О предоставлении в аренду помещений ФЛП — плательщиков единого налога 3 группы. Аренда и единый налог

О предоставлении в аренду помещений ФЛП — плательщиков единого налога 3 группы

17.11.2017 2371 0 0

Упрощенная система налогообложения для физических лиц — предпринимателей — плательщиков единого налога регулируется главой 1 раздела XIV Налогового кодекса Украины (далее — Кодекс).

Согласно п. 291.4 ст. 291 Кодекса субъекты хозяйствования, применяющие упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, делятся на три группы плательщиков единого налога, в частности, третья группа — физические лица — предприниматели, не использующие труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ними в трудовых отношениях, не ограничено и юридические лица — субъекты хозяйствования любой организационно-правовой формы, в которых в течение календарного года объем дохода не превышает 5000000 гривен.

Ограничения относительно пребывания на упрощенной системе для физических лиц — предпринимателей, которые предоставляют в аренду имущество, предусмотренные подпунктом 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Кодекса, согласно которому физические лица — предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (здания, строения) и/или их части , общая площадь которых превышает 300 квадратных метров, не могут быть плательщиками единого налога.

Итак, если общая площадь каждого отдельного вида имущества и/или их части, которое предоставляется в аренду, не превышает нормы, установленные пп. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодекса, то такое физическое лицо — предприниматель, осуществляющий деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости, имеет право находиться на упрощенной системе налогообложения.

Могут ли единщики сдавать в аренду недвижимость

Недвижимость можно сдавать в аренду, не регистрируясь при этом предпринимателем или предприятием. Но ставки налогов при такой деятельности не радуют. С полученного дохода арендодателям придется заплатить 18% и 1,5% военного сбора. Поэтому многие люди, сдавая недвижимость, выбирают упрощенную систему (единый налог) — максимум 5% от дохода. Однако есть ряд ограничений.

«Минфин» разбирался, как единщикам, желающим сдать недвижимость, избежать спорных ситуаций.

Если вы решили заняться предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду своей недвижимости или предоставлению посреднических услуг в этой сфере, нужно зарегистрировать у госрегистратора и внести в реестр плательщиков единого налога соответствующий код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Также следует знать, что на первой группе единого налога этим видом деятельности заниматься нельзя. Для предпринимателей на едином налоге второй и третьей групп – на такой вид деятельности установлены ограничения (пп. 291.5.3 НКУ).

То есть предприниматели на едином налоге могут сдавать в аренду ограниченное количество квадратных метров.

Чтобы оставаться на упрощенной системе налогообложения, физические лица- предприниматели (ФЛП) могут сдавать в аренду (пп. 291.5.3 НКУ):

• земельные участки, общая площадь которых не превышает 0,2 га;

• жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 кв.м;

• нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 кв.м.

Единщик – физлицо

При расчете максимально разрешенной площади, которая сдается ФЛП — единщиком в аренду, площади каждой из групп имущества суммируются.

Например, предприниматель имеет в собственности две жилые квартиры: первая площадью 56 кв. м, вторая – 82 кв. м. Такой предприниматель может сдавать в аренду первую квартиру квартиру полностью и часть (44 кв. м) второй квартиры. Оставаясь при этом на едином налоге. Поскольку общая площадь жилых помещений, сдаваемых в аренду, не превышает 100 кв.м (56 кв. м + 44 кв. м = 100 кв. м).

Но есть обязательное условие: остальная часть недвижимого имущества (38 кв. м) не должна пребывать как в аренде, так и в бесплатном пользовании. Это подтверждают и налоговики в своем разъяснении.

По такому же принципу ФЛП на едином налоге может одновременно сдавать в аренду и несколько объектов нежилых помещений (до 300 кв. м).

Что касательно земельных участков. Чтобы передать в аренду только часть имеющегося земельного участка (общей площадью до 0,2 га), его нужно выделить в отдельный участок, который в дальнейшем и станет предметом договора аренды. Это следует из действующих норм Земельного кодекса (статьи 79, 132, 120) и Закона об аренде земли (статьи 3 и 15).

Единщик – юрлицо

Предприятие на едином налоге решило сдать в оперативную аренду помещение, находящееся у него на балансе. Не нарушаются ли в данном случае условия пребывания на упрощенной системе налогообложения?

Сразу отметим, что вышеуказанные ограничения не касаются единщиков -юридических лиц. То есть они могут предоставлять в аренду земельные участки, жилые и нежилые помещения кому угодно и любой площади. Исключением из правила есть лизинговые компании, которые в соответствии с пп. 291.5.4 НКУ не могут осуществлять свою деятельность на упрощенной системе налогообложения.

Поэтому юридические лица — плательщики единого налога третьей группы могут предоставлять в оперативную аренду имущество, оставаясь при этом на упрощенной системе налогообложения.

Как плательщику единого налога второй группы сдавать имущество в аренду юридическим лицам на общей системе налогообложения

Внутренний аудитор. Консультант по налоговому и бухгалтерскому учету. Буду рад вашим вопросам в комментариях к моим статьям.

Я ФЛП плательщик единого налога, вторая группа. Занимаюсь видом деятельности кондиционеры фуджитсу установка. Также сдаю помещение в аренду юридическому лицу на общей системе налогообложения. Могу ли я и дальше сдавать помещения в аренду юридическому лицу и оставаться во второй группе?

Согласно пункта 291.4 Налогового кодекса физические лица плательщики единого налога второй группы имеют право продавать товары кому угодно, заниматься ресторанным хозяйством, а также предоставлять услуги, но только населению или другим плательщикам единого налога (как физическим так и юридическим лицам).

Для целей применения налогового законодательства сдача имущества в аренду приравнивается к услуге. Об этом на блоге есть даже большая статья Является ли аренда услугой в целях применения налогового законодательства? Может ли плательщик единого налога второй группы сдавать имущество в аренду?. Поэтому, если плательщик единого налога предоставляет помещения в аренду юридическому лицу на общей системе налогообложения, он не имеет права находиться во второй группе. Такой единщик может быть только в третьей группе.

В то же время, налоговое законодательство не запрещает предпринимателям сдавать помещения в аренду как обычное физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности. В этом случае от суммы дохода от аренды, гражданин должен платить налог на доходы физических лиц в размере 15/17% (в зависимости от размера дохода). Государственная налоговая служба, в своей обобщающей налоговой консультации О применении упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, которые осуществляют деятельность по сдаче недвижимого имущества в аренду» № 136 от 20.02.2012 года подтверждает такую ??позицию.

При этом, плательщику единого налога второй группы будет целесообразно исключить из своего свидетельства плательщика единого налога вид деятельности «аренда». Так, при наличии этого вида деятельности в свидетельстве плательщика единого налога, налоговая служба будет считать все доходы, полученные от предоставления недвижимости в аренду, предпринимательскими доходами с соответствующими последствиями для предпринимателя. Также, следует обратить внимание, что после исключения вида деятельности «аренда» из свидетельства, такой единщик не будет иметь права предоставлять имущество в аренду населению или другим плательщикам единого налога, как предприниматель.

Что нужно знать плательщику единого налога при сдаче в аренду недвижимости

Учитывая нестабильность экономической ситуации в Украине, лица, имеющие свободные средства, стали вкладывать в недвижимость. Как результат — образовался целый пласт лиц, которые зарабатывают на сдаче в аренду принадлежащего им имущества.

Говоря по правде, более 90 процентов так называемого «бизнеса» связано с арендой жилья и находится в тени, а те немногие его представители, которые хоть как-то готовы раскрыть свою деятельность, часто регистрируются плательщиком единого налога (ЕН). Именно о них и пойдет речь в данной публикации.

Итак, для начала давайте разберемся, может ли плательщик единого налога заниматься деятельностью по сдаче в аренду недвижимости.

  • 1-я группа Единого налога
  • Читайте так же:  Младенец с доплатой. Пособие по рождению ребенка до трех лет

    разрешенные Налоговым кодексом Украины виды предпринимательской деятельности для данной группы вообще исключают возможность получать такими лицами доход от аренды в рамках предпринимательства.

    Если Вы плательщик ЕН 1-й группы – единственный вариант сдавать свою недвижимость как физическое лицо и оплачивать подоходный налог.

  • 2-я группа Единого налога
  • могут сдавать в аренду принадлежащие им на праве собственности объекты или праве аренды, при этом им запрещается оказывать в этой сфере посреднические услуги.

    Арендаторами в отношениях с такими лицами могут выступать только плательщики единого налога или физические лица. Следовательно, официально сдать помещение в аренду плательщику налога на прибыль у Вас не выйдет.

    Также установлены ограничения по площади объектов, передаваемых в аренду (пп. 291.5.3 ПКУ), а именно:

    — земельные участки общей площадью до 0,2 гектара включительно;

    — жилые помещения (квартиры дома и их части) общей площадью не более 100 кв.м.;

    — нежилые строения (помещения сооружения и их части) общей площадью не более 300 кв.м.

  • 3-я группа Единого налога
  • могут вступать в арендные отношения как с физическими, так и с юридическими лицами без каких-либо ограничений по субъектному составу. Однако, если арендодатель является ФЛП, то он имеет право сдавать в аренду недвижимость опять-таки в пределах граничных размеров площади , как и для 2-й группы.

    Если арендодателем является юридическое лицо, то оно может сдавать в аренду недвижимость безо всякого ограничения ее размера.

    • Общие требования для всех групп ЕН
    • Следует отметить, что для сдачи в аренду недвижимости необходимо зарегистрировать соответствующий вид экономической деятельности, например, один из следующих:

    • 68.20. Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества (подходит для 2-й и 3-й групп);
    • 68.31. Агентства недвижимости (только для 3-й группы);
    • 68.32. Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта (только для –3-й группы).
    • Осуществление плательщиком единого налога вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН, является основанием для утраты статуса плательщика ЕН с налогового периода, следующего за тем, в котором такая деятельность осуществлялась.

      Бытует мнение, что за такое нарушение Вы просто должны оплатить налог в размере 15 % дохода, полученного от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН и можете спать спокойно, однако это не соответствует действительности.

      Если обратиться к положению п.293.4. и п.п.298.2.3. Налогового кодекса Украины, мы увидим, что действительно к такому доходу должна быть применена ставка в размере 15%, но уже со следующего налогового периода Вы должны стать плательщиком на общей системе со всеми вытекающими от сюда последствиями.

      Как же обойти установленные ограничения для физических лиц-предпринимателей 2-й и 3-й группы ЕН?

      Можно сдать в аренду только часть объекта. Например, Вы собираетесь сдавать в аренду жилой дом площадью 120 кв.м. В договоре Вы имеете право прописать, что предметом аренды является не дом, а скажем помещения первого этажа в пределах предусмотренных ограничений или же можете сдать в аренду весь объект, как просто физическое лицо. Вот чего не следует делать, так это сдавать часть объекта как физическое лицо, а часть – как субъект предпринимательства. «Разбивая» предмет аренды таким образом, независимо от статуса, такое лицо рассматривается фискальным органом как одно целое, а следовательно – у Вас будет превышение разрешенных площадей арендных объектов.

      Чем грозит превышение лимита площади?

      — применение к такому доходу ставки в размере 15 % от суммы дохода, полученного за налоговый период, в котором началось такое нарушение;

      — перевод плательщика на общую систему налогообложения с начала налогового периода, следующего за тем, в котором допущено нарушение с применением установленных для них ставок налогов (18%), а также начислением всех санкций за несвоевременную оплату налога и сдачу отчетности:

      — 25% от суммы самостоятельно доначисленного фискальным органом налога;

      — 50% от ставки за нарушение правил применение упрощенной системы налогообложения и др.

      Важно:

      -при сдаче недвижимости следует помнить, что помимо налоговых, Вы должны выдержать так же другие требования, в том числе в отношении объекта аренды и самого договора. Так, если предметом аренды является рабочее место, правовая природа которого является смешанной, так как оно включает не только недвижимое имущество (его часть) но и оборудование, необходимо четко определить не только порядок использования помещения (его части), но и его площадь, состав переданного оборудования.

      — если Вы сдаете часть дома или помещения, то объект аренды должен быть четко определен с помощью его детального описания или выделения на техническом плане помещений (их частей), которые передаются в пользование арендатору.

      -в договоре аренды необходимо отразить все существенные условия так как в противном случае договор буде считаться не заключенным.

      Таким образом для для осуществления деятельности по сдаче в аренду недвижимости необходимо правильно избрать форму такой деятельности, в том числе и с учетом характеристик предмета аренды.

      Алексей Ющенко

      руководитель корпоративной практики АО «КФ «ДОМИНАНТА»

      БУХГАЛТЕР ДЛЯ СПД — ФЛП

      тел: 097-00-89-075

      смотрите также

      Аренда и единый налог

      Если вы решили заняться предпринимательской деятельностью по сдаче в аренду своей недвижимости или предоставлению посреднических услуг в этой сфере, вам следует знать, что на 1-й группе это запрещённый вид деятельности, а для единщиков 2–3-й групп на неё установлены ограничения ( пп. 291.5.3 НКУ ).

      Сдача недвижимости и земельных участков в аренду, а также предоставление услуг в этой сфере — это виды деятельности. Чтобы заниматься ими на едином налоге, нужно зарегистрировать у госрегистратора и внести в реестр плательщиков ЕН соответствующие коды КВЭД -2010 .

      Если у предпринимателя-единщика открыт КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества» и при этом он сдаёт свою сверхлимитную недвижимость не как предприниматель, а как физлицо, для фискальной службы это тоже нарушение правил работы на упрощённой системе. За это штрафуют, аннулируют регистрацию плательщика ЕН, и со следующего отчётного квартала предпринимателю необходимо перейти на общую систему.

      Предпринимателям на упрощённой системе разрешено арендовать помещения и земельные участки любых размеров и в неограниченном количестве.

      Рассмотрим ограничения на сдачу недвижимости в аренду для разных групп единщиков.

      На 1-й группе сдавать недвижимость в аренду и предоставлять посреднические услуги в этой сфере запрещено.

      Предпринимателям 2-й группы запрещено предоставлять посреднические услуги в сфере аренды ( абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ ), они могут сдавать в аренду только недвижимость, находящуюся в их собственности. Для этого в регистрационные документы они должны добавить код КВЭД 68.20. Также ФЛП на 2-й группе, осуществляющие деятельность по предоставлению в аренду арендованного недвижимого имущества, имеют право сдавать в субаренду нежилые помещения до 300 кв. м. В Налоговом кодексе в целях налогообложения аренда приравнена к услуге, поэтому предприниматели 2-й группы могут сдавать недвижимость в аренду только населению и единщикам.

      ФЛП на 3-й группе вправе сдавать в аренду собственную недвижимость (КВЭД 68.20) в рамках определённых для физлиц-единщиков лимитов и предоставлять посреднические услуги в этой сфере (КВЭДы 68.31 «Агентства недвижимости», 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта»). Статус арендатора значения не имеет.

      Для юрлиц 3-й группы ограничений в сфере аренды недвижимости по площади, статусу арендаторов и пр. нет.

      Если вы планируете сдавать в аренду недвижимость на территории всей страны, в ваших данных в реестре плательщиков ЕН должно быть указано «на территории Украины». Эту фразу впишите в заявление на применение упрощённой системы, в строку о месте осуществления хоздеятельности.

      Штрафы

      К физлицу-предпринимателю на ЕН, который превысил арендные лимиты или сдаёт в аренду сверхлимитные площади недвижимости как физлицо, применяют штрафы.

      Если у предпринимателя-единщика 2–3-й групп зарегистрирован код КВЭД 68.20, то все его доходы от сдачи в аренду недвижимости (которые он получил и как предприниматель, и как обычный гражданин) считаются доходами от предпринимательской деятельности. Такие доходы ФЛП 3-й группы и ФЛП 2-й группы, которые получили их от населения и единщиков, отражают в книге учёта доходов и налоговой декларации . Средства от аренды, полученные предпринимателями 1-й группы или 2-й группы не от населения и единщиков, в статусе физлиц-граждан, облагают по ставке ЕН 15%, как запрещённые доходы. И в этом случае единщики обязаны перейти на общую систему.

      Такие же штрафы предусмотрены и за сдачу в аренду предпринимателем сверхлимитной недвижимости.

      Если же предпринимательская деятельность физлица-единщика не связана с предоставлением имущества в аренду, код КВЭД 68.20 не зарегистрирован у госрегистратора и этот вид деятельности не внесён в реестр плательщиков ЕН, такой доход, по мнению налоговиков, облагается по правилам для ФЛП на общей системе по ставке НДФЛ 18% ( п. 177.6 НКУ ).

      При этом единщики 1–3-й групп также должны перейти на общую систему.

      Примеры из практики

      А теперь рассмотрим ситуации, с которыми часто сталкиваются предприниматели-единщики в вопросах аренды.

      У предпринимателя в собственности 500 кв. м нежилого помещения. Как ФЛП-единщик он может сдать только 300кв. м. Остальные 200кв. м решает сдать как обычное физическое лицо.

      Позиция налоговой: нельзя одновременно сдавать в аренду недвижимость в качестве ФЛП и обычного физлица.

      ФЛП-единщик может сдать недвижимость или как предприниматель, т. е. только 300 кв. м, при этом у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20, или как обычное физлицо — все 500 кв. м.

      Предприниматель на 2-й группе арендовал подвал и первый этаж под магазин и салон красоты. 40 кв. м решает сдать в субаренду.

      Позиция налоговой: ФЛП-единщик может сдавать в субаренду арендованную недвижимость площадью не более 300 кв. м. Для этого у него должен быть зарегистрирован код КВЭД 68.20. Но помните, что на 2-й группе сдавать в аренду/субаренду недвижимость вы можете только населению и плательщикам единого налога.

      Распространяется ли ограничение на сдачу в аренду площадей при предоставлении в аренду торговых мест на рынке.

      Позиция налоговой: предприниматель-единщик может сдавать в аренду/субаренду торговые места и магазинчики на рынке, но только в пределах 300 кв. м. В таком случае должен быть зарегистрирован КВЭД 68.20. В рамках этого вида деятельности можно предоставлять в аренду, управлять собственными/арендованными нежилыми помещениями, в том числе выставочными залами, складскими помещениями.

      У предпринимателя есть земельный участок площадью 1 га, часть ФЛП используетв хоздеятельности, а часть решает сдать в аренду.

      Позиция налоговой: сдать в аренду/субаренду предприниматель-единщик может часть участка, не превышающую 0,2 гектара. Остальную площадь он может использовать на своё усмотрение — в хоздеятельности или вообще не заниматься этой землёй. Но сдать в аренду площадь, превышающую 0,2 га, он не может.

      Ограничения для предпринимателей — единщиков при предоставлении в аренду помещения

      Физическое лицо-предприниматель может самостоятельно избрать упрощенную систему налогообложения, если такое лицо соответствует всем требованиям для регистрации и применения единого налога.

      При этом не могут быть плательщиками единого налога физические лица — предприниматели, которые предоставляют в аренду:

      — земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара,

      — жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров,

      — нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров.

      Обратите внимание, что физическое лицо, которому принадлежит недвижимое имущество, не имеет права предоставлять одну часть недвижимого имущества в аренду как физическое лицо — не субъект хозяйствования, а другую часть как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения.

      Такое физическое лицо может предоставлять недвижимое имущество в аренду как физическое лицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения или как физическое лицо — не субъект хозяйствования.

      При этом, предприниматель — плательщик единого налога может предоставлять часть земельного участка в аренду, площадь которого не превышает 0,2 га, если остаток земельного участка не находится в аренде.

      Также предприниматель может находиться на упрощенной системе налогообложения и сдавать часть нежилого помещения в аренду до 300 кв. м, при условии, что остальные части нежилого помещения не находится в аренде.

      Если предприниматель сдает в аренду помещение, площадь которого не превышает ограничение (для жилого — 100 кв. м, а для нежилого — 300 кв.м), но расположенное на земельном участке, который превышает 0,2 га, то он может находиться на упрощенной системе налогообложения, если в договоре аренды определено, что площадь участка, который передается нанимателю, не превышает 0,2 га.

      Обращаем внимание, что предприниматель, который предоставляет в аренду собственную недвижимость, площадь которой не превышает предельные нормы, может применять упрощенную систему налогообложения как плательщик единого налога 2-й группы при условии внесения в реестр плательщиков единого налога такого вида деятельности как предоставление в аренду недвижимого имущества и оказание этих услуг плательщикам единого налога и населению.

      Указанная норма определена п. 291.4 и п.п. 291.5.3 НКУ.

      Предоставление имущества в аренду единоналожником

      4.1. Когда единоналожник может быть арендодателем

      Арендовать движимое или недвижимое имущество может любой единоналожник независимо от группы. А вот стать арендодателем разрешено далеко не всегда. Давайте разбираться с ограничениями.

      Ограничения по группам

      Группа 1. Напомним, что плательщиками единого налога группы 1 могут быть исключительно физлица-предприниматели (далее — ФЛП), не использующие труд наемных лиц, объем дохода которых в течение календарного года не превышает 300 тыс. грн. ( п.п. 1 п. 291.4 НКУ). При этом указанный подпункт четко определяет виды деятельности, которыми могут заниматься единоналожники этой группы.

      Так, они имеют право осуществлять исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или предоставлять бытовые услуги населению. Из этого следует печальный вывод:

      предоставлять имущество в аренду плательщики единого налога группы 1 не могут

      Группа 2. К плательщикам единого налога группы 2 п.п. 2 п. 291.4 НКУ относит ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек и объем их дохода за этот период не превышает 1,5 млн грн. При этом осуществлять они могут исключительно такую деятельность:

      предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению;

      — производство и/или продажу товаров;

      — деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

      То есть выходит, что у единоналожников группы 2 «арендные» возможности несколько шире, чем у их «первогруппных» товарищей. Ведь аренда в понимании налогового законодательства — это услуга ( п.п. 14.1.203 НКУ). Предоставлять услуги, как указано выше, плательщикам единого налога группы 2 разрешено. Но! Только узкому кругу лиц, а именно: плательщикам единого налога и населению.

      предоставлять имущество в аренду плательщикам налога на прибыль, нерезидентам и предпринимателям-общесистемщикам единоналожники группы 2 не могут

      Еще один интересный момент. Согласно п.п. 2 п. 291.4 НКУ не могут быть плательщиками единого налога группы 2 ФЛП, которые предоставляют посреднические услуги по аренде недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД-2005). На кого распространяется этот запрет?

      В соответствии с действующим в настоящее время КВЭД-2010 указанное ограничение распространяется на субъектов хозяйствования, осуществляющих деятельность согласно коду 68.31 «Агентства недвижимости». То есть не могут быть плательщиками единого налога группы 2 (но могут выбрать группу 3) предприниматели-риелторы. Обычных арендодателей это ограничение не касается.

      Группа 3. Плательщиками единого налога группы 3 п.п. 3 п. 291.4 НКУ разрешает быть физлицам-предпринимателям и юрлицам, у которых в течение календарного года объем дохода не превышает 5 млн грн. Каких-либо специальных запретов по осуществляемым видам деятельности для единоналожников группы 3 указанная норма НКУ не предусматривает. Необходимо соблюдать только общие для всех плательщиков единого налога ограничения.

      При этом долгое время налоговики со ссылкой на п.п. 291.5.4 НКУ утверждали, что юрлица-единоналожники не имеют право осуществлять такие лизинговые операции, как предоставление в аренду движимого и недвижимого имущества. Напомним: указанным подпунктом установлено, что не могут быть плательщиками единого налога, в частности, лизинговые компании. Из этого контролеры делали странный вывод о запрете для предприятий-единоналожников заниматься не только финансовой, но и оперативной арендой.

      Однако здравый смысл все же восторжествовал. И в настоящее время в подкатегории 108.05 БЗ размещена консультация фискалов, в которой они констатируют, что ограничения, предусмотренные п.п. 291.5.4 НКУ, распространяются только на финансовые учреждения. Что же касается юрлиц, не являющихся финучреждениями, которые осуществляют лизинговые (арендные) операции, предоставляют в аренду движимое и недвижимое имущество, то они могут быть единоналожниками.

      плательщики единого налога группы 3 могут беспрепятственно предоставлять в аренду имущество любым юридическим и физическим лицам

      Если запрещенная аренда состоялась

      Как мы указали выше, предоставлять имущество в аренду единоналожники группы 2 могут только определенному кругу лиц, а единоналожники группы 1 и вовсе лишены права осуществлять такую деятельность. А что если указанные предписания будут нарушены? Исход такой ситуации не радужный. Так, единоналожник группы 1 или 2 должен:

      1) применить ставку 15 % к доходу, полученному от осуществления не предусмотренной в пп. 1 или 2 п. 291.4 НКУ деятельности по предоставлению имущества в аренду ( п.п. 5 п. 293.4 НКУ);

      2) перейти на общую систему налогообложения с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) кварталом, в котором осуществлялась не предусмотренная пп. 1 или 2 п. 291.4 НКУ деятельность по предоставлению имущества в аренду ( п.п. 9 п.п. 298.2.3 НКУ).

      Аналогичные последствия ожидают арендодателя — единоналожника группы 1 или 2, если в Реестре плательщиков единого налога не будет указан соответствующий вид деятельности (68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного имущества» согласно КВЭД-2010). Такой вывод следует из норм п.п. 2 п. 293.4 и п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ.

      Важно! Переход на общую систему налогообложения при отсутствии «арендного» вида деятельности «светит» и плательщикам единого налога группы 3. Ведь требования п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ в настоящее время распространяются и на них.

      Больше о последствиях нарушения работы на упрощенной системе см. в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 24, с. 61.

      Альтернативный вариант для ФЛП

      Единоналожники — физические лица имеют право сдавать имущество в аренду в статусе обычного гражданина (не предпринимателя). В таком случае «арендный» доход на общих основаниях облагают НДФЛ и ВС (см. подраздел 2.5 на с. 37).

      Этой «лазейкой» могут воспользоваться как единоналожники группы 1, которым вообще запрещено выступать арендодателями, так и ФЛП — плательщики единого налога групп 2 и 3.

      «гражданское» предоставление имущества в аренду возможно только в том случае, если физлицо-единоналожник не осуществляет такую деятельность в рамках своего предпринимательства

      То есть в Реестре плательщиков единого налога и в ЕГР* у них не указан код 68.20 согласно КВЭД-2010. С такими разъяснениями фискалов можно ознакомиться в подкатегориях 107.03 и 107.12 БЗ.

      * Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований.

      Таким образом, вам нужно заранее определиться: вы будете выступать арендодателем как предприниматель или как обычный гражданин. Совместить «два в одном» не получится.

      Разумеется, выступая арендодателем своего имущества в качестве простого физлица, вам не придется соблюдать какие-либо «единоналожные» ограничения, в том числе в отношении площади предоставленной в аренду недвижимости (см. п.п. 291.5.3 НКУ). Если же аренда осуществляется в рамках предпринимательской деятельности, рекомендуем вам изучить следующий подраздел.

      4.2. Ограничение по площади предоставляемой в аренду недвижимости

      Если вы — физлицо — плательщик единого налога группы 3 или единоналожник группы 2, предоставляющий в аренду имущество обычным физлицам либо плательщикам единого налога, то вам нужно учитывать еще и «арендные лимиты», установленные п.п. 291.5.3 НКУ. Так, согласно указанной норме ФЛП на едином налоге нельзя передавать в аренду:

      — земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;

      — жилые помещения и/или их части общей площадью более 100 кв. м;

      — нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью более 300 кв. м.

      Приведенное выше ограничение работает с учетом следующих нюансов:

      — запрет не касается арендуемых самим ФЛП объектов (их площадь может быть любой);

      — ограничение установлено только в отношении сдаваемой в аренду площади объекта либо нескольких объектов. При этом сам объект может иметь и большую площадь (см. разъяснения в подкатегориях 107.03 и 107.12 БЗ). Имейте в виду: остаток площади, выходящий за установленные лимиты, в аренду, в том числе бесплатную, передаваться не должен (см. разъяснение из подкатегории 107.03 БЗ);

      — если предприниматель сдает в аренду несколько объектов, то сдаваемые в аренду площади суммируются и их суммарная площадь не должна превышать допустимую;

      — установленные ограничения в отношении земельных участков, жилых и нежилых помещений не являются взаимоисключающими. То есть ФЛП может одновременно сдавать в аренду 0,2 га земли, 100 кв. м жилых и 300 кв. м нежилых помещений;

      — если предприниматель сдает в аренду помещение (здание, сооружение), площадь которого не выходит за указанные ограничения, расположенное на земельном участке, превышающем 0,2 га, он может находиться на упрощенной системе налогообложения, если по договору аренды арендатору передается в пользование земельный участок площадью не более 0,2 га.

      Имейте в виду: рассматриваемое ограничение действует и на предоставление в аренду торговых мест на рынке, а также магазинов на территории рынка. На это указывают фискалы в разъяснении, приведенном в подкатегории 107.03 БЗ.

      Ограничение по площади можно обойти, если предприниматель будет предоставлять недвижимость в аренду в статусе обычного гражданина. Разумеется, для этого среди его видов деятельности должен отсутствовать такой вид, как 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества». При этом ему в общем порядке придется уплатить НДФЛ и ВС.

      Обратите внимание: если ФЛП-единоналожник все-таки предоставил в аренду сверхлимитные площади, то доходы от такой аренды он должен обложить единым налогом по ставке 15 % ( п. 293.4 НКУ). Кроме того, с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором он совершил нарушение, ему придется перейти на общую систему налогообложения ( п.п. 298.2.3 НКУ).

      4.3. Сопутствующие аренде доходы и расходы

      Уплата «имущественных» налогов

      Когда мы рассматривали порядок налогового учета договоров оперативной аренды у арендодателя-общесистемщика (см. подраздел 2.1 на с. 14), то говорили, что арендодатель обязан начислять и уплачивать в бюджет в зависимости от вида переданного в аренду имущества плату за землю, налог на недвижимость или транспортный налог. Распространяется ли такая обязанность на арендодателей-единоналожников? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к п. 297.1 НКУ. В нем перечислены налоги и сборы, от уплаты которых освобождены плательщики единого налога.

      Налога на недвижимость и транспортного налога в указанном перечне нет. А значит, уплачивать их единоналожникам необходимо в общем порядке.

      А вот в отношении платы за землю определенные законодательные поблажки есть. Так, п.п. 4 п. 297.1 НКУ освобождает единоналожников от уплаты земельного налога. Но с оговоркой: кроме земельного налога на земельные участки, которые не используются плательщиками единого налога групп 1 — 3 для осуществления хозяйственной деятельности.

      Передача земельного участка в аренду с целью получения дохода является использованием такого участка в хозяйственной деятельности плательщика единого налога. Об этом и в отношении юрлиц, и в отношении ФЛП фискалы высказывались в соответствующих разъяснениях, приведенных в подкатегории 112.01 БЗ. Следовательно,

      при передаче земельного участка в аренду уплачивать земельный налог единоналожникам не нужно

      Кроме того, плательщики единого налога групп 1 — 3 освобождены от уплаты земельного налога за земельный участок, на котором расположен собственный объект недвижимости единоналожника, передаваемый в аренду. Добро на это фискалы дают в разъяснениях, размещенных в подкатегории 112.01 БЗ, письмах ГФСУ от 28.03.2016 г. № 6717/6/99-95-42-01-15 и от 22.04.2016 г. № 9144/6/99-95-42-01-15, а также в ОНК № 1051 (ср. 025069200). При этом для такого освобождения передача недвижимости в аренду должна быть основным или одним из видов деятельности плательщика единого налога и между арендатором и арендодателем должен быть заключен гражданско-правовой договор.

      Что касается арендной платы за землю государственной или коммунальной собственности, то ее единоналожники уплачивают на общих основаниях.

      Возмещение арендатором коммунальных платежей

      Если сумма коммунальных платежей предусмотрена договором аренды, то возмещенную арендатором сумму коммунальных услуг полностью включают в доход арендодателя-единоналожника от осуществления им деятельности по предоставлению имущества в аренду. Фискалы жестко требуют этого как от единоналожников — юрлиц группы 3 (см. разъяснение из подкатегории 108.01.02 БЗ), так и от единоналожников-физлиц (см. разъяснение, приведенное в подкатегории 107.04 БЗ).

      Если же договором аренды не предусмотрена оплата арендатором коммунальных платежей, но арендатор такие платежи возместил, то фискалы истолкуют их как доход, полученный от деятельности, не указанной в Реестре плательщиков единого налога. А это чревато переходом на общую систему налогообложения ( п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ). Кроме того, единоналожники группы 2 должны еще и применить к такому доходу ставку единого налога в размере 15 % ( п.п. 2 п. 293.4 НКУ).

    • Единоналожники группы 1 лишены права осуществлять деятельность по предоставлению имущества в аренду.
    • Плательщики единого налога группы 2 имеют право предоставлять имущество в аренду исключительно населению и другим единоналожникам.
    • ФЛП-единоналожникам запрещено передавать в аренду земельные участки общей площадью свыше 0,2 га, жилые помещения и/или их части общей площадью более 100 кв. м, а также нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью более 300 кв. м.
    • Единоналожник-арендодатель освобожден от уплаты земельного налога за земельный участок, передаваемый в аренду, а также за земельный участок под недвижимостью, переданной в аренду.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.