Юристы раскрывают секреты: успешный договор купли-продажи. Договор кп что к нему

Юристы раскрывают секреты: успешный договор купли-продажи

По данным Судебного департамента при ВС, в 2016 году (более свежей статистики пока нет) в арбитражных судах субъектов из всех договоров именно договор купли-продажи оспаривался чаще всего. Так, если договор долевого участия в строительстве признавался недействительным 1381 раз, договор аренды – 58 891 раз, то договор купли-продажи – 337 489 раз. Как составить договор таким образом, чтобы минимизировать риски и не стать участником судебного процесса? Эксперты «Право.ru» рассказали, в чем секрет успеха.

1. Согласовать предмет

Алексей Выручаев, адвокат КА «Юков и партнеры»

Основное условие, которое необходимо согласовать в любом договоре купли-продажи, – это его предмет. Должное согласование предмета требует четкого определения наименования товара, а также конкретизации его характеристик, иначе предмет останется несогласованным, а договор будет считаться незаключенным.

Так, для определения наименования и конкретизации характеристик товара необходимо учитывать, что согласно стандартной торговой терминологии товары подразделяются на классы, группы, виды и разновидности. Соответственно при определении характеристик товара необходимо руководствоваться законом о техническом регулировании (ГОСТ Р 51303-2013, ГОСТ Р 52253-2004), а также Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности.

Следует учитывать, что существуют товары, обладающие индивидуальными признаками, которые позволяют выделить их из общей массы. Например, машины имеют идентификационный номер (VIN), а телефоны – серийный. Эти номера тоже следует указать в договоре.

2. Проверить право собственности

Елена Митина, юрист коммерческой практики Goltsblat BLP

Перед заключением договора купли-продажи требуется тщательная проверка как в отношении благонадежности и платежеспособности сторон, так и в отношении товара. Если не уделить этому должное внимание, впоследствии договор может быть признан недействительным. Так, перед совершением сделки сторонам необходимо удостовериться в следующем:

  • представители сторон имеют необходимые полномочия и предварительные одобрения (если сделка является для одной из сторон крупной);
  • продавец является собственником отчуждаемого товара;
  • в отношении товара отсутствуют обременения;
  • если обременения существуют, необходимо, чтобы покупателю о них было известно (в этом случае согласие покупателя на покупку такого товара рекомендую выражать путем включения соответствующего условия в договор).
  • 3. Включить взаимные заверения об обстоятельствах

    Олег Бычков, партнер АБ «Линия Права»

    Я рекомендую включать в договор взаимные заверения об обстоятельствах. Сторона, которая дала недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения и исполнения договора, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные недостоверностью таких заверений (ст. 431.2 ГК). Кроме того, потерпевшая сторона вправе расторгнуть договор с возвращением всего переданного по нему, если недостоверные заверения имели для нее существенное значение. Круг заверений не ограничен.

    Можно предусмотреть в договоре заверение о наличии у продавца права собственности на отчуждаемый товар, об отсутствии обременений, о качестве товара.

    Мария Казакова, юрист корпоративной практики Hogan Lovells

    При совершении крупных сделок (например, о покупке компании) я советую продавцу давать заверения об обстоятельствах в отношении активов этой компании, правильном ведении бухгалтерской отчётности, наличии лицензий на ведение бизнеса, своевременной уплате компанией налогов и соблюдении налогового законодательства.

    Не менее важно четко прописать в договоре купли-продажи последствия недостоверности заверений, данных продавцом. При этом негативные последствия для стороны, давшей недостоверные заверения об обстоятельствах, наступают независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не установлено договором купли-продажи.

    4. Предусмотреть риск случайной гибели

    Елена Митина, юрист коммерческой практики Goltsblat BLP

    Особое внимание в договоре купли-продажи необходимо уделить определению моментов перехода права собственности и риска случайной гибели товара. Если в договоре не согласовано иное, то моментами перехода права собственности на товар и риска его случайной гибели является момент передачи товара покупателю (ст. 223, 459, 458 ГК).

    Однако стороны имеют право разделить их по времени. Например, определить в договоре, что товар остается в собственности продавца до оплаты товара (ст. 491 ГК), а риск случайной гибели переходит к покупателю в момент передачи товара. Моя практика показывает, что четкие и правильно сформулированные договорные положения о распределении рисков случайной гибели товара значительно сокращают количество споров, возникающих при повреждении или утрате товара при его доставке. Момент перехода права собственности, указанный в договоре, позволяет вовремя принять товар к бухгалтерскому учету и устраняет налоговые риски.

    5. Сформулировать, за какие недостатки отвечает продавец

    Евгения Евдокимова, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

    В соответствии с ГК продавец отвечает даже за те недостатки качества товара, о которых он не знал и не мог знать. Представляется возможным ограничить ответственность продавца, например, только теми недостатками, о которых он должен был знать на момент заключения договора. Также можно указать, что продавец не несет ответственности за недостатки, которые не были выявлены в рамках проведенной перед заключением договора диагностики.

    ГК предусматривает пять способов защиты покупателя: предъявление требования о безвозмездном устранении недостатков, о возмещении собственных расходов на устранение недостатков, об уменьшении покупной цены, о замене товара, а также об отказе от договора и возврате уплаченной суммы. При этом два последних способа могут использоваться только при условии выявления существенных недостатков качества. Однако ВАС в постановлении пленума «О свободе договора» разъяснил, что стороны своим соглашением могут по-иному сформулировать последствия указанного нарушения.

    6. Проверить условие о страховании

    Максим Петров, руководитель аналитического отдела Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья»

    Чтобы сторона по договору купли-продажи не смогла «неожиданно» отказаться от его исполнения либо потребовать возместить «непредвиденные» расходы сверх стоимости товара, необходимо проверять, предусмотрена ли в договоре обязанность продавца или покупателя страховать товар.

    Так, если в договоре купли-продажи содержится условие о страховании товара и оно не выполнено, ст. 490 ГК даёт право противоположной стороне на выбор либо застраховать товар самостоятельно и потребовать от обязанной стороны возместить расходы, либо отказаться от исполнения договора. При этом заинтересованная сторона не вправе понуждать обязанную сторону к исполнению договорных обязательств в части страхования товара в натуре.

    7. Исключить залог

    Евгения Евдокимова, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

    Нужно помнить, что при продаже товара с условием о его оплате через какое-то время после передачи покупателю товар автоматически окажется в залоге у продавца. Для того чтобы исключить залог, нужно специально об этом договориться. Если же продавец, напротив, не готов отказаться от залога, ему стоит подумать о том, чтобы незамедлительно учесть залог в специальном реесте залогов, который ведут нотариусы (если речь о залоге движимого имущества), или зарегистрировать его в ЕГРН (если предметом договора выступает недвижимость). В противном случае залог не будет действовать против третьих лиц.

    Пример договора купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры

    г. _________________ «___»______________ 20__ г.

    паспорт серии __________ № ___________,

    проживающий по адресу: ______________________________________,

    именуемый в дальнейшем «Продавец», и _________________________, (Ф.И.О.)

    выданный «___»__________ 20__ г., ___________________________________,

    проживающий по адресу: ____________________________________________,

    именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру № ___ в доме № _____ по улице __________________ в городе __________________________.

    2. На момент заключения настоящего договора указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается: свидетельством о праве собственности на квартиру, выданным _______________________. Номер свидетельства ________. Дата выдачи — «___» _______________ 20__ г. Вариант: договором купли-продажи (мены, дарения) квартиры, заключенным «___» ______________ 20__ г., удостоверенным нотариусом ___________________________ (Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора, номер реестра). Договор зарегистрирован в _____________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др. сведения)

    3. Квартира состоит из _____________ жилых комнат, имеет согласно справке _____________________ БТИ общую площадь ____ кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов ____ кв. м, жилую площадь ______ кв. м. Согласно справке ______________ БТИ стоимость квартиры составляет ______________________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей. До подписания настоящего договора квартира осмотрена Покупателем. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.

    4. Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в ________________ (сумма цифрами и прописью) рублей. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры _________________________ ___________________________________ (наличными деньгами, путем безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и т.п.) в срок не позднее ______________ со дня _______________________________________________.

    5. До заключения настоящего договора квартира, являющаяся его предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена. Примечание. В соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор соответствующие условия. Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ ________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ не значится. На момент заключения настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован, что подтверждается копией финансового лицевого счета № ______, выданной _______________________ (наименование органа) «___»____________ 20__ г.

    6. Право собственности у Покупателя на приобретаемую по настоящему договору квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру в __________________________ (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).

    7. С момента приобретения права собственности на квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием квартиры и уплатой налогов.

    8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п.1 настоящего договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью.

    9. Продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее ___________________________________.

    10. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____________________________ (Покупатель, Продавец).

    11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде _______________.

    12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.

    13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

    14. Договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в _____________________________________________ (наименование управомоченного органа).

    15. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

    16. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах, один из которых хранится в _______________, один — ____________ (наименование органа) один — у Покупателя, один — у Продавца.

    Читайте так же:  Разрешение на работу - вопросы и ответы. Действует ли патент при выезде

    Продавец ____________________________________ (подпись)

    Покупатель __________________________________ (подпись)

    Чтобы заказать услугу или получить консультацию, свяжитесь с нами по телефону (495) 229-67-08, skype: jurpom или напишите нам.

    Следующие материалы:

    • Договор найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) Настоящий договор найма жилого помещения заключен между …
    • «>Пример договора аренды квартиры
      ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ Город Москва, двадцать шестое марта две тысячи четвёртого года Мы, _______________________________________________________, ______ …

      Договор купли-продажи недвижимости: основные вопросы сделки

      Статьи по теме

      По договору купли-продажи недвижимости один из контрагентов приобретает помещение, здание, комплекс зданий или участок земли у другого. Закон предъявляет к сделкам с недвижимостью особые требования.

      Используйте образцы договора купли-продажи недвижимости

      Продажа недвижимости – сделка, которая требует подготовки. Необходимо:

    • проявить должную осмотрительность и проверить контрагента,
    • проверить обременения объекта,
    • правильно составить договор купли-продажи недвижимости.

    Для подготовки договора купли-продажи недвижимости в 2020 году воспользуйтесь одним из образцов. Формы отличаются в зависимости от объекта и условий.

    Правила по договорам купли-продажи недвижимости изложены в § 7 главы 30 ГК РФ. Чтобы заключить сделку, стороны указывают обязательные условия. К ним относятся:

    • предмет соглашения;
    • цена объекта. Обязательно пропишите порядок оплаты, если недвижимость по договору купли-продажи приобретают с рассрочкой платежа;
    • условия, о необходимости которых заявляет любая сторона сделки (ст. 554 ГК РФ, 555 ГК РФ, п. 1 ст. 489 ГК РФ).
    • Чтобы согласовать предмет, опишите имущество, которое передается в собственность покупателю.

      «Нежилое здание, назначение — торговое, 2-этажное (подземных этажей — 0), общая площадь 1621,2 кв. м, инвентарный номер **:***:00*:00000****, литера А, расположенное по адресу: Республика __, __район, г. ___, ул. Ленина, д. 1 А, назначение — общественное питание».

      «Продавец передает в собственность покупателя помещение общей площадью 433,5 кв. м, назначение: нежилое, литера: А, А1, номера на поэтажном плане: 1, 2, 4, 6, 7 — 10, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. —, ул. ___, 8/1, а покупатель обязуется принять и оплатить помещение».

      Сделайте привязку к земельному участку и другому имуществу. Можно отразить в договоре купли-продажи кадастровый номер недвижимости (п. 2 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Если речь идет о здании, пропишите сведения об участке, на котором он располагается (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2002 № Ф04/3344-346/А67-2002).

      Если стороны не пропишут обязательные условия, Росреестр откажет в регистрации соглашения. Договор будет считаться незаключенным (постановление АС Московского округа от 23.08.2016 № Ф05-12192/2016 по делу № А40-198565/15).

      Так, суд отказал в требовании признать незаключенным договор купли-продажи недвижимости. Спорное соглашение содержало сведения о наименование объекта недвижимости, его литеры. Стороны указали адрес, где он находится на поэтажном плане. В соглашении есть адрес и стоимость отчуждаемого объекта (постановление АС Поволжского округа от 23.06.2016 № Ф06-8895/2016 по делу № А12-47716/2015).

      Если имущество реализуется посредством торгов при банкротстве, характеристики объекта нужно указать в сообщении о таких торгах. В противном случае управляющий банкротством создаст препятствия для продажи (постановление АС Западно-Сибирского округа от 31.07.2020 № Ф04-2683/2020 по делу № А70-6864/2017).

      Укажите цену. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене. Если его нет, сделку можно оспорить. Если продаются несколько помещений, четко укажите стоимость за конкретные объекты. Иначе могут возникнуть споры о платежах и порядке их соотнесения с объектами (постановление АС Центрального округа от 03.05.2018 № Ф10-1216/2018 по делу № А64-5883/2016).

      Если стороны договорились о рассрочке платежа, пропишите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ, постановление Президиума ВС Дагестан от 16.01.2020 № 44Г-6/2020).

      Нередко договор купли-продажи между юридическими лицами заключают в отношении будущей недвижимости. Если готовый объект не будет соответствовать предварительным договоренностям, суд установит действительную волю сторон на момент заключения договора. Лицо, которое намеревалось приобрести иное строение, вправе взыскать убытки, если получит объект, не соответствующий требованиям (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

      Если договор купли-продажи недвижимости в отношении помещения заключает субъект малого предпринимательства, который арендовал этот объект у РФ, применяется специальное законодательство (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Такое лицо обладает преимущественным правом оформить владение в собственность. Если арендодатель завышает цену, арендатор может ее оспорить в судебном порядке и выкупить помещение по более низкой цене, которую установит оценщик.

      Согласно ГК РФ стороны обязаны выполнить условия, которые включили в договор купли-продажи недвижимости

      Стороны договора должны исполнить обязательства, которые на себя взяли. Как правило, речь идет об оплате и передаче объекта.

      «Передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется в течение двух банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю».

      Целесообразно оговорить, кто именно производит государственную регистрацию перехода права (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2017 по делу № 305-ЭС17-12927, А40-179202/2015).

      «Продавец обязуется осуществить после подписания договора в течение 10 рабочих дней с даты полной оплаты покупателем общей продажной цены недвижимости и вывода недвижимости из-под залога все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Окончательный расчет по договору был произведен покупателями 16.03.20**».

      Встречаются недобросовестные продавцы, которые по договору купли-продажи недвижимости реализуют объект нескольким покупателям, пока в Росреестре не отобразился переход права. В этом случае объект остается за лицом, которое зарегистрировало право первым. Остальные могут требовать убытки (п. 61 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

      Такими положениями суды руководствуются не всегда.

      Например, в одном деле конкурсный управляющий злоупотребил своими правами и реализовал объект нескольким организациям. Государственную регистрацию права собственности произвел один из покупателей. Сделку суд признал недействительной, поскольку имущество приобрело ранее другое лицо, хотя фактически договор стороны не исполнили. В результате лицо, которое зарегистрировало право, получило обратно средства, регистрацию суд отменил как произведенную по порочному основанию (постановление АС Центрального округа от 26.10.2015 3 Ф10-2220/2013 по делу № А68-2095/2012).

      Подпишите акт приема. Иногда продавец настаивает на условии о передаче недвижимости по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора купли-продажи. Покупателю следует избегать таких формулировок в документе. Прежде чем принимать объект, необходимо проверить его качество. Когда продается земельный участок, нужно съездить на местность. Встречаются ситуации, когда приобретатель получает объект, который обременен правами третьих лиц. Например, на земле может находиться линии электропередач или иной объект, который появился раньше, чем права продавца (определение Московского городского суда от 05.03.2012 № 4г/8-1147/12). Все риски лучше исключить до подписания.

      Чаще всего споры сторон по договору купли-продажи недвижимости связаны с неисполнением обязательств

      Разногласия возникают, когда одна из сторон не исполняет свои обязанности: продавец не передает объект, покупатель не оплачивает (определение ВС РФ от 08.10.2018 № 305-КГ15-19734 по делу № А41-8120/2013).

      Например, заявитель просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и обязать ответчика возвратить шесть объектов. Причиной стало отсутствие оплаты (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.09.2017 по делу № 301-ЭС17-7046, А43-5669/2015).

      Сложности могут возникнуть, когда происходит замена лица в обязательстве. Спор затянется, если он затрагивает интересы лица, которое не участвовало в заседании (определение ВС РФ от 08.10.2018 № 305-КГ15-19734 по делу № А41-8120/2013).

      Иногда заявитель требует признать договор недействительным. Так происходит, когда имущество выбывает из-за неправомерных действий.

      Например, суд проводил почерковедческую и техническую экспертизы. Оказалось, что спорный договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости к нему подписал не генеральный директор общества, а неустановленное лицо. Волеизъявления владельца на действия по продаже не было. Суд признал договор недействительным (определение ВС РФ от 12.08.2020 № 306-ЭС19-12394 по делу №А72-19399/2017).

      Когда речь идет о выкупе помещений, которые арендует субъект малого предпринимательства, суд может рассмотреть разногласия по цене (определение ВС РФ от 10.06.2020 № 305-ЭС19-7766 по делу № А40-202783/2017).

      Составление договора купли-продажи

      Одним из самых распространенных типов договоров является договор купли-продажи, который активно применяется в предпринимательской деятельности. Каждый предприниматель, рано или поздно должен столкнуться с необходимостью заключения подобного договора и от того, насколько грамотно он будет сформирован, всецело будет зависеть успех в бизнесе.

      Как правильно составить договор купли-продажи?

      Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть основные отличия обычного договора, который предназначен для бытовых нужд от того, который используется в предпринимательской деятельности.

      Итак, если мы говорим о договоре, который используется в предпринимательской деятельности, то должны помнить, что он не попадает под правила о потребительских правах и основным регламентирующим документом для него является Гражданский Кодекс РФ.

      Важным моментом является обязательное заключение договорных отношений на бумаге, где четко должны обозначиться все специфики по делу. Конечно, многим захочется просто придти к обоюдному согласию без «бумажной волокиты» и приложить в доказательство договорных отношений товарный чек, но в этом случае существует риск получить «кота в мешке», поскольку все нюансы о предмете договора так и останутся на словах. Бумажный вариант договора будет являться не только гарантом выполнения обязательств, но также необходим для порядочного ведения дел в бухгалтерской отчетности.

      Помните, что договор купли-продажи должен обязательно быть составлен грамотно! Желательно, чтобы над его составлением поработал квалифицированный юрист или адвокат, который учтет все ваши пожелания и обязательно законодательно отразит возможные условия в договоре, которые всецело будут направлены на защиту вашего бизнеса.

      Основные условия составления договора купли-продажи.

      Настоящий договор обязательно отражает взаимоотношения двух сторон, где первая является продавцом, который обязуется передать товар в собственность второй стороны, которая выступает в роли покупателя. За свои услуги покупатель обязательно должен расплатиться деньгами, сумма которых также отражается в договоре.

      Юридически принято различать три основных условия, которые могут быть отражены в договоре купли-продажи. К ним относятся обязательные условия или существенные, обычные или типовые, а также необязательные или случайные. В основу любого договора обязательно должны быть включены основные условия, без которых договор не будет иметь юридической силы. Если в договоре не нашлось места случайным условиям, то это не критично.

      В роли существенного условия выступает наличие предмета по договору. Это могут быть различные виды товаров, правда, исключаются те, которые могут находиться в обороте в весьма ограниченном количестве.

      Главной целью договора является полноценное описание всех необходимых условий, которые касаются предмета, прописанного в соглашении, где максимально точно указывается его наименование, производственные факторы и комплектация, а также параметры качества, количества и сроков его хранения.

      Грамотный договор купли-продажи должен обязательно составляться в двух экземплярах, где главными пунктами являются подробно расписанные обязанности сторон. В нем отдельной графой указываются права продавца и аналогично оформляются права покупателя.

      Основные права продавца, которые указываются в договоре купли-продажи:

      — предоставить потребителю товара весь заявленный ассортимент полном объеме и комплектации, со всеми необходимыми документами;

      — обязательно уложиться в указанные в договоре сроки;

      — доставить товар, минуя сторонние транспортные связи, которые не зафиксированы в настоящем договоре;

      — покрыть покупателю убытки, в случаях, которые предусмотрены Гражданским Законодательством РФ;

      — покупатель должен получить товар в таком виде, который регламентирован договором и не должен иметь иных недостатков, о которых не упоминается в договоре;

      Основные права покупателя, которые указываются в договоре купли-продажи:

      — полностью стать обладателем доставленного товара, который поступил к нему в должном виде;

      — совершить платеж за оказанную услугу, которая зафиксирована в договоре;

      — воспользоваться указанным в договоре правом — внести предоплату за товар или произвести расчет после фактического поступления товара на склады.

      — обязательно соблюсти все сроки, указанные в договоре по оплате и произвести её в полном объеме;

      — обязательно проверить качество товара, который фактически поступил.

      Настоящим договором купли-прродажи могут быть регламентированы права покупателя, который остался недовольным качеством доставленного товара и обоснованно потребовать от продавца:

      — уменьшить стоимость на весь ассортимент поврежденного товара;

      — урегулировать вопросы по устранению дефектов с указанием сроков;

      — возместить понесенные расходы, которые потребовались на самостоятельное устранение дефектов;

      В рамках данной статьи мы рассмотрели основные принципы строения договора-купли продажи, которые являются основой для построения грамотных бизнес предложений, и которые одинаково правильно регламентируют взаимоотношения между покупателем и продавцом.

      Если Вы стремитесь сделать ваш бизнес преуспевающим и желаете твердо стоять на плаву, то полноценную помощь в составлении и сопровождении договоров купли-продажи может оказать Московский адвокат Максим Николаевич Шеметов. Его успешный, положительный опыт ведения дел в составлении полномасштабных договоров в различных сферах бизнеса, является достаточным аргументом, чтобы доверить свои проблемы юристу, который всегда встанет на защиту прав и интересов клиента и не допустит безнаказанного обмана со стороны недобросовестных предпринимателей и сторонних организаций.

      Договор купли – продажи

      Как уже упоминалось, купля-продажа есть основа, сущность торговли, поэтому остановимся подробнее на характеристике этого договора и его разновидностей.

      Договор купли-продажи является самым распространенным договором в гражданском обороте. Его правовое регулирование осуществляется главой 30 ГК РФ, в котором наряду с общими положениями о договоре купли-продажи содержатся специальные нормы об отдельных его разновидностях.

      ГК РФ выделяет семь видов договоров купли-продажи. К ним относятся: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий.

      Данный перечень видов договоров купли-продажи не является исчерпывающим. В том случае, если будет заключен договор купли-продажи, не относящийся ни к одной из разновидностей договоров, перечисленных в ГК РФ, то его регулирование будет осуществляться в соответствии с общими положениями о купле-продаже.

      Кроме Гражданского Кодекса правовое регулирование отношений по купле–продаже осуществляется специальными федеральными законами. (Например, к договору розничной купли-продажи с участием покупателя — гражданина применяется Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»); отношения по поставке товаров для государственных нужд регулируются Федеральным законом от 13 декабря 1994 года №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд».

      В соответствии со статьей 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

      Заключается данный договор на основании свободного волеизъявления сторон. Договор купли-продажи является консенсуальным, так как он считается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения (консенсуса) по всем его существенным условиям. Существенными условиями договора являются предмет и стороны договора.

      Цена будет являться существенным условием договора только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Обязательное указание цены требуется для продажи товара в рассрочку или при продаже предприятия. В остальных случаях условие о цене товара может быть не указано в договоре, это не повлияет на его действительность.

      Если договор купли-продажи позволяет определить наименование и количество товара, то условие договора о товаре считаются согласованными (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

      Договор купли-продажи относится к двусторонним сделкам: его сторонами являются продавец и покупатель.

      Продавцом по договору купли-продажи может выступать лицо, обладающее правом собственности либо правом хозяйственного ведения или оперативного управления на отчуждаемую вещь (товар).

      Законом определены еще несколько случаев, когда лицо в договоре купли-продажи может выступать со стороны продавца. В соответствии с ГК РФ продавцом товара может быть:

      опекун собственника (пункт 2 статьи 37 ГК РФ);

      лицо, осуществляющее продажу товара с публичных торгов (пункт 2 статьи 447 ГК РФ);

      хранитель вещи (пункт 2 статьи 899, статья 920 ГК РФ).

      комиссионер (пункт 1 статьи 990 ГК РФ);

      агент по агентскому договору (пункт 1 статьи 1005 ГК РФ);

      доверительный управляющий по договору доверительного управления (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ);

      В качестве продавца может выступать любое физическое или юридическое лицо, а также Российская Федерация, ее субъект и муниципальное образование.

      Покупателем по договору купли-продажи может быть любое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей и располагающее в каждом конкретном случае необходимыми правовыми возможностями.

      Возможность участия в договоре купли-продажи может быть ограничена имеющейся у лиц право- и дееспособностью. (Например, чтобы быть стороной договора поставки или контрактации необходимо обладать статусом предпринимателя, недееспособные или ограниченно дееспособные лица участвуют в договоре купли продажи только с согласия опекуна или попечителя).

      Предметом договора купли-продажи является вещь, выступающая в гражданском обороте как товар.

      Согласно пункту 1 статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, участвующие в гражданском обороте с соблюдением правил оборотоспособности, предусмотренных статьей 129 ГК РФ.

      Под оборотоспособностью объектов гражданских прав понимается их способность участвовать в гражданском обороте, путем совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу другому владельцу.

      По оборотоспособности вещи делятся на три группы: свободные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота. Ограничение в обороте и изъятие из оборота может быть установлено только законом.

      Вещи, свободные в обороте могут переходить от одного лица к другому (продаваться или покупаться) без каких-либо запретов или ограничений. Ограниченные в обороте вещи могут принадлежать только определенным участникам гражданского оборота, а их приобретение или отчуждение возможно только на основании специального разрешения.

      Договор купли-продажи может быть заключен на товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также на товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

      Права и обязанности продавца.

      1) В обязанности продавца входит передача покупателю товара, предусмотренного договором купли продажи. Помимо этого, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и тому подобное), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

      Если продавец не исполняет обязанность по передаче покупателю принадлежностей или документов, относящихся к товару, то покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. Если в этот срок принадлежности и документы не будут переданы, то покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

      Продавец должен исполнить свои обязанности в срок, определенный договором купли-продажи. Если договор не позволяет определить этот срок, то он исчисляется по общим правилам о сроке исполнения обязательств, установленных статьей 314 ГК РФ, а именно: в разумный срок после возникновения обязательства.

      Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

      · вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

      · предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

      Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

      В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

      Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, то покупатель в соответствии со статьей 463 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

      2) Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц.

      Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Это правило применяется и в случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

      Эта обязанность не исполняется продавцом в том случае, если покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

      3) Продавец обязан передать покупателю товар в количестве, определенном в договоре купли-продажи.

      Количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, то договор считается незаключенным.

      В случае передачи продавцом меньшего количества товара, чем определено договором, покупатель вправе потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

      4) Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар в согласованном ассортименте. Эта обязанность возникает, если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент).

      Передача продавцом товаров в ассортименте, не соответствующем договору, влечет возникновение у покупателя права отказа от их принятия и оплаты, а если товары уже оплачены, потребовать у продавца возврата уплаченной денежной суммы.

      — принять товары, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;

      — отказаться от всех переданных товаров;

      — потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором;

      — принять все переданные товары.

      5) Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

      При отсутствии в договоре купли — продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

      Комплектность товара – это совокупность основной вещи и не входящих в ее состав комплектующих самостоятельных вещей, но составляющих с ней единое целое, используемое по общему назначению.

      7) Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки. Продавец освобождается от этой обязанности в том случае если, договором купли-продажи предусмотрено иное или соответствующая обязанность не вытекает из существа обязательства.

      Тара и упаковка предназначены для защиты товаров от воздействий окружающей среды и облегчения их перевозки, хранения и продажи.

      Обязательные требования к таре и упаковке могут быть установлены законом, тогда продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре или упаковке, соответствующих требованиям договора или законодательства.

      Способы затаривания и упаковки могут быть определены договором или установлены нормативным актом, предусматривающим обязанность затаривания. В том случае, если договором купли-продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен или упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.

      Если продавцом не исполнена обязанность по затариванию или упаковке товара, то покупатель может потребовать ее исполнения, либо предъявить к продавцу требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества.

      Права и обязанности покупателя.

      1) Покупатель обязан принять переданный ему товар. Для исполнения этой обязанности, покупатель должен совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи.

      От обязанности принять товар покупатель освобождается в тех случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

      Если покупатель не принял или отказался принять товар в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

      2) Покупатель обязан оплатить товар. Для этого покупатель должен совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

      Оплата товара производится по цене, предусмотренной договором купли-продажи. В случае, если цена не предусмотрена договором или она не может быть определена исходя из его условий, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).

      Обязанность покупателя оплатить товар исполняется непосредственно до или после передачи ему товара продавцом. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

      По соглашению сторон могут быть установлены особые правила оплаты товара. Товары могут быть оплачены предварительно, в кредит или в рассрочку.

      Предварительная оплата товара осуществляется покупателем в срок, установленный договором купли продажи, а если этот срок не установлен, то в разумный срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

      Если условия о предварительной оплате товара нарушены покупателем, то у продавца возникает право задержать передачу товаров, либо потребовать расторжения договора.

      В случае нарушения продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченных товаров в установленный срок, у последнего возникает право требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Кроме того, покупатель на сумму предварительной оплаты может потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

      Учитывая компенсационную природу процентов, суду предоставлено право уменьшить их размер по правилам статьи 333 ГК РФ, если размер процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС Российской Федерации №14 от 8 октября 1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами») (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 года №А31-8997/120, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 октября 2005 года №А29-205/2005-1а; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 января 2006 года №А33-8194/05-Ф02-7020/05-С2).

      При включении в договор купли-продажи условий об оплате товара в кредит, покупателю предоставляется отсрочка платежа после передачи ему товара.

      Нарушение покупателем условий договора о продаже товара в кредит дает право продавцу требовать оплаты товара, или возврата неоплаченного товара.

      С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

      К существенным условиям такого договора относятся цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

      Продажа товара с условием сохранения права собственности за продавцом регулируется статьей 491 ГК РФ. В соответствии с ней право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств.

      Покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

      Подробнее ознакомиться с особенностями договорных отношений в торговле и правилами торговли, Вы можете в книгах авторов ЗАО «BKR Интерком-Аудит» «Оптовая и розничная торговля» и «Правила торговли. Правовое регулирование. Практика. Документы».

      Если я в ГИБДД приду с ксерокопией договора купли-продажи, то по нему снимут авто с меня?

      У меня такая проблема я продал авто но по прозьбе покупателя в его договоре не поставил дату продажи ! Он обещал через месяц перерегистрировать его на себя ! Но обманул и не поставил! К сожалению у меня осталась ксерокопия ДКП но с просталенной датой продажой! Если я в ГИБДД приду с ксерокопией то по ней снимут авто с меня и если потом покупатель придёт ставить авто на себя но в договоре его будет стоять друга дата у меня возникнут какие нибудь проблемы?

      Ответы юристов ( 3 )

      Покупатель обязан в течении 10 дней после покупки переоформить транспортное средство на себя. Если этого не произошло — Вы вправе обратиться в органы ГИБДД с заявлением о снятии автомобиля с учета. При этом, Вы вправе предъявить только паспорт и договор. Госуслуга Вам будет оказана. С момента снятия с учета Вам перестанут приходить штрафы за нарушение ПДД, Вам не придется далее платить налог.

      Если Вы снимете авто с учета сами, покупатель будет ездить до первого инспектора ДПС, который, наложит на него штраф за нарушение сроков перерегистрации авто.

      То есть продавец с машиной распрощался, а новый владелец на себя ее еще не оформил. В таком случае, по факту собственником транспортного средства будет являться бывший хозяин на чье имя сотрудники ГИБДД продолжат выписывать штрафы. ЧТО ЭТО ТАКОЕ Когда новоиспеченный хозяин не хочет выполнять свои обязанности и проходить процедуру регистрационных действий, то собственнику автотранспорта приходится любыми путями выкручиваться из данной ситуации и не оплачивать штрафы, нарушения и транспортный налог. Поэтому хозяин транспортного средства прибегает к такой процедуре, как временному приостановлению регистрации. Давайте разберемся в процедуре оформления авто и что дает временное приостановления регистрации. Образовавшиеся споры и недоразумения появились в результате внесения изменений в законодательстве, а именно исключения этапа снятие с учета транспортного средства во время переоформления машины. Чтобы заключить договор купли-продажи старому владельцу авто не обязательно присутствовать в ГИБДД, и если поверить на слово покупателю, ему и вовсе не о чем беспокоится. Ст. 459 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит о том, что все права и обязанности по товару или имуществу, переходят к покупателю по факту заключения договору купли-продажи и вступают в действия непосредственно в момент передачи. Продавец, что выполнил пункт сделки и отдал авто считается тем, который обязанность свою выполнил. Очередь идет за покупателем, и теперь только он несет ответственность за имущество, товар. Процедура оформления автотранспорта необходима для установления форм контроля за собственником и его машиной, а так же для ведения учета, контроля соответствия транспортом техническим нормам и характеристикам, проверки состояние агрегатов, выявления нарушений и выписки штрафных санкций. Ссылаясь на вышеуказанные сведения, прежний хозяин обязан снимать агрегат с учета или заменить данную процедуру изменение регистрационных данных и замены техпаспорта с указанием информации о новом владельце. Если сделать вывод с всех указанных фактов, то обязанность на переоформлении автотранспорта лежит на продавце. Именно он должен проследить, что бы новый автовладелец прошел все регистрационные процедуры и оформил машину на себя документально в ГИБДД. Следовательно, упустив из виду этот пункт продавцы часто на слово верят покупателям, что те в ближайшее время оформят авто на себя. Но по праву это происходит довольно редко. Новый автовладелец в МРЭО приезжать не спешит, а вас мучает и грызет совесть и ответственность ведь, по сути, вы являетесь его собственником и в случае казусов, доля ответственности лежит и на вас. Как минимум несколько неприятных судовых разбирательств не избежать. Временное приостановление регистрации – это процедура совершаемая собственником транспортного средства, который пользуясь правом, снимает машину с учета. Она делается в непредвиденных ситуациях, в результате кражи авто, в случае не пользовании машиной с дальнейшей ее утилизацией и экономией на транспортном налоге и страховке либо когда новый владелец не хочет регистрировать приобретенный агрегат на себя. С уважением.

      Признание договора купли-продажи авто недействительным и требование возврата денег

      Здравствуйте. Продал транспортное средство перекупам, первым собственником до меня авто было заложено в банк по договору купли продажи. В момент продажи перекупам мне об этом не было известно, при продажи был подписан договор на пустом бланке, сумма была оговорена и оговорённая сумма была перечислена по банку онлайн перекупом. Машина на мне не была зарегистрирована в ГИБДД, только запись в птс и дкп с первым собственником . Через короткий период времени узнается, что авто в залоге. Перекупам было известно это и вопрос об обороте сделки был поставлен, первый собственник был согласен вернуть им деньги и забрать авто, но требовалось немного времени. Зная все это перекупы все же продали авто другому человеку, есть с ними и переписка и выписка то что они присылали деньги да авто. Нового собственника назвать отказывались, так все это в итоге и забылось. После полу года у нового собвтсенника банк изъял транспортное средство. Естественно новый собственник теперь требует возмещения убытков от меня, хотя с ним сделки я никакой не заключал денежные средства от него не получал и как оказалось в дкп перекупы поставили сумму больше чем они оплатили мне, следовательно требует с меня новый собственник именно эту сумма. Теперь вопрос как признать дкп недействительным и не оплачивать эту сумму, так как сделки у нас с ним не было, условия договора и суммы продажи мы с ним обговорить не могли. Он даже не знает как я выгляжу повидимому. Есть выписка по счёту что деньги скидывал мне перекуп следовательно сделка была с ним, он по сделке и должен возмещать, а уже по цепочке потом он ко мне требования должен предъявлять.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.