меня и по 1/6 у племянников. Квартиру хотим продавать. Какой порядок продажи квартиры с долями?

        Ответ для Галины.
        1. Заявление о регистрации наследодатель сам подавал в Росреестр?
        2. Если племянники несовершеннолетние — нотариальная сделка.

        1. Дочь по доверенности.
        2. Племянники совершеннолетние.

        Ответ для Галины.
        Тогда оформление в ПРОСТОЙ письменной форме (не нотариальной)

        Добрый день, Ольга! Подскажите пожалуйста, хотим продать квартиру с супругой. Покупали на вторичном рынке по договору КП, в договоре КП прописывали, что приобретаем в общую совместную собственность. купили в 2018 году, хотим её продать.
        1) Скажите если мы продаём квартиру налог с продажи платиться же только с той суммы на которую продали дороже? т.е. если купили за 2 000 000 млн., продали за 2 200 000 млн. то налог будет с 200 000 тыс., правильно?
        2) В общем вопрос в том можно ли продать квартиру в такой собственности и не платить налог с продажи если продадим за туже сумму, что и купили?
        3) Нет ли в налоговой никаких ограничений по уплате налогов при таком виде собственности?

        Ответ для Владимира.
        2) Да
        3) Нет
        1) Правильно

        Добрый день,Ольга Дмитриевна!Меня зовут Юлия.Если можно вопрос: у нас с мамой однокомнатная квартира в совместной собственности без определения долей (приватизирована в 1997 году). Сейчас мы решили продать квартиру и купить большую.Поскольку мама в возрасте,чтобы мне одной провести эту манипуляцию,мы обратились к нотариусу за доверенностью на меня(дочь) для последующей продажи квартиры.Нотариус сказала,что совместная собственность может быть только у супругов,а нам нужно зарегистрировать право в Росреестре с выделением долей.Ждем документы из МФЦ -сегодня поступил звонок от МФЦ о предложении не выделять доли, а написать заявление о праве совместной собственности,т.к.с долями все сделки будут идти только через нотариуса,а это 12-15 тыс. рублей. Подскажите как правильно поступить?Выделять доли или нет,смогу ли я (дочь) самостоятельно без мамы продать квартиру в совместной собственности без доверенности ,обязательно ли обращаться к нотариусу,юристу или риэлтору для совершения сделки? Заранее спасибо.Юлия ,Смоленск.

        Ответ для Юлии.
        Конечно лучше зарегистрировать совместную собственность , чтобы потом не тратиться на нотариуса.
        Подать заявление в Росреестр о переводе права на покупателей вы сможете без доверенности, но подписать договор купли-продажи ваша мама должна.

        Здравствуйте, у нас такая же ситуация как у Юлии, совместная собственность у меня с мамой и сестрой. У меня есть доверенность, о том что они дали полное согласи на распоряжении квартирой. Могу ли я по этой доверенности оформить договор купли-продажи и подать заявление в Росреестр? Или все таки нужно их присутствие и подписи?
        И еще нотариус настояла на нотариальной сделке, якобы не пропустят наши документы и вернут. И в одном из агентств недвижимости сказали тоже самое, что только оформляется договор купли-продажи у нотариуса, но это ведь 12-13 тыщ. Как нам быть?
        Заранее спасибо за ответ.

        Ответ для Натальи.
        Если зарегистрирована общая совместная собственность — продажа оформляется в простой письменной форме, а если общая долевая — это нотариальная сделка.

        Квартира прошла регистрацию в общую совместную собственность в сентябре 2018 г. Ольга Дмитриевна, значит я не могу по доверенности одна участвовать в составлении договора купли-продажи и все собственники должны подписать его? (Извините возможно за глупейшие вопросы, я с этим столкнулась первый раз)
        С уважением Наталья.

        Ответ для Натальи.
        Если полномочия, прописанные в доверенности,позволяют вам подписать договор купли-продажи и подать заявления о переходе права в Росреестр — тогда действуйте одна.

        Добрый день. Подскажите пожалуйста. В настоящее время у нас с мужем квартира в общесовместной собственности, хотим продать. Оба не против. С нас требуют нотариально заверенное согласие супруга, обязательно ли оно, или можно оформить договором купли продажи указав меня и мужа как продавцов?

        Ответ для Натальи.
        Возможно вы путаете понятия «совместно нажитое имущество» и вид зарегистрированного права «совместная собственность».
        Если у вас зарегистрирована единоличная собственность на совместно нажитое имущество, тогда требование покупателей правомерно.
        Если у вас зарегистрирована общая совместная собственность — вы оба являетесь участником сделки и подписываете договор купли-продажи.

        Добрый день! Квартира в новостройке приобретена на стадии строительства. Через месяц получение ключей. Ипотека погашена с использованием средств материнского капитала. Подписано обязательство по выделению долей детям. Жизненные обстоятельства изменились и квартиру будем продавать. Есть своя квартира, в которой живем (и зарегистрированы) сейчас.
        Подскажите, пожалуйста, как нам лучше поступить? Зарегистрировать право собственности (общая совместная собственность по договору купли-продажи), затем выделить доли детям, получить разрешение органов опеки и выделить в покупаемой квартире не меньшие доли детям? Или есть альтернативные варианты? Слышал, что с июля 2018 года для выделения долей Соглашение можно без нотариуса офрмить в простой письменной форме.

        Заранее премного благодарен за ответ!

        Алексей, здравствуйте.
        Вы дали обязательство и его нужно выполнить, выделение долей в другой квартире не является выполнением обязательства.
        Вы правильно понимаете алгоритм действий.
        1.Зарегистрировать права на построенную квартиру.
        2. Выделить доли детям ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ:https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/ Выделение долей без нотариуса.
        3. Получить разрешение опеки на продажу. Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

        Добрый день! У нас редкая ситуация, квартира была приватизирована на троих родственников (бабушка, мама и я) в совместную собственность, без выделения долей. Сейчас мы хотим переоформить (продать) всю квартиру на меня. Подскажите, возможно ли обойтись без нотариуса?

        Мария, здравствуйте.
        Вы можете, например, сначала выделить доли, а затем из перераспределить — вам 98/100, бабушке и маме по 1/100. это можно сложным соглашением сделать. А потом эти маленькие дали они вам подарят через нотариуса, госпошлина будет маленькая, а услуги правового характера (по составлению договора дарения) обычные.

        А мама и бабушка не могут ей продать доли? чтоб не делать дарение у нотариуса?

        Ответ для Филиппа.
        Я в ворохе комментариев не могу найти эту ситуацию, опишите условия сделки.

        Добрый день! Такой вопрос! Во время брака была оформлена квартира в ипотеку, общая совместная собственность. Ипотеку не до платили и развелись. Имеется ребёнок не совершеннолетний от этого брака. При разводе поделили имущество путём подписания соглашения при двух свидетелях и юристе, о том что один из супругов путём договора дарения после погашения долга и снятия обременений отказывается от прав собственности. Этот же из уже бывших супругов вступает в брачные отношения повторно с другим человеком, до того как произведены условия соглашения по предыдущему бракоразводному процессу. Имеют ли права претендовать на это имущество не совершеннолетний ребёнок и новый супруг(га)?

        Ответ для Евгении.
        Конечно не ребенок, ни новый супруг не имеют отношения к этой квартире и могут претендовать только на наследство, если возникнет такая ситуация.
        Раздел совместно нажитого имущества — это нотариальная сделка, ваше подписанное соглашение не имеет юридической силы.
        Третье. Ваша квартира в залоге у банка, чтобы ее разделить нужно с банком это согласовать. ЭТО ОЧЕНЬ НЕПРОСТО.

        Здравствуйте! возможно одному их бывших супругов продать или подарить/переписать свою собственность, если квартира в обременении у банка? при этом оба заемщик и созаемщик?

        Ответ для Насти.
        До тех пор, пока обременение не снято — нет.
        Либо нужно согласовывать с банком ( что очень сложно)

        Здравствуйте. Вот такой вопрос: квартира находится в общей совместной собственности (без определения долей) на троих (на маму, на брата и на меня) Мама пол года назад умерла и оставила завещание на меня. Могу ли я вступить в права и можем ли мы продать квартиру с братом целиком не совершая разделение долей.

        Ответ для Алены.
        Нет.

        Добрый день!Подскажите как провести сделку всей целиком квартиры . Квартира приватизированная с мамой и братом, вид права: общая совместная собственность, без долей. Мама умерла пол года назад и оставила завещание на свою долю на меня. Нужно ли делать разделение долей, чтобы получить право на собственность и продать квартиру целиком. Брат согласен на продажу.

        Ответ для Алёны.
        У вас возникнет долевая собственность после регистрации. А отчуждение такой собственности — нотариальная сделка

        Добрый день!
        читаю «Список дополнительных документов» для сделки купли-продажи:
        «Справка об отсутствии зарегистрированных лиц, если квартира была ранее приватизирована и его копия»
        Говорим о купле-продаже приватизированной до 1998 года квартиры.
        А если мы указываем в договоре, что продавец выписывается из квартиры в течение определенного времени — это работает? Ведь продажа квартиры не всегда означает выселение живущих в ней людей.

        Ответ для Игоря.
        Да, работает. Продаже квартиры это не мешает. Вписываете его в договор и срок снятия с регистрационного учета и поквартирной карточкой подтверждаете его регистрацию.

        Спасибо большое за точное описание.

        Теперь мы подошли к сделке. В ней 3 собственника доверяют её осуществление 4му.
        Как Вы писали, можно сделать одну доверенность от всех троих. Делаем…
        В связи с этим возникли вопросы:
        1. Все нотариусы трактуют по-разному порядок перечисления доверителей и указание их степени родства. Я полагаю, что родство удостоверяется документами (если это необходимо). Так что тут это вообще не нужно. А вот порядок интересен. Есть опыт?
        2. Непонятно как сформулировать степень владения собственностью. Вот такая формулировка верна?:
        «…продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие нам права в общей совместной собственности на приватизированную квартиру…»
        3. Передоверие ведь тоже возможно в таком сложном случае?

        Заранее спасибо за ответы!

        Ответ для Игоря.
        3.Передоверие возможно.
        1.Степень родства не нужно указывать.
        2. » продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую нам на праве общей совместной собственности квартиру…»
        Прочтите статьи: https://exspertrieltor.ru/predvaritelnyiy-dogovor-i-zadatok/doverennost/

        Спасибо за разъяснения.

        Квартира в совместной собственности супругов без выдела долей куплена в 2007. После развода без раздела имущества как продать долю от одного бывшего супруга другому в 2018? Согласие по цене между супругами есть.

        Ответ для Дениса.
        Здесь продажи быть не может. Нужно соглашение о разделе совместно нажитого имущества, но этот документ в обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Разделили, а потом один другому продал. Но продажа долевой собственности это тоже нотариальная сделка, госпошлина 0.5% от цены доли.

        Ответ для Виктора. При купле-продаже нотариальная сделка.
        Можно перераспределить доли соглашением — вам 99\100, сестре 1/100, тогда нотариус не нужен.
        ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
        ст.42
        2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.

        Есть квартира в совместной собственности с сестрой в равных долях. Сестра выкупает у меня долю. Нужна ли регистрация сделки у нотариуса?

        Ответ для Виктора.
        Непонятно из вопроса: у вас общая долевая или общая совместная собственность?

        Дополнение к предыдущим вопросам.
        Эта квартира не в Москве, а в Екатеринбурге. Не могут ли там местные чиновники изобретать свои правила регистрации?

        Ответ для Сергея.
        Сейчас правила едины по всей стране.
        Я работаю в Тюмени.

        Дополнение к предыдущему вопросу.
        А если эта квартира с совм.собственностью не зарегистрирована в Росреестре? (оформлялась в 94м году, зарегистрирована в БТИ, в Росреестре указано только, что приватизированная). Риэлтор говорит, что надо регистрировать в Росреестре (иначе не продать), а для регистрации надо все же выделить доли, т.к. сейчас договор с совм. собственностью не зарегистрируют. Это так?

        Ответ для Сергея
        Зарегистрировать в Росреестре нужно обязательно.
        Право собственности по договору приватизации — зарегистрируют, ведь он законный, только в заявлении о регистрации права нужно указать совместную собственность.
        Пробуйте, срок всего 10 раб.дней.
        Кстати, чтобы выделить доли — сначала так же нужно зарегистрировать права в Росреестре!

        Квартира в совместной собственности несупругов (мать и дочь). Для продажи квартиры один
        собственник дал другому нотариально оформленную доверенность на продажу, т.к. он в другом городе. Однако риэлтор говорит, что так не пойдет и надо выделять доли и давать другую доверенность. Прав ли он?

        Ответ для Сергея.
        При продажи квартиры целиком доли выделять не нужно.
        При продаже части (доли) квартиры — сначала выделяются доли, потом доля продается.

        В статье указывается: «Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается»;
        Прошу вас сослаться на норму, освобождающую от уплаты госпошлины.

        Ответ для Вениамина.
        Только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке, оплачивают госпошлину за регистрацию права собственности в размере 50%. Ни кто не освобождается от ее уплаты

        Добрый день! Мы с супругом в 2016 году приобрели квартиру в совместную собственность (по договору оба покупатели без распределения долей). Сейчас мы продаём эту квартиру,но покупать и нотариус утверждают,что необходимо нотариальное разрешение друг на друга на продажу (а до этого надо сделать распределение долей). Скажите так ли это? Мы с супругом оба участвуем в сделке как продавец…

        Ответ для Светланы.
        Если вы оба участвуете в сделке — она оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме.
        Видимо ваш покупатель хочет оформить сделку(по своему желанию) в нотариальной форме и на вас возложить расходы на такое оформление.
        Ждите от него и других «подлостей»

        Добрый день. Мы с супругой хотим продать квартиру за 5.5 млн, приобретённую в браке, но оформленную на меня и в этом же году купить в совместную собственность дом за 4.9 млн. Квартира куплена в декабре 2016 за сумму меньше 1 млн. ( срок владения меньше 5 лет), в черновом варианте, документов на затраты по ремонту нет. Кадастровая стоимость квартиры 2.8 млн. Можно ли нам продать квартиру так, чтобы при покупке дома вернуть взаимовычетом налоги обратно. Насколько я понимаю 5.5 млн — 1 млн( имущественный вычет) = 4.5млн.*13%(налог) = 585 т.р.( налог с продажи квартиры). Вернём ли мы с супругой 460т.р. на двоих из уплаченных 585 т.р.? Я на пенсии по инвалидности, супруга в декрете. Как нужно продать квартиру и купить дом, чтобы вернуть максимум налогов?

        Ответ для Дмитрия.
        Если ранее вы не получали налоговый вычет за покупку жилья то -да.
        Но! Налог оплатите только вы и взаимозачет сможете применить только вы.
        Супруга тоже сможет получить вычет с суммы уплаченного подоходного налога за прошедшие 3 года, остаток после выхода на работу ( удержаний налога)

        Добрый день!
        имеется квартира полученная приватизацией в общую совместную собственность.
        В собственниках муж с женой и дети (теперь уже совершеннолетние — 25 и 28 лет).
        Вижу следующий алгоритм в соответствии с резделом «Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов»:
        1. Выделение долей из общей совместной собственности (т.к. есть и супруги и дети) — договор в простой письменной форме.
        2. Регистрация этого договора в Росреестре.
        3. Оформление купли-продажи каждой доли — нотариус
        4. Регистрация этой сделки в Росреестре.

        Прошу подтвердить правильность алгоритма.
        Кроме того, возникает вопрос о доверенностях — может ли один из собственников имея доверенности от остальных трёх производить все эти действия? Или после разделения долей надо выписывать новую доверенность, т.к. субъект поменялся на «долю»?

        Ответ для Игоря
        Уточните, какая сделка предстоит:
        продажа квартира
        продажа доли ( другому собственнику или третьему лицу)
        перераспределение доли

        Прошу прощения, неточно описал суть предполагаемой сделки.
        Квартира продаётся стороннему лицу.

        Ответ для Игоря.
        Если вы продаете квартиру целиком — такая сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
        Сосавляете договор купли-продажи в простой письменной форме и передаете в Росреестр вместе с заявлениями о регистрации перехода права собственности на покупателя.
        Конечно все другие участники общей совместной собственности могут выдать доверенность на продажу, одну на всех.
        Вот если бы вы продавали долю в праве — тогда использовали бы описанный алгоритм.
        Ваша сделка намного проще.
        О доверенности прочтите здесь:https://exspertrieltor.ru/2017/07/12/dov/

        Здравствуйте! У квартиры в результаре приватизации в 1994г четыре собственника в общей долевой собственности( без выделения долей). При продаже этой квартиры сделка тоже будет нотариальной?

        Ответ для Регины.
        У вас наверное общая совместная собственность?

        Здравствуйте! При ипотеке сбербанка покупаем с мужем квартиру в общую собственность. Доход мужа в заявке не подтверждался, достаточно оказалось только моих средств. Вопрос в следующем — мы хотим что б собственник квартиры была я одна. Это возможно? Или совместная собственность подразумевает регистрацию на двоих?

        Ответ для Натальи.
        Квартира может быть оформлена в единоличную собственность одного из супругов. При этом она все-равно будет являться совместно нажитым имуществом.

        Здравствуйте. У меня с мамой квартира в долевой собственности (по 1/2), но свидетельство о регистрации права собственности одно (именно в нем и прописаны доли). Подскажите, вызывает сомнение необходимость проведения сделки купли-продажи через нотариуса, т.к. свидетельство одно. Права ли я? Или все-таки придется делать все через нотариуса?
        Спасибо

        Ответ для Марины.
        Я бы уточнила информацию, заказав выписку из егрн. К тому же она потом вам пригодится. Ведь у всех будет вызывать сомнение такое свидетельство. (Возможно этот документ выдан не Росреестром, а БТИ ранее 31.01.1998 г) и вам нужно сначала регистрировать право.
        Если все-таки собственность долевая собственность — обязательная нотариальная сделка.

        Добрый день! Покупаем квартиру с использованием ипотечных средств сбербанка, ипотека оформлена на меня, хочу включить свою 18-ти летнюю дочь в договор купли продажи, дабы избежать налогов ( дело в том что весь первоначальный взнос- это деньги от продажи квартиры которая была оформлена на дочь) Банк не против. Вопрос: какую форму собственности выбрать? Как оформить договор так чтобы были минимальные затраты? Можно ли оформит общесовместную собственность на мать и дочь? Жду вашего ответа!

        Ответ для Анастасии
        Если банк не против включить вашу дочь в договор( уточните у специалиста в обязательном ли порядке она становится при этом созаемщиком по Кредитному договору) можно оформить как долевую так и общую совместную собственность.
        Если у вас в сделке один дееспособный продавец — эта сделка оформляется в простой письменной форме.

        Добрый день!Подскажите как провести сделку через натариуса или возможно через риелтора. С мужем квартира, вид права: общая совместная собственность, без долей, продаем квартиру за наличный расчет.Спасибо

        Ответ для Ирины
        В вашей сделке нет обязательного удостоверения нотариусом. То есть договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме — это соответствует требованиям закона.
        Сопровождение сделки юристом или риэлтором тоже не обязательно. Прочтите статью: https://exspertrieltor.ru/2016/01/19/stoimost/

        Продажа квартиры в общей совместной собственности, если квартира оформлена на одного супруга, подлежит удостоверению у нотариуса?
        если квартира приобретается в долевую собственность, нужно ли идти к нотариусу?

        Ответ для Юлии
        Если квартира оформлена на одного из супругов — это единоличная собственность, которая является совместно нажитым имуществом супругов, если куплена в период брачных отношений. Сделка по продаже такой квартиры не требует обязательного удостоверения у нотариуса. Но от другого супруга необходимо нотариальное согласие.
        Если законные супруги хотят приобрести недвижимость именно в долевую собственность — тогда это нотариальная сделка. Возможен и второй вариант: договор купли-продажи в простой письменной форме плюс для Росреестра брачный договор, удостоверенный нотариусом.

        Здравствуйте. Вот такой вопрос: квартира находится в общей совместной собственности (без определения долей) Подали 2 заявления в Росреестр о «запрете сделок без личного участия» (от обоих владельцев)
        Из Росреестра перезвонили и предложили одно заявление отозвать, иначе якобы последует отказ в наложении запрета, потому что дескать квартира не в общей долевой, а в общей совместной собственности, и поэтому возможно только одно заявление от одного из владельцев.
        Правомерно ли это? Потому что мы хотели чтобы никаких сделок не проводилось без личного участия именно обоих владельцев. С Уважением, Людмила

        Ответ для Людмилы
        Если зарегистрировано право общей совместной собственности то стоит руководствоваться ст 253 ГК РФ. п.3 которой допускает наличие соглашения участников общей собственности по распоряжению имуществом. Подайте такое соглашение в Росреестр.

        Здравствуйте! Помогите! Покупаем с использованием маткапитала квартиру на троих: я и двое детей, есть муж, который напишет отказ от положенной ему доли для предоставления в ПФ. Нам не нужен для оформления договора купли нотариус? еще какие то необходимые нотариальные документы нужны?например согласие супруга на приобретение квартиры. Меня интересуют способы обхода этого нотариуса. по этой причине решили не наделять мужа долей

        Ответ для Ларисы.
        Сейчас в такой сделке получили отказ в регистрации.
        Когда в ситуации разберусь — отвечу.
        Повторите вопрос через неделю.

        Подскажите, я хочу купить квартиру с использование ср-в мат. капитала. Ребенку уже есть 3 года. Если в договоре указывается что собственность принадлежит мужу, мне, и 2 ребенка в равных долях (1/4). надо идти к нотариусу?

        Ответ для Натальи.
        Если договор составить в простой письменной форме,то тогда нужен брачный договор. Так как супруги могут покупать недвижимость только в совместную собственность,а вы покупаете в долевую

        Добрый день. В 2011 году приобрел с будущей женой в равных долях квартиру (женились после покупки квартиры через 3 месяца). На сегодняшний день супруга хочет подарить свою долю (50%) в этой квартире мне, чтоб я стал единственным собственником. Возможно ли оформление договора дарения в простой письменной форме и регистрация через МФЦ?

        Ответ Алмазу.
        Любое отчуждение из долевой собственности — нотариальная сделка

        Здравствуйте, если же я являюсь единоличным собственником квартиры и хочу продать долю др.человеку, сделка все равно нотариальная? Это же мое имущество и как им распорядится -мое право. Я не в браке и квартира приобреталась не в браке. У нотариуса дорого,

        Ответ для Марины. В вашем случае продажа доли может быть оформлена договором купли-продажи в простой письменной форме.

        Спасибо Вам огромное. Все четко по полочкам разложили.

        Добавить комментарий Отменить ответ

        Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

        Приветствие автора материалов сайта

        Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

        Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
        Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
        Ни одна из моих сделок не была оспорена.

        Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

        На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

        Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

        Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2020 года.

        Сайт работает с 2015 года.
        Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
        Спасибо.

        Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

        Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

        Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

        Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

        На вопросы односложно отвечаю в комментариях.

        Развернутую консультацию по алгоритму сделки и регистрации права можно оплатить здесь.

        Подробные разъяснения по составлению договоров/соглашений с проверкой и коррекцией этого документа можно оплатить здесь.

        С уважением, Автор.

        Канал «Школа сделок с недвижимостью»

        Продажа части общей совместной собственности

        Дмитрий Ккк

        Добрый день, уважаемые эксперты . У меня такая ситуация , есть загородная недвижимость в МО, земля , вид права: Собственность,и жилой дом , вид права : общая совместная собственность .

        Земля категории ИЖС, дата регистрации , февраль 2014 г, и построенный дом на этом участке , зарегистрирован в январе 2015 .

        Недвижимость зарегистрирована на двух собственников , на меня и бывшую супругу.

        Возник спор с бывшей супругой , мне было предложено , продать свою часть ей.

        Каким образом такую сделку по продаже недвижимости можно оформить юридически , и не попаду ли я под уплату подоходного налога , в случае с жилым домом , так как дом зарегистрирован в январе 2015 года. И во владении мене 3 х лет.

        День добрый, у Вас есть масса вариантов передать супруге( бывшей) свою часть собственности, но если Вас интересует ДКП с полной суммой в договоре, то можно расписать суммы на земельный участок ( большую) часть дома ( менее 1 мил).

        Спасибо Елена, но есть определенный нюанс. Ситуация такая , у нас в Общей совместной собственности, есть недвижимость, дом и земля . Каким образом я могу продать бывшей супруге свою долю, если доли не выделены . То есть нет общей долевой собственности

        Дмитрий, Вы немного не понимаете, выделяют через суд -часть, а вот доли определяются , в вашем случае при покупке в браке ЗУ и строительства дома, с последующей регистрацией, определены доли — по 1/2 между супругами, если бы вы при регистрации подали соглашение по распределению долей, например наделяя долями еще детей, у Вас бы мог быть другой расклад. А так согласно закону о режиме совместной собственности между супругами , у Вас по 1/2. Поэтому в любом случае Вам к нотариусу, а там уже сами определитесь какая форма договора Вас устроит.

        Общая собственность супругов на квартиру

        При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.»>ст. 256 ГК РФ).

        Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности (Титул).

        А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

        В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

        Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

        К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.»>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.»>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

        Личная собственность супруга на квартиру

        Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (Откроется в новой вкладке.»>ст. 36 СК РФ).

        В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, Откроется в новой вкладке.»>приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

        Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

        Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

        Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (Откроется в новой вкладке.»>ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

        Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

        Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

        Брачный договор должен быть заверен нотариально.

        Режим действия брачного договора регулируется Откроется в новой вкладке.»>ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

        Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

        Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (Откроется в новой вкладке.»>ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Откроется в новой вкладке.»>Согласие другого супруга на сделку. То же касается и Откроется в новой вкладке.»>дарения квартиры.

        Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом Откроется в новой вкладке.»>недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

        Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продаже квартиры.

        Раздел квартиры в общем имуществе супругов

        Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (Откроется в новой вкладке.»>ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

        После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

        Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
        Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.

        Откроется в новой вкладке.»>Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

        Не следует путать Откроется в новой вкладке.»>право собственности супруги Продавца на квартиру с Откроется в новой вкладке.»>правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

        Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
        Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

        Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.