При найме квартиры никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности. Договор с несобственником

Автор: Ирина Пономарева

При найме квартиры никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности

О том, как снизить потенциальные риски, составляя договор найма, рассказывает юрист Ирина Пономарёва

— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика квартиры?

— Предлагаю четко определиться с терминологией. Договор аренды жилых помещений называется договором найма. Аренда возможна только в том случае, если сторона сделки — юридическое лицо. Итак, говорим о найме. Стороны такого договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель — лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.

Вышесказанное предусмотрено статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации: «Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды».

Форма договоров предусмотрена действующим законодательством как простая письменная. Нотариальное удостоверение таких сделок возможно, но необязательно.

Порядок заключения договоров такого вида, исполнения и их расторжения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Почти уверена, что если поинтересоваться у любого практикующего юриста (адвоката), то большинство из них согласится с тем, что чаще приходится работать с такими делами, когда необходимо защищать нарушенные права нанимателя или наймодателя (последних чаще). Защищать уже после наступления неблагоприятных последствий. До заключения договора и в момент его заключения, как правило, стороны не задумываются о необходимости обращения к специалисту, считая, что агентства недвижимости, которые являются посредниками, обязаны полноценно предупредить все негативные нюансы, которые могут возникнуть из данных правоотношений.

Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма.

Я нисколько не умаляю и не принижаю роль посредника в поиске квартир для найма и в поиске клиентов, желающих снять жилье. Однако надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное — заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие, конечно, последуют.

Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное — внятная консультация специалиста. Такая помощь всегда дешевле, чем устранение нарушений впоследствии.

— Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Я бы не стала говорить, что в России договоров найма заключается мало. Наоборот, тенденция такова, что с каждым годом все больше люди понимают необходимость заключения таких сделок в письменном виде. Тут дело в несколько другом — в нашем, я бы сказала, безалаберном отношении к необходимости фиксировать все этапы исполнения данных договоров. И еще — это уже точно по-русски — надежда на авось, в том смысле, что, понимая необходимость заключения самого договора, стороны мало внимания уделяют его существенным условиям. А это намного важнее, чем просто подписать подготовленный агентством недвижимости бланк, который по определению не может быть достаточным для каждого случая в отдельности.

— Кому более выгоден договор?

— И снова я бы не стала ставить вопрос таким образом. Договор действителен только в случае, если его условия устраивают обе стороны. Если договор выгоден только одной стороне, это ставит под сомнение саму законность сделки.

— С чьей стороны больше встречается нарушений договора, что это за нарушения?

— Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник, когда он вдруг решает сократить срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя помещение в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести его в первоначальный вид.

От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.

Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.

В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник — сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.

— На какие пункты договора обеим сторонам стоит обращать особое внимание?

— Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади). Особое внимание — на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.

Это основное. Однако в зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.

— Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Несомненно, что серьезный подход к заключению договора найма жилого помещения не может гарантировать отсутствие спорных ситуаций. Однако когда стороны изначально, перед тем как вступить в данные гражданско-правовые отношения, видят серьезность подхода сторон сделки к данному вопросу, сам факт этого уже является определенной гарантией того, что, прежде чем нарушить условия договора, человек сто раз подумает о последствиях. Если же в договоре будут установлены достаточно существенные санкции за нарушение обязательства, то, скорее всего, потенциальный нарушитель откажется рисковать.
В любом случае наличие в данных правоотношениях грамотно составленного договора найма жилого помещения, несомненно, снижает риск наступления неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть из данных гражданско-правовых отношений.

— Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Да, это сложная ситуация, так как в любой момент может случится, что нанимателю необходимо будет решать вопрос с любым из собственников.

Первое, что необходимо понимать. Если от имени всех собственников действует один, то у него должны быть надлежащим образом оформленные полномочия на передачу квартиры в наем, заключение договора, получение оплаты по договору. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Каждое из полномочий должно быть прописано отдельно.

Если, например, в квартире два или три собственника и каждый действует от своего имени, то в договоре найма они должны быть указаны все. Условия о получении денежных средств по договору должны быть четко прописаны: кому, когда, сколько передается, какими документами фиксируется.

Если в квартире имеется собственник – несовершеннолетний ребенок, вообще стоит сто раз подумать. Дело даже не в том, что такую квартиру нельзя сдавать в наем, по общему правилу от имени несовершеннолетнего действуют его законные представители — родители без доверенности. Просто ситуации в жизни бывают разными, и когда дело будет касаться потенциально нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка, то при любом споре именно ребенок будет рассматриваться как «слабая сторона договора», поэтому, как правило, его интересы будут защищаться в приоритетном порядке.

— Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или есть нюансы?

— Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения. Правда, удостоверить его у нотариуса по желанию сторон возможно. Однако наличие удостоверительной подписи нотариуса не означает, что стороны договора в случае возникновения разногласий будут лучше защищены.

Нотариально заверенный договор найма жилого помещения и договор найма жилого помещения, заключенный в простой письменной форме, по юридической силе равнозначны. Здесь другой нюанс. Почему мы считаем, что нотариальная сделка более надежна? Потому что такой договор составляется нотариусом — юридически грамотным человеком. Если, например, стороны, выдернув из Интернета примерный договор, просто впишут свои фамилии и посчитают, что надежно защитили свои интересы, то такая точка зрения будет совершенно неверной. Если же стороны, обратившись к специалисту, заключат договор в простой письменной форме и не станут заверять его нотариально, то можно говорить о том, что их интересы будут достаточно защищены. Но, естественно, обращаться необходимо именно к специалистам по таким делам и лучше, конечно, по рекомендации.

— Как съемщику убедиться, что снимаемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— Это сделать очень просто. Достаточно обратиться в Федеральную регистрационную службу для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данной выписке будет указан собственник квартиры, обременения (если есть), наличие арестов.

Читайте так же:  Инструкция Клопс: как получить детское пособие по новым правилам. Детское пособие в калининградской области

Никогда нельзя полагаться на свидетельство о праве собственности. Как ни странно, этот документ может ввести в заблуждение. Причина в том, что после отчуждения имущества свидетельство о праве собственности остается на руках у бывшего собственника. Оно не аннулируется. Поэтому вполне допустима ситуация, когда у нескольких лиц будут свидетельства о праве собственности на одно и то же жилое помещение. Конечно, с разными датами, но как проверить, нет ли еще нового собственника?

Поэтому единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма ?

Договор поднайма — это аналог договора субаренды, только в отношении жилого помещения. Суть его заключается в том, что наниматель помещения, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.

Такие виды договоров очень редко используются сегодня в повседневном гражданском обороте, так как отношения «собственник – наниматель – поднаниматель» становятся еще более запутанными, чем отношения по договору найма. При этом, согласовывая с собственником условия договора поднайма, наниматель обязан согласовать все существенные условия договора поднайма, в том числе цену. Если цена будет выше, чем по договору найма, вряд ли собственника это устроит. Если ниже — налицо сокрытие каких-то отношений и, как следствие, риск возникновения неблагоприятных последствий.

Думается, что с учетом востребованности рынка аренды жилых помещений в Москве собственнику достаточно просто напрямую сдать внаем свою квартиру и что такие виды договора, как договор поднайма жилого помещения, в ближайшем будущем не будут пользоваться особой популярностью.

— Есть ли пробелы в законодательстве, касающемся аренды жилых помещений? Что, по-вашему, стоило бы изменить и каким образом?

— Считаю, что законодательством РФ упущен один существенный момент. Вернее, он подразумевается, но нигде четко не прописан. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене.

Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Врбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь.

Собственник жилья не хочет заключать договор с управляющей компанией

Добрый день! Я веду организацию, которая строит, продает коттеджи и выступает как управляющая компания. Два собственника никак не хотят подписывать договор на обслуживание территории и договор на возмещение коммунальных услуг. Если договор не подписан, то с юридической точки зрения — я могу выставлять им счета на оплату? Директор почему-то считает это необоснованным. И второй вопрос, можем ли мы взять и отключить им все счетчики. обесточить. Это правомерно? Договора же не подписаны?

Ответы юристов ( 1 )

Если договор не подписан, то с юридической точки зрения — я могу выставлять им счета на оплату?

Если договор не подписан, это не основание для отказа в оплате. Вы услуги им предоставляете? Они их потребляют?

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом не освобождает ответчика от исполнения предусмотренной законом обязанности по содержанию имущества многоквартирного дома, в том числе от внесения платы за капитальный ремонт. По аналогии это можно применить и к вашей ситуации.

В соответствии с указанием статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской и пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской, собственник помещения, расположенного в жилом доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом исходя из площади помещения. Обязанность участвовать в осуществлении расходов возникает у собственника вместе с правом собственности на помещение, она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление.

У нас коттеджный поселок, а не многоквартирный дом. Указанные Вами статьи можно отнести к нашему случаю?

А почему нет? Вы в данном случае поставщик услуг согласно

ПОСТАНОВЛЕНИЯ от 6 мая 2011 г. N 354 «О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ СОБСТВЕННИКАМ И ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМАХ И ЖИЛЫХ ДОМОВ»

1. Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги

Считается ли договор найма действительным, если заключен не с собственником квартиры, а с родственником собственника без доверенности

считается ли договор найма действительным, если заключен не с собственником квартиры, а с родственником собственника без доверенности, но в договоре написано, что по просьбе собственника и наймодателем по договору прописан родственник собственника?

6 — буду ли я или собственник нести ответственность, если Управляющая Компания отключит электричество за неуплату( по предписанию)?

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте, договор райма заключается между наймодателем и нанимателем. Наймодателем может быть
лицо, во владении которого находится жилое помещение, либо другое лицо,
которому собственником жилого помещения доверяется право передачи жилого
помещения в найм. Таким образом, родственник должен иметь документы подтверждающие его полномочия. В вашем случае договор на мой взгяд является ничтожным

тогда:1-является ли договор ничтожным, если есть чеки о перечислении денег на мой счёт и расписки в получении денег?

2- собственник против дальнейшего нахождения нанимателя в квартире, так как наниматель не платит в установленный срок и должен уже за 1,5 месяца,

3- также не оплачивают коммунальные услуги, за которые по договору платит наниматель (э-во, вода)- з месяца, не отвечают на звонки и не впускают в квартиру;

4 — как выселить должников;

5 — имею ли я право не давать ключ от общей двери, которая в данный момент будут устанавливаться;

6 — буду ли я или собственник нести ответственность за отключение электричества перед нанимателем, если Управляющая Компания отключит электричество за неуплату( по предписанию)?

Какова опасность арендовать квартиру без присутствия собственника?

Интересно, а доверенность консульская.
Ваш риски:
1) Доверенность на отца отозвана, актуальной не является и данные действия легитимностью не обладают, т.е. при такой ситуации отец, естественно, не имеет права сдавать.
2) Доверенность может быть и просрочена
3) У квартиры уже давным давно мог смениться собственник, а доверенность и документы старые и актуальными не являются.
С учетом специфики вопроса понимаю, что поиском вариантов для найма Вы занимаетесь самостоятельно, руководствуясь общепринятым мнением, что и сами справитесь. Вот только рекомендую воспользоваться услугами специалистов. Так как можете внести денежку, начинать обживаться, а в один прекрасный момент придут собственники, предъявят Вам подлинные документы и попросят с вещичками на выход.

Спасибо за ответ!
Говорят будет Консульская.
Я нашла объявление о сдаче самостоятельно, но все вопросы будут решаться с риелтором, который занимается данным объектом.

Главное что бы не была отозвана доверенность.

Участник программы «?Работаю честно»

Арендовали недавно похожую квартиру, по доверенности. Иногда не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Необходимо изучать ситуацию

Проверено ЦИАН

Есть два парадокса в недвижимости:
1. Купля-продажа: не важно с кем имеешь дело, главное только то, что с документами;
2. Арена (найм): не важно что с документами, главное только то, с кем имеешь дело.

Делайте выводы сами.

Сейчас сдаю такую квартиру. По доверенности на родственника. И перед сделкой наниматель с наймодателем пообщаются по Скайпу.

Не такие уж большие риски по сравнению со стоимостью квартиры, ключи от которой Вы получаете. Изучите ситуацию и принимайте решение.

С «парадоксами» можно поспорить ,но не буду.

Нередкая ситуация на рынке найма квартир. Сложность в том, что любая доверенность требует проверки, а в Вашем конкретном случае это трудно осуществить в связи с пребыванием арендодателя за рубежом.

любая доверенность должна отражать и устанавливать личность сторон, т.е паспортные данные и полномочия если доверитель доверил доверенному лицу заключить договор аренды, то доверенное лицо может заключать договора аренды но не найма, также доверенное лицо имеет полномочия получать деньги по заключенному договору если этого нет наниматель денги должен отдавать доверителю доверенного лица, договора аренды/найма заключенные доверенным лицом переходят на доверителя без изменения в договоре, налогооблажение распростроняется на доверителя а не на доверенное лицо. Если доверенность оформлена правильно, вам предъявили правоустанавливающие нот.копии, вам доверенное лицо предъявил паспорт можете спокойно заключать договор аренды/найма, при отзыве доверенности во время действия договора найма условия договора переходят на доверителя и всё.

если доверенность отозвана а договор найма/аренды был заключен то это мошенничество, чьё? установит суд, так как доверитель обязан сообщить письменно доверенному лицу о отзыве доверенности, если доверенное лицо знало о том что доверенность отозвана а все равно воспользовался доверенностью то это моенничество.

Читайте так же:  Как оформить окна шторами в гостиной и других комнатах. Как оформить окно в гостиной своими руками

я сдаю по доверенности очень много и это двойная ответственность, т.е больше законов. проблем никаких люди достаточно образованные большинство говорят что это плюс, остальным все равно. Также всех предупреждаю что подписанный договор в случае отзыва доверенности переходит на доверителя в полном объеме.

Морозов, как обычно, сравнил риэлторскую деятельность со строительством космического корабля:)
ТС, 1. проверяете доверенность, сверяете все данные с копиями документов. Связываетесь с собственником по скайпу для большей уверенности. 2. Заказываете за 200 рублей информационную выписку ЕГРП, сверяете данные с паспортом, доверенностью и копией свидетельства о собственности. 3 Скачиваете договор найма и подписываете его. В договоре ссылку на доверенность с указанием сроков, имен и пр. Этих оборванцев не слушайте — тут работы на 15 мин и косты в 200 руб. Удачи вам!

Почему собственник не хочет регистрировать договор аренды?

Заключаем договор аренды с собственником.

Помещение под общепит. В договоре аренды прописано: 1.2.1.3. Срок аренды Помещения — 5 (Пять) лет с даты подписания Сторонами настоящего Договора

При этом собственник не хочет производить гос. регистрацию данного договора. По какой причине это может быть? Чем это грозит нам, арендаторам? И как максимально обезопасить себя в данной ситуации?

Ответы юристов ( 4 )

  • 7,2 рейтинг
  • 1246 отзывов эксперт
  • Ирина, здравствуйте! Начнем с того, что требует законодательство.

    ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    Поскольку форма государственное регистрации предусмотрена, то сделать это необходимо. Почему собственник не хочет регистрировать договор, тут либо хочет уклонится от уплаты налогов, и чтобы не было видно, что с помещением совершены какие либо действия, либо, оставляет для себя возможно его расторгнуть.

    Чем это грозит нам, арендаторам? И как максимально обезопасить себя в данной ситуации?

    Договора может быть признан не заключенным поскольку не соблюдена его форма, в связи с этим Вам нужно написать письмо собственнику с требование привести договор в надлежащие состояние, т.е. зарегистрировать данный договор.

    Так же Вы можете признать регистрацию в судебном порядке.

    ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

    1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
    2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Это довольно опасно, потому что отсутствие государственной регистрации договора аренды влечёт возможность признания его НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

    ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
    1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
    2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    Для полноценной защиты своих прав вам необходимо настоять на государственной регистрации аренды помещения.

    Здравствуйте, Ирина!

    Вам обязательно следует обратиться в суд с иском о регистрации договора аренды. Если Вы этого не сделаете, то впоследствии арендодатель может Вас выселить оттуда по суду.

    Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений //Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
    12.11. Вывод из судебной практики: Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, а арендатор не обращается в суд с иском о регистрации данного договора, то арендодатель вправе выселить арендатора из этого помещения.
    Судебная практика:
    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»
    «. 7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.
    Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.
    Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
    Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.
    По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.
    Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора. «

    Но есть и обратная практика:

    Там же.

    12.3. Вывод из судебной практики: Арендодатель, который уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, не может выселить арендатора по той причине, что последний пользуется имуществом без законных оснований. Такие требования могут расцениваться как злоупотребление правом.
    Судебная практика:
    Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2007 по делу N КГ-А40/13988-06
    «… Судом установлено также, что на момент подписания договора аренды право собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения зарегистрировано не было. Регистрация права собственности г. Москвы на данные помещения произведена 22.09.2005.
    Отказывая в иске, суды исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения ДИгМ необходимых для государственной регистрации договора действий по регистрации первичного права собственности г. Москвы на спорное нежилое помещение.
    В связи с чем суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для выселения, поскольку у арендатора существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды.
    При этом требования истца о выселении ответчика расценены судом как злоупотребление правом. «

    Последствия заключения договора аренды с ненадлежащим лицом?

    Здравствуйте, мы — арендатор офисного помещения. ИП. Желаем расторгнуть договор т.к. арендодатор не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно. Де факто мы собрали вещи не выполнив требования о заблаговременном уведомлении. Сейчас, читая договор, понимаем, что он заключен не с собственником — собственники физлица — а подставной организацией, у которой нет прав распоряжения этим помещением. Считается ли такой договор заключенным, как его расторгнуть и можем ли мы требовать возврата ранее уплаченных средств в качестве арендной платы, если договор ничтожный?

    Да, акта прима-передачи не было, хотя ссылки на него в договоре есть.

    По договору мы еще и страховой депозит оплатили. Можем ли мы его вернуть, т.к. основания для его удержания нет.

    — договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации собственности на физлиц — директора ООО и его жену. Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое.

    — договор именно Аренды, не субаренды.

    — по тексту договора мы должны за 2 месяца предупреждать о расторжении.

    — депозит — гарантия от повреждения имущества и досрочного расторжения договора.

    — подтверждение оплаты — квитки ПКО без подписи часто

    — у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД

    В общем, прошу совета, как лучше поступить:

    — мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили.

    — собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды.

    — на момент переезда задолженности по аренде нет

    — мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит.

    Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось.

  • 10,0 рейтинг
  • 1825 отзывов эксперт
Читайте так же:  ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. Договор его составные части

Максим, доброго времени. Вы находитесь в этом помещении по договору аренды или субаренды? Нет ли между действительными собственниками и этим юр лицом договора доверительного управления?

Если у них есть договор доверительного управления — то Ваш арендодатель скорей всего не будет являться ненадлежащим лицом, как Вы говорите. Это должно быть указано в Вашем договоре аренды. Т.е. на основании чего действует это юр лицо.

Дополняю: — договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации собственности на физлиц — директора ООО и его жену. Помещение сдано для коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в нежилое. — договор именно Аренды, не субаренды. — по тексту договора мы должны за 2 месяца предупреждать о расторжении. — депозит — гарантия от повреждения имущества и досрочного расторжения договора. — подтверждение оплаты — квитки ПКО без подписи часто — у ООО не заявлено деятельности по сдачи в аренду помещения по ОКВЭД
Максим

Максим, и все же из договора непонятно, в связи с чем Ваш арендодатель имеет право сдавать Вам в аренду это помещение. В случае доверительного управления — может быть и аренда, не обязательно субаренда. Попросите у них документы, на основании чего они имеют право сдавать в аренду. Отсутствие такого вида деятельности как сдача в аренду — не будет являться основанием для признания их ненадлежащим лицом, но может служить Вам как доп подтверждение своей позиции. Попросите документы — думаю, что не догадаются представить то, что нужно.

У нас с Вами нет данных о том, что данное лицо не имеет права распоряжаться таким имуществом. Так же как и нет данных о том, имеет ли оно такое право. Это надо выяснить.

Должно ли такое право быть зарегистрировано в ТОРЦе?

Собственник — это два физ.лица. А сторона договора — ООО в лице директора, то есть совсем другой субъект права. На каком основании ООО распоряжается имуществом в договоре не указано. Скорее всего нет таких юридических оснований. во всяком случае на момент подписания договора. Вопрос: имеет ли юридическую силу такой договор в принципе? В догонку напомню: акта приема -передачи не подписывалось. Было сдано жилое помещение в коммерческое использование.
Максим

Максим, то, что не подписывалось такого акта приема-передачи — это основание в Вашу пользу. Но суды, сами понимаете, могут действовать по своему внутреннему убеждению, мягко говоря. Нарушений со стороны арендодателя ОЧЕНЬ много — но самое главное доказать это в суде, если спор не будет урегулирован в досудебном порядке. Правильно выстроить свою позицию.

Должно ли такое право быть зарегистрировано в ТОРЦе
Максим

Такое право не регистрируется. Оно зависит от внутренних документов между собственником и тем, кто фактически Вам сдает в аренду. Вы сильно не загружайтесь. Попросите очень аккуратно документы на их право сдачи в аренду. Скажите для налоговой нужно или что-то другое в этом роде. Отсюда будет что-то понятно.

В общем, прошу совета, как лучше поступить: — мы из офиса переехали, за 2 месяца не предупредили. — собственники требуют проплачивать еще 2 месяца аренды. — на момент переезда задолженности по аренде нет — мы не хотим ничего оплачивать и хотим вернуть депозит. Как нам правильно поступить в такой ситуации. Ничего кроме договора письменно не фиксировалось.
Максим

1. Пишите претензию первыми на возврат депозита в досудебном порядке в связи с отсутствием санитарных норм и норм, безопасных для пользования таким помещением, необходимым для пользования данным помещением (холодно).

2. Если откажут — обращайтесь в суд с показаниями свидетелей и работников, если такие были. Говорите, что неоднократно пытались вручить арендодателю такую претензию, но он постоянно отказывался, обещая «вот-вот» решить все Ваши проблемы.

договор выложите, вымарав личные данные.

Выкладываю фото договора

Почему если договор заключен лицом, не обладающим правом распоряжениия имуществом — несущественное нарушение?
Максим

Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом
1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

мы не знаем. документов не видели. Только со слов знаем, что собирались. Вполне возможно, что не переведено.
Максим

выписку из ЕГРП закажите, там будет указано назначение помещения.

Максим, соглашусь с коллегами, у вас может быть заключен договор субаренды, в таком случае он является источником гражданских прав, то есть Ваши действия должны быть в соответствии с условиями расторжения такого договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

2.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в
безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив,
если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом
или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается
арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

«договор Аренды заключен от лица ООО, основания владения этим помещением
в договоре не указываются. Приложены копии свидетельства о регистрации
собственности на физлиц — директора ООО
и его жену. Помещение сдано для
коммерческого использования, но на момент сдачи оно не было переведено в
нежилое» — следовательно, в договоре не может быть «от лица ООО», а скорее «ООО в лице директора» (договор Вы не показали), директор, следуя Вашей информации является собственником. А вот назначение помещения для «коммерческого использования» должно быть по договору аренды подтверждено передаточным актом:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
ГК РФ Статья 655. Передача здания или сооружения
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 655 ГК РФ
1.Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором
осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами.

Если
иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или
сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение
арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.

Уклонение
одной из сторон от подписания документа о передаче здания или
сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как
отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче
имущества, а арендатора от принятия имущества.
2.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное
здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением
правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

То есть, если передаточного акта нет, то обязательство о передаче в аренду нежилого помещения не считается исполненным. Вам необходимо обратиться в суд с иском о возврате денежных средств в сумме арендной платы, на основании того, что договор был составлен с нарушениями, арендодатель «не выполняет требований по утеплению помещения в котором холодно», то есть не выполнил своих обязательств о предоставлении помещения, пригодного для коммерческой деятельности.

Как может собственник подписать договор аренды с нанимателем, если живет в одном городе, а сдает – в другом?

В настоящее время действующее российское законодательство не подразумевает дистанционное подписание договора сторонами, находящимися в разных городах. Хотя с развитием информационных технологий в скором времени это может быть возможно, если стороны находятся у нотариусов в разных городах, и одновременно с использованием телекоммуникационных сетей подписывают контракт. Такая практика есть в некоторых странах Европы, например, во Франции, там первый подобный договор был дистанционно заключен еще в 2008 году.

В России эта практика пока законодательно не разрешена, поэтому стороны должны встретиться либо лично, либо выдать доверенность на представителя, который сможет подписать договор вместо отсутствующей стороны.

Доверенности на сдачу недвижимости в аренду или найм собственники выдают довольно часто, особенно, если им предстоит длительное отсутствие в городе, где находится недвижимость. Но бывают и случаи мошенничества, поэтому в таких случаях уже нанимателю необходимо проявить бдительность. Если у представителя собственника или агента есть нотариально удостоверенная доверенность с конкретными полномочиями по сдаче квартиры, включая подписание договора найма и получение денег, есть выписка из ЕГРН свежая, где видно, что доверитель и правообладатель квартиры — одно лицо, и он единственный собственник, есть справка о прописанных в квартире лицах, из которой следует, что нет третьих лиц, имеющих право пользования квартирой, то тогда можно заключить договор. Также, стоит проверить, не отменена ли доверенность, это можно сделать быстро и бесплатно на сервисе Федеральной нотариальной палаты. Также по возможности неплохо бы хоть как-то связаться с хозяином (есть соответствующие программы для видео-связи через интернет или мессенджеры).

Если же какая-либо из вышеперечисленных мер вызвала сомнения, вы не доверяете представителю и чувствуете подвох — лучше поискать другую квартиру или попросить собственника приехать лично.

Оформить доверенность на другого человека можно, это используется часто. Если у представителя нет на руках доверенности, а собственник находится в другом городе, возможно удостоверить доверенность у нотариуса там и переправить ее в электронном виде.

Добавить комментарий

Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.