Аренда нежилого помещения у ТСЖ. Договор аренды подвального помещения мкд

Аренда нежилого помещения у ТСЖ

Здравствуйте! Хочу арендовать помещение у тсж. Какие могут быть подводные камни?так же есть вопросы по некоторым пунктам договора, например

Пункт 2.2.5 : у нас будет студия обучения макияжу и мы используем в качестве дезинфицирующих средств спиртосодержащие растворы, так же для работы необходима аптечка «АНТИ- ВИЧ» , этот пункт нужно пересмотреть и внести поправки, ведь это легковоспламеняющиеся вещества?

Пункт 2.2.10 тоже под вопросом

Пункт 2.2.14 готовы допускать в любое время, важно оговорить не более скольки раз в месяц, в случае неисправности инженерных сетей и коммуникаций без проблем

Пункт 2.2.15 Что значит «своевременно по необходимости проводить ремонт»? Очень растяжимое понятие

2.2.18 То есть в коммунальные платежи не будет включён вывоз мусора и такой функции не предусмотрено?

Как заклбчать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках? Нужны ли клпии всех собраний?

Не вижу прикрепленных фото, дублирую еще раз

Договор не поикрепляется , жду ответ службы поддержки

Ответы юристов ( 5 )

по статье 36 ЖК

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

в соответствии со статьей 44 ЖК

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3)
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1)
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,
и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

таким образом Вам необходимо запросить y ТСЖ протокол общего собрания, принятое не менее чем 2/3 голосов, определяющего лиц, имеющих право заключать сделки с общим имyщество и на каких yсловиях.

Как заклбчать договор? Со всеми собственниками или с одним уполномоченным человеком? Какие документы должны быть у него на руках?
Александра

в письменной форме с yполномоченным общим собранием лицом, а при отсyтствии такового, придется проводить собрание.

#11 Сообщение g8MF » 06 мар 2017, 17:09

ДОГОВОР АРЕНДЫ № ____

г.___________ «__» ___________ 20__г.

Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. ______, пр. ________, дом № ___ именуемые в дальнейшем «Арендодатель», в лице собственника жилого помещения № ___(Ф.И.О.), действующей на основании Протокола № 14 от 20 декабря 20__ г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «___», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора (Ф.И.О.), действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование нежилое подвальное помещение № 1 согласно экспликационного плана ( Приложение № 1 к настоящему договору) общей площадью 232,5 кв.м. в жилом доме по адресу: г._____, пр. ________, д. __ (далее по тексту договора – помещение) для использования под магазин розничной торговли цветами и сопутствующими товарами и под склад.
1.2. Описание технического состояния арендуемого помещения на дату передачи его Арендатору, а также перечень имеющегося оборудования и другое имущество указываются в акте сдачи-приема, являющегося неотъемлимой частью данного договора ( Приложение № 2 к настоящему договору ).
1.3. Арендуемые помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, указанном в п. 1.1. настоящего договора.
И далее импровизируете по типовому договору, в зависимости от условий, как договоритесь с жителями.

Отправлено спустя 10 минуты 17 секунды:
ОСС на передачу в аренду ОИ

Повестка:
— Принятие решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме будут уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;
— О заключении договора аренды нежилого подвального помещения № 3.
— Об установлении цены договора аренды нежилого подвального помещения № 3.
— Об использовании средств, полученных от аренды нежилого подвального помещения

Решение:
2. В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ наделить полномочиями , собственника жилого помещения № __ (Ф.И.О.) , от имени собственников помещений в многоквартирном доме, заключать договора аренды на использование общего имущества многоквартирного дома на условиях, определенных решением общего собрания.
3. Поручить (Ф.И.О.), уполномоченной решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома заключить договор аренды с индивидуальным предпринимателем (Ф.И.О.) на предоставление в пользование нежилого подвального помещения № 3 общей площадью ___ кв.м. с 01 января 20__ г.
4. Установить цену договора аренды нежилого подвального помещения № 3 общей площадью ___ кв.м. в размере 00 000 (_______ тысяч) рублей в месяц
5. Средства, полученные от аренды нежилого подвального помещения № 3 поступают на лицевой счет многоквартирного дома имеют строго целевое назначение и используются на (текущий и капитальный ремонт) общего имущества многоквартирного дома.

Плата за подвал многоквартирного дома

В собственности нежилое помещение и часть подвала многквартирного дома. Мною оплачивалась плата за содержание имущества по площади помещения первого этажа. С недавнего времени УК требует с меня плату с расчетом за площадь и подвального помещения. Обязан ли я оплачивать УК плату за содержание имущества многоквартиного дома в том числе и за подвальное помещения, в котором проходят все коммуникации дома.

Ответы юристов ( 4 )

Добрый день! Да, обязаны, это следует из норм закона

ЖК РФ, Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

40. Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).
Потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды.
Потребитель коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, произведенной и предоставленной исполнителем потребителю при отсутствии централизованных систем теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, вносит плату за такую коммунальную услугу, рассчитанную в соответствии с пунктом 54 настоящих Правил.

Аренда подвальных помещений

Краткое содержание

  • Могут ли знакомится с договором аренды подвального помещения жильцы жилого дома.
  • Что обычно входит в стоимость аренды подвального помещения.
  • Если подвальные помещения в аренде, то кто получает оплату за аренду ЖЭК или жильцы?
  • Стоимость аренды подвального помещения за кв. м.
  • Можно ли сдавать в аренду подвальное помещение?
  • Можно ли взять в аренду на длительный срок подвальное помещение в Доме культуры?
  • Меня интересует вопрос как снять или арендовать подвальное помещение жилого дома.
  • Аренда помещений
  • Аренда помещения
  • Договор почасовой аренды помещения
  • Договор аренды помещения
  • Аренда нежилого помещения
  • Вопросы

    1. Могут ли знакомится с договором аренды подвального помещения жильцы жилого дома.

    1.1. Уважаемый Сергей, знакомится с договором аренды подвального помещения жильцы жилого дома могут на правах собственника общего имущества.

    1.2. Да все собственники жилых и нежилых помещений имею право знакомиться с договором аренды подвального помещения так как оно является общим имуществом собственников МКД, и данное помещение принадлежит всем собственникам МКД в равной степени.

    2. Что обычно входит в стоимость аренды подвального помещения.

    Это устанавливается договором.

    3. Если подвальные помещения в аренде, то кто получает оплату за аренду ЖЭК или жильцы?

    3.1. Здравствуйте! ЖЭК

    4. Стоимость аренды подвального помещения за кв. м.

    4.1. Законодательством — она не устанавливается.

    5. Можно ли сдавать в аренду подвальное помещение?

    5.1. Да, это допустимо.

    6. Можно ли взять в аренду на длительный срок подвальное помещение в Доме культуры?

    6.1. Здравствуйте. Если муниципалитет выставит в аренду, то сможете. Это с собственником здания решайте.

    7. Меня интересует вопрос как снять или арендовать подвальное помещение жилого дома.

    7.1. Данный вопрос следует согласовывать с Муниципалитетом.
    Потребуется также согласие собственников кв-р многоквартирного дома.

    8. Арендую подвальное помещение в жилом доме. Организовал зону отдыха и продаю безалкогольные напитки. Прокуратура добивается закрытия заведения по жалобе соседки. Грозит ли что-нибудь, если в свидетельство о собственности написано подвал, а не цоколь? Можно ли использовать подвал в предпринимательских целях. Желательно ссылка на закон.

    8.1. Добрый день!
    Согласно статьи 36 ЖК РФ:

    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    Читайте так же:  Простая письменная форма договора дарения квартиры. Простая письменная форма договора дарения квартиры

    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

    3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
    Т. .е. следуя из статьи распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, в Вашем случае размещение магазина в многоквартирном доме, должен решаться на общем собрании собственников Вашего дома.

    Согласно Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23 (ред. от 03.05.2007) «О введении в действие Санитарных правил» (вместе с «СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.09.2001):

    2.2. Организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами «Общественные здания и сооружения», «Жилые здания».Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организацию торговли.
    Т.е. следуя из статьи распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, в Вашем случае размещение магазина в многоквартирном доме, должен решаться на общем собрании собственников Вашего дома.

    С уважением Ищенко Ольга Павловна.

    9. Подвальное помещение многоквартирного дома сдано в аренду боксерскому клубу, подвал под моей квартирой на 1 этаже, очень сильный стук, когда боксеры колотит по груша. Жить не возможно, что мне предпринять?

    9.1. Обращайтесь с жалобой в УК с требованием решить этот вопрос или расторгнуть договор аренды.
    С уважением.

    9.2. Думаю, что самый действенный способ обратиться в надзорные органы — в Жилищную инспекцию. Известен случай, когда собственник помещения делал дополнительную шумоизоляцию помещения.

    10. Нужно ли платить ндс за аренду подвального муниципального помещения некоммерческой общественной организации.

    10.1. Если НКО работает по общей системе налогообложения и платит НДС, то и счета за свою деятельность они выставляют с НДС.

    11. Мы живём на втором этаже, под нами подвальное помещение дома, которое тсж сдали в аренду под парикмахерскую, помещение рядом сдаётся под турагентство. Меня волнует следующее: прямо под моим окном сделали козырёк и во второй комнате тоже самое, естественно при этом ни моего разрешения и членов моей семьи не спросили, просто установили все, пока мы были в отпуске, хотелось бы знать насколько это законно? Спасибо.

    11.1. Незаконно.
    Любая установка конструкций на общем имущества проводится по решению общего собрания собственников МКД.
    По суду можно устранить-снести этот козырек.

    12. Снимаю подвальное помещение в жилом доме (50 кв. м)по договору аренды с председателем тсж. Помещение использую как склад под мебель. Реклама в соцсетях/авито/юла. Покупка и выдача товара производится в подвале. Планирую открыть ИП.Реально ли как то зарегистрировать это помещение как склад/пункт выдачи?

    12.1. Сможете зарегистрировать как нежилое помещение в Росреестре на основании договора аренды.

    13. Магазин арендует подвальное помещение у дома, проходят трубы с горячей водой, и все лето жара адова, платим за отопление, сейчас плату за отопление для ип подняли с 4660 до 7380. хотели бы от отопления отказаться, но наше помещение часть большого (выгородка). возможно ли это.

    13.1. Здравствуйте, Людмила!
    В настоящее время нельзя отключить отопление в жилом доме, даже в отдельно взятой квартире, закон не позволяет этого сделать, поскольку это повлияет на всех жителей.

    Аренда подвальных помещений в ЦАО

    Какие подводные камни существуют при аренде подвальных помещений в ЦАО г. Москвы. Я являюсь ИП, арендодатель — собственник физ. лицо. Подвальное помещение планирую арендовать под интернет-магазин (выдача заказов)

    Огромное спасибо за ответы

    30 Января 2014 10:32

    Ответы юристов ( 8 )

    Добрый вечер, Богдан.

    Если такие помещения поставлены на кадастровый учет, физ.лицо имеет свидетельство о праве собственности на такие помещения, и они предназначены для осуществления там какой-либо деятельности, то они вполне могут сдаваться в аренду. Ничего особенного в этом нет.

    Особенности и риски могли бы быть, если бы такие помещения находились в подвале многоквартирного жилого дома, являлись бы общим имуществом жильцов. Аренда таких помещений признается сделкой недействительной.

    При заключении договора аренды обратите внимание на срок договора. Если он будет составлять более года — он подлежит гос.регистрации. Без таковой — договор не будет считаться заключенным.

    • 7,8 рейтинг
    • 7763 отзыва эксперт

    Подводные камни выявляются на стадии ознакомления с проектом договора, поэтому было бы проще анализировать уже готовый договор, но есть определенные правила. Нужно предусмотреть в договоре его существенные условия.

    Существенным условием договора аренды является его цена и предмет договора. Помещение четко должно быть определено в договоре: адрес, номер (из кад или тех паспорта) и назначение помещения. В договоре важно указать, что цена является фиксированной и изменению не подлежит. Также нужно указать целевое назначение аренды, то есть для чего сдается помещение.

    Если у собственника (физического лица) всё в порядке с документами, т.е. имеется свидетельство о государственной регистрации права, то на основании

    ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
    1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
    2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Здравствуйте Богдан, обратите внимание, если подвал в жилом доме, то он принадлежит всем жильцам на праве общей собственности. надо проверить документы не только на собственность помещения, но и на подвал дома. Возможно, что ту часть, о которой физическое лицо предлагает заключить договор невозможно арендовать или существуют ограничения по аренде. Ваше целевое назначение аренды — склад (хранение товаров и важно уточнить какого вида товар, вдруг, пожароопасная). Важно соблюсти все условия и хранения и требования к помещению.

    Здравствуйте, Богдан. В принципе особо подводных камней здесь нет, а есть ньюансы, которые нужно будет соблюсти, а именно:

    Требования пожарной безопасности

    Основные правила прописаны в ППБ 01-93, я в кратце изложу какие требования необходимы:

    запрещается применять легковоспламеняющиеся материалы, окна должны быть обязательно стеклянными, обязательно должен быть план вашего помещения.Также должны быть обязательно огнетушители

    По поводу труб и водоснабжения, основные нормы конечно устанавливают некоторые критерии, но в целом, лампы не должны пропускать воздух, чтобы они не становились потом матовыми и ничего не было видно, трубы не должны иметь сильных изгибов, чтобы вода нормально проходила, во избежании затопления.

    Если это будет подвальное помещение жилого здания, То ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

    хранить деревянные и иные материалы, если только это помещение не изолировано от лестничной клетки.

    Это все указано в требованиях СНИП.

    Также обязательно для выхода должны быть лестничные подъемы и высота потолков по моему не ниже 2х метров.

    С уважением, Олег

    Что касается самого договора аренды, то коллеги уже изложили свое мнение, я в принципе ничего против не имею, просто рассмотрел вопрос с точки зрения технической.

    По поводу договора:

    если более года, то требуется гос. регистрация договора. По поводу существенных условий договора, важно очень указать цену, чтобы она не менялась, также признаются существенными все те условия, которые для вас важны.

    Поэтому при подписании договора, если что то вам необходимо настаивайте на своих условиях.

    Аренда подвальных помещений в ЦАО г. Москвы такая же, как и по всей России, и регулируются нормами ГК РФ об аренде.

    Нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие специальных норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

    от 1 июня 2000 г. N 53

    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

    Председатель Высшего Арбитражного Суда РФВ.ЯКОВЛЕВ
    О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

    1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

    2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    § 4. Аренда зданий и сооружений

    Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

    Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

    В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

    Статья 654. Размер арендной платы
    1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

    2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Читайте так же:  Права участника программы по переселению соотечественников. Права участника программы по переселению соотечественников

    3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

    Статья 655. Передача здания или сооружения

    1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

    2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

    При аренде подвальных помещений вам придется учитывать, что там имеются инженерные коммуникации, бойлерные и иное оборудование, которое необходимо обслуживать и осуществлять доступ к ним. Данные коммуникации являются общедомовым имуществом. В случае непредвиденных обстоятельств аварий, повреждений Вы обязаны будете обеспечивать доступ к этим коммуникациям сотрудникам, производящим их обслуживание и возможный аварийный ремонт, что доставляет существенные неудобства, особенно, если помещение ставиться на «охрану».

    Кроме того, не мало важный факт, который вам следует учесть в договоре должно быть отражено, кто, в случае аварий и повреждения коммуникаций должен будет нести расходы по ремонту помещения. По верьте на слово это важный аспект и он должен быть оговорен в договоре. Жильцы дома имеют обыкновение бросать в канализацию тряпки и пр. предметы, которые образуют засоры, влекущие за собой заливы первых этажей и подвальных помещений. Кроме того, при наличии в помещении сан.узлов обратите внимание на то, что бы данные помещения были оборудованы обратными клапанами, которые препятствуют заливы ваших помещений через сан.технику. На собственном опыте сталкивалась. Перспектива мало приятная.

    Подвальные помещения в доме. Что нужно знать арендатору, чтобы избежать принудительного выселения:(http://gkhprim.ru/news/interview/podvalnye_pomeshcheniya_v_dome-_/)

    Виды подвальных помещений

    Первое, что нужно выяснить до заключения договора, – к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить 3 основных вида подвальных помещений.

    Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее – Правила содержания общего имущества).

    Иногда этих признаков для признания подвала техническим достаточно (определение ВАС РФ от 12.08.10 № ВАС-8259/10). Однако перечень не является закрытым, и судебная практика постоянно его дополняет. Например, факт наличия коммуникаций и оборудования в подвале не всегда дает основание автоматически считать его техническим. Важно, чтобы назначение этого помещения было исключительно техническим (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.02.02 по делу № А50-4320/01). Некоторые суды полагают, что нужно подтвердить необходимость постоянного открытого доступа к оборудованию, находящемуся в подвале, для его эксплуатации и контроля (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09).

    Конституционный суд выделил следующие признаки, которые отличают обычный подвал от технического, являющегося общим имуществом владельцев помещений в здании: подвал учитывается как самостоятельный объект, и собственники квартир это не обжаловали, нет доказательств использования подвала для общих нужд собственников помещений в данном здании, а право собственности на этот объект зарегистрировано в ЕГРП за конкретным собственником (определение Конституционного суда РФ от 19.05.09 № 489-О-О). Некоторые компании в качестве доказательства того, что подвал не технический, а имеющий самостоятельное назначение, приводят факт сдачи его в аренду (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.08 № А70-6156/2007). Однако это скорее исключение из правил: в большинстве случаев основным подтверждением назначения подвалов служит проектная техническая документация, а также заключения экспертов (определение ВАС РФ от 28.01.09 № ВАС-55/09).

    Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 «Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий» (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).

    Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2., 2.1., 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583) (далее – Правила эксплуатации)).

    Обычный подвал. Это обычное нежилое помещение, не подпадающее под описание технического подвала или убежища. Главный признак – полное отсутствие технического назначения либо возможность использовать его в качестве самостоятельного помещения, а не только для обслуживания других помещений в доме (определения Высшего арбитражного суда от 06.05.11 № ВАС-5410/11, от 14.03.11 № ВАС-2458/11, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.10 по делу № А56-34522/2008). Из всех видов подвальных помещений оно самое безопасное и удобное (в правовом смысле) для арендатора. Достаточно провести стандартную процедуру проверки юридической чистоты сделки и объекта недвижимости, правомочий собственника (экспертиза оригиналов документов на недвижимое имущество и документов самого собственника, запрос выписки на объект из ЕГРП).

    Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.

    Ключевые точки при аренде технического подвала

    Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица (ст. 608 ГК РФ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.

    Ненадлежащий арендодатель при аренде технического подвала. Зачастую технические подвалы включены в реестр объектов муниципальной собственности. Муниципалитеты проводят конкурсы на право аренды таких помещений и заключают по их итогам договоры. Они полагают, что имущество принадлежит им, ссылаясь на то, что оно предоставлено им в собственность на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности ». Однако суды не принимают этот аргумент, так как в связи с введением в 1991 году закона о приватизации появилось понятие общего имущества собственников, в состав которого фактически входит этот объект, и признают заключенные договоры аренды ничтожными (постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.02.08 по делу А82-682/2007-35, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35, определение Высшего арбитражного суда от 13.10.10 по делу № А53-5593/2009). Поэтому до заключения договора аренды лучше заказать выписку из ЕГРП на этот дом (квартиры в нем) и выяснить, есть ли приватизированные квартиры. Если да, то на технический подвал будет распространяться режим общей долевой собственности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.08 по делу № А82-682/2007-35).

    Если право собственности на технический подвал зарегистрировано на частного собственника, собственники жилья вправе обратиться в суд с иском о признании общей долевой собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.10 по делу № А53-6270/2009). Именно поэтому при проверке правомочий арендодателя желательно проверять не только правоустанавливающие, но и технические документы с целью своевременного выявления признаков технического подвала.

    Получение согласия жильцов на аренду технического подвала. Технический подвал относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.09 № 12537/09). При аренде этого подвала в многоквартирном доме нужно получить согласие жильцов. Решение принимается на общем собрании собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Аренда без согласия общего собрания домовладельцев является ничтожной сделкой (ст. 167 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 06.03.07 по делу № А33-9860/06, Дальневосточного округа от 18.09.09 по делу № А59-3330/2008).

    Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников (п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.

    Особенности аренды подвала-убежища

    Если подвал является защитным сооружением, нужно иметь в виду, что он относится исключительно к федеральной собственности (п. 2 разд. 3 Приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1). Даже если право собственности на убежище зарегистрировала на себя компания или физическое лицо, эти права могут быть признаны недействительными в судебном порядке, а имущество будет истребовано из чужого незаконного владения и возвращено собственнику (определение Высшего арбитражного суда от 21.12.10 № ВАС-17136/10, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.10 по делу № А10-1378/2010). Аренда этого объекта не запрещена, но допускается для осуществления лишь некоторых видов деятельности, перечисленных в пункте 12 Правил эксплуатации. Также арендатор должен соблюдать специальные правила: например, не подвергать объект перепланировке, не применять в отделке сгораемые синтетические материалы (раздел 3 Правил эксплуатации). Сдать убежище в аренду может собственник либо уполномоченное лицо (например, компания, которой этот объект передан на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) по согласованию с МЧС РФ. Договор аренды может быть признан недействительным, если полномочия арендодателя не подтверждены (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.10 по делу № А03-8697/2009), а также если не получено согласие собственника, когда арендодателем выступает компания, которая распоряжается недвижимостью на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.04.09 по делу № А73-8616/2008).

    Договор аренды подвального помещения мкд

    Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые — могут использоваться и по иному назначению, например, как слад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения могут быть и в собственности третьих лиц.

    Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

    Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

    Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

    Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ, или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.

    Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

    Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть, как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт, ну, и т.д. Если в доме выбран такой способ управления как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок, и куда потом полученные денежные средства будет тратить должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания, управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.

    Читайте так же:  Приказ о возложении обязанностей директора на время отпуска. Образец приказа о возложении обязанностей директора на время командировки

    Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

    Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал — это собственность домовладельцев и они то, как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.

    Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

    Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а, как правило, это так) — с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.

    Какие документы необходимо подготовить?

    Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть «старый», то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания, или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.

    Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск).

    Рекомендуем также по данной теме :

    Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

    и другие исковые заявления, доводы по теме «технические подвалы – общее имущество собственников МКД» см. в рубрике « Общее имущество собственников »

    Приобретение прав на подвальное помещение

    Имею в собственности нежилое помещение 30 кв.м. на 1 этаже 6-этажного жилого дома. Под помещением имеется подвал такой же площади. По документам (файл с ответом Росреестра) подвальное помещение не является оформленной собственностью какого-либо лица. Дом 1914 года постройки. Подвал пустой. Другие помещения имеют инженерные коммуникации или конструкции. В этом помещении 27.9 кв.м. ничего нет.

    Имею желание и возможности получить права на подвальное помещение.

    Вопрос: как приобрести права (собственность, бессрочное пользование, аренда, иное) на подвал под моим помещением? При этом имеются некоторые особенности:

    1. По нормам ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общей долевой собственностью граждан.

    2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

    3. Дом не является ЖСК, ТСЖ или т.п. и управляется Управляющей компанией.

    Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

    Огромное вам спасибо. Не все понятно. Надо еще работать над собой и вести переписку с ДепГорИмуществом Москвы. Они так просто из своих рук помещение не выпустят. Ведь дом пока является (по их непоколебимому мнению) собственностью государства или Москвы.
    Но в любом случае — Вам спасибо. Буду обращаться в дальнейшем.

    07 Марта 2015 09:41

    Ответы юристов ( 1 )

    Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    Спасибо, ожидаю с нетерпением.

    Здравствуйте, Сергей Николаевич

    В соответствии со ст.
    290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ
    собственникам многоквартирного дома (МКД) на праве
    общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями
    квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
    доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
    обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

    При этом, если в подвальном помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее оборудование и также отсутствуют, иные принадлежности, позволяющие отнести подвальное помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не является местом общего пользования, но числится общим имуществом всех собственников
    многоквартирного дома, иными словами подвальное помещение не всегда является техническим, и такое помещение может быть оформлено в собственность, или в
    аренду.

    Кроме того, на основании уведомления на ваш запрос, данное помещение (подвал) не имеет обременений,
    правопритязания отсутствуют.

    Многочисленная судебная практика подтверждает, что такие помещения могут быть оформлены в собственность, но еще раз, только в том случае, если в подвале нет коммуникаций
    по обслуживанию дома.

    Для решения вашего вопроса относительно подвального помещения 27,9 кв. м., в котором, как вы написали «
    ничего нет», необходимо соблюсти законную процедуру в соответствии с нормами ЖК РФ Вам следует

    инициировать общее собрание (ОС) жильцов
    многоквартирного дома, в котором находится подвальное помещение.

    В соответствии со ст.36 ЖК РФ

    помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.

    3.Уменьшение размера
    общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
    помещений в данном доме путем его реконструкции.

    4. По решению
    собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
    таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
    переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
    законные интересы граждан и юридических лиц.

    Вопросы общего собрания собственников регламентированы стст.44-47 Жк РФ www.consultant.ru/popular/housing/55_7.html#p706

    При этом для передачи
    третьим лицам во временное владение и пользование (аренда) подвала необходимо большинство
    голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

    Однако если ОС будет
    решаться вопрос о передачи части подвала в собственность, то в данном случае, согласно указанным
    нормам ЖК вам необходимо получить согласие всех собственников МКД (что очень
    сложно сделать на практике) Кроме того, если в доме есть хотя бы одна
    неприватизированная квартира то, также необходимо получить согласие муниципалитета, т.к. в данном случае речь идет об уменьшение размера общего имущества, путем реконструкции.

    Кроме правильно оформленного Решения (протокола) ОС также необходимо иметь Проект реконструкции.

    Таким образом, согласно указанным нормам, и с учетом, что интересующее вас подвальное
    помещение не является техническим, у вас есть два варианта для решения вашего
    вопроса:аренда подвала или оформление в собственность (оч. трудная задача), но
    тем не менее решаемая, т.к. прецедентов достаточно.

    2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

    Понятно, на что намекает Деп гор имущества Москвы… Вопрос относительно общего имущества дома, которое является самостоятельным объектом недвижимости — является в настоящий момент спорным и не до конца урегулированным.

    Так в отношении подвалов, которые в целом или в части не являются техническими, согласно судебной практики (арбитражной) действует следующее правило: подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир (первой приват. кв.) в доме он не был спроектирован и сформирован как технический (Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13)

    правовой режим подвальных помещений, как
    относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких
    собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату
    приватизации первой квартиры в доме.

    Ответ на вопрос относительно того, относится ли указанная вами часть помещения подвала к самостоятельному
    объекту, и является ли таковым на момент приватизации первой квартиры в доме, где находится это помещение (подвал) — общим имуществом собственников дома (в т.ч.
    и вашим, тк. Вы также являетесь собственником ) следует искать в документации дома, в технической документации дома, а также смотреть визуально — обособлено или нет от общего подвального помещения — подвальное помещение 27.9 кв.м., и каким образом.

    Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

    Здравствуйте, Сергей Николаевич. Ваше дополнение немного выходит за рамки вопроса, но я постараюсь вам помочь.

    В Определении указано, что помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу
    собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие
    помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений
    дома.

    Однако в Определении также отмечено, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в
    МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (за этот вывод, кстати, многие администрации и муниципальные образования и уцепились, прежде всего: Москва, Питер).

    Что касается старого жилого фонда, домов советской или досоветской постройки, в том то и трудность, что отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения сложно.(чем и пользуются муниципалы)

    Такие споры, в основном, решаются с учетом фактических обстоятельств и входят в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. ниже Определение от
    24.02.2011 № 137 О-О)

    Между тем, арбитражная практика с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О к сожалению для собственников МКД показала, что не все подвальные помещения, в том числе и те, которые не заняты оборудованием, относятся к общему имуществу. Но практика по новостройкам относительно правового режима подвальных помещений более положительна и почти всегда определяется судьями в качестве общей долевой собственности.

    Вот немного суд. практики с небольшими выдержками о главном, когда суд признает подвал, относящимся к общей долевой собственности

    ТСЖ «Возрождение» обратилось
    в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю со
    следующими требованиями:

    – признать право
    общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого
    дома на нежилое подвальное помещение (комнату № 7) общей площадью 381,2 кв. м
    многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл.
    Рабочая, 25;

    – истребовать из
    чужого незаконного владения указанного нежилого подвального помещения (комнату
    № 7) путем его передачи товариществу.

    В обоснование
    заявленных требований товарищество указало, что регистрация права собственности
    предпринимателя на комнату № 7 в многоквартирном жилом доме нарушает право
    общей долевой собственности, возникшее в отношении спорного помещения
    вследствие его использования в качестве технического этажа, оборудованного
    инженерно-техническими устройствами, предназначенными для обслуживания
    многоквартирного жилого дома.

    Судебные акты
    мотивированы следующим.Спорное помещение не предназначалось для размещения в
    нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились.

    Постановление ФАС СКО
    от 10.08.2010 № А32-4632/2008. www.lawmix.ru/sev-kav/3363/
    Возникновение у собственников помещений права общей долевой собственности на
    технические подвалы в силу закона, вне зависимости от регистрации в реестре, не
    породило для администрации права распоряжения данными помещениями посредством
    передачи их в аренду, в связи с чем судами обоснованно признан недействительным
    договор аренды.

    При этом судами
    сделан вывод о том, что спорные помещения подвала никогда не использовались как
    самостоятельные объекты недвижимости либо по иному назначению, из фактического
    владения истца и третьих лиц подвал не выбывал………

    Удовлетворяя исковые
    требования, суды руководствовались установленными при проведении экспертизы,
    назначенной судом первой инстанции, данными, согласно которым подвал
    использоваться самостоятельно не может, так как он не имеет самостоятельного
    назначения: его проектное и фактическое назначение – обслуживающие
    (вспомогательные) площади для функционирования предприятия общественного
    питания. Все узлы управления инженерными сетями, обслуживающими первый и
    подвальный этажи, расположены в подвале, следовательно, должен быть обеспечен
    беспрепятственный доступ в подвал обслуживающему персоналу.
    Помещение подвала выполняет
    служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием, у него отсутствует
    самостоятельное назначение, так как подвальные помещения не являются
    изолированной частью здания, имеющей свое взаимодействие с внешней средой, свою
    закольцованную систему энергоснабжения, отопления, водоснабжения, отдельные
    приборы учета коммунальных услуг, что обеспечивало бы его самостоятельность .

    Сергей Николаевич, в любом случае, следует тщательно изучить всю документацию дома, если подвальное помещение, о котором вы пишите не изолированно от всего подвала, или отгорожено аркой, как это бывает частенько, или узким проходом, и если в этом помещении есть хотя бы единые отопительные трубы без самостоятельного функционального назначения и т.д.)то такой подвал должен относится к общему имуществу дома, и второй момент, необходимо установить — когда была приватизирована первая кв. в вашем доме. Главное, чтобы на тот момент подвальное помещение 27,9 кв.м. не являлось самостоятельным объектом гражданских прав.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.