Можно ли внести изменения в договор дарения квартиры. Можно ли внести изменения в договор дарения квартиры

Можно ли внести изменения в договор дарения квартиры

Главная страница Форум Гарант

Но если она согласна подписать доп.согл., то что она не может просто взять и выписаться? — вот именно

Мавр, а разве нельзя это доп. соглашение подвести под ст. 17 Закона о гос. регитсрации:
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Вот это доп. соглашение и есть др. сделка.

И вообще, на каком тогда основании вносятся изменения через Росреестр в договора аренды?

«После смерти на мою могилу нанесут много мусора. Но ветер истории развеет его» (Рамси Болтон)

«Когда ваш рубль будет стоить 66 долларов, тогда вы получите право иметь другую точку зрения» (с)

Это я для примера того, что изменения в договора аренды регятся почему то

chugayster
в данном случае нельзя как правильно им уже на словах сказали
п.1 ст. 408 ГК

а насчет того что длящееся — тут
Siria не права
договор дарения не предусматривает встречного обязательства — соотв. обязательство по проживанию не связано с договором дарения, а является элементом другого договора, в частности можно рассматривать как договора бессрочного найма
а договор найма регистрации не подлежит — вывод — к договору дарения уже нельзя допник сделать поскольку он уже исполнен, а к договору найма можно, но он не подлежит гос. регистрации и хотя оба обязательства прописаны в одном договоре, но возникают из разных обязательств и друг от друга не зависят

а насчет аренды — так аренда как раз и есть длящееся правоотношение и может соотв. изменяться

Мавр, мысль про длящиеся правоотношения уловил, но вот где про возможность внесения изменения только в длящиеся обязательства сказано в законе?

как где — в пункте 1 статьи 408 ГК, я же уже писал

Статья 408. Прекращение обязательства исполнением
1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

как вы будете вносить изменения в то чего уже нет? в какое обязательство? в то которого не существует?

А ну да, что то я не понял этого, бывает, спасибо за разъяснение :smiling:

aea951 Пишет:
——————————————————-
> Вам правильно в Росреестре говорят. Договор
> исполнен. С мамой надо договариваться. Д.с. можете
> сдать и настоять на приеме они не вправе отказать.
> но вам дадут отказ.
> Но если она согласна подписать доп.согл., то что
> она не может просто взять и выписаться?

Мама согласна на все. Под эту квартиру берется ипотека. Юрист банка не пропускает обременение хоть убейся.

Юрист банка не пропускает обременение хоть убейся. — и где тут он обременение увидел?
лично я в упор его не вижу?

если он уж такой упертый (юрист) — сделайте сами это допсоглашение и его не регистрируйте, и скажите ему что с 1 марта договора дарения (и следовательно допники к ним) не регистрируются
п. 8 ст. 2 Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Siria Пишет:
——————————————————-
> aea951 Пишет:
> —————————————————
> ——
> > Вам правильно в Росреестре говорят. Договор
> > исполнен. С мамой надо договариваться. Д.с.
> можете
> > сдать и настоять на приеме они не вправе
> отказать.
> > но вам дадут отказ.
> > Но если она согласна подписать доп.согл., то
> что
> > она не может просто взять и выписаться?
>
> Мама согласна на все. Под эту квартиру берется
> ипотека. Юрист банка не пропускает обременение
> хоть убейся.

А это обременение что в ЕГРП что ли есть?

Если нет, то делается доп. соглашение к договору дарения, которое не регится так как фактически отменяется договор бессрочного найма.

Попробуйте это объяснить юристу банка

mawr Пишет:
——————————————————-
> Статья 408. Прекращение обязательства исполнением
> 1. Надлежащее исполнение прекращает
> обязательство.
>
> как вы будете вносить изменения в то чего уже нет?
> в какое обязательство? в то которого не
> существует?

Регпалата обмолвилась, что можете расторгнуть договор, а потом опять заключить. тоже спорно.

не расторгнуть, а сделать новый договор дарения — подарить обратно
расторгнуть этот договор нельзя -либо вы неправильно поняли, либо вам так сказали чтоб до вас дошло (учитывая вашу юридическую неграмотность — я отнюдь не говорю что вы юр. безграмотны, просто большинство клиентов Росреестра не блещут юр грамотностью вот они и «упрощают» для всех чтоб каждому юр. тонкости не разъяснять), а на само деле конечно имели в виду новую сделку «обратного дарения»

mawr Пишет:
——————————————————-
> Юрист банка не пропускает обременение хоть убейся.
> — и где тут он обременение увидел?
> лично я в упор его не вижу?
>
> если он уж такой упертый (юрист) — сделайте сами
> это допсоглашение и его не регистрируйте, и
> скажите ему что с 1 марта договора дарения (и
> следовательно допники к ним) не регистрируются
> п. 8 ст. 2 Федеральный закон от 30.12.2012 N
> 302-ФЗ
> «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
> первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

За ссылку отдельное спасибо))

Я ему объясняю, что это ТОЛЬКО сын обязательство взял на себя, а в случае перехода права собственности, перед мамой обязательства прекращаются, т.е. не возникают у третьих лиц.

mawr Пишет:
——————————————————-
> не расторгнуть, а сделать новый договор дарения —
> подарить обратно
> расторгнуть этот договор нельзя -либо вы
> неправильно поняли, либо вам так сказали чтоб до
> вас дошло (учитывая вашу юридическую неграмотность
> — я отнюдь не говорю что вы юр. безграмотны,
> просто большинство клиентов Росреестра не блещут
> юр грамотностью вот они и «упрощают» для всех чтоб
> каждому юр. тонкости не разъяснять), а на само
> деле конечно имели в виду новую сделку «обратного
> дарения»

Сказали именно «расторгнуть». Я б поняла )) если обратно подарить. Как крайний вариант рассматриваю, но надеюсь обойтись без него: сначала внести сведения в реестр об одном дарении, а потом о другом, займет много времени. а тут истерика по поводу сроков с заключением договора об ипотеке. «Гипс снимают, клиент уезжает. «

Дополнительное соглашение к договору дарения

Гражданские правоотношения динамичны. Жизненные обстоятельства могут измениться настолько, что прежние договоренности участников сделки перестают их устраивать. Дополнительное соглашение — действенный способ привести дарственную в соответствие с новыми реалиями.

Посвященная дарению гл. 32 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации) не содержит специальных предписаний о допсоглашениях. Поэтому при их заключении следует руководствоваться общими нормами ГК РФ, в том числе — гл. 29 «Изменение и расторжение договора».

Право дарителя и одаряемого на заключение допсоглашения вытекает из содержания ст. 421 ГК РФ, согласно которой:

  • физические и юридические лица свободны в совершении сделок;
  • стороны вправе заключать нестандартные сделки, которые не предусмотрены законом;
  • условия сделки определяются усмотрением сторон.
  • «Соглашение» — это договоренность: для его заключения необходимо волеизъявлениях обоих участников сделки. Этим оно отличается от изменения/расторжения дарственной по вердикту суда (ст. 450 ГК РФ) и односторонних действий:

    • отказа одаряемого от подарка после подписания сделки (ст. 573 ГК РФ);
    • отмены дарения в связи с предосудительным поведением одаряемого по отношению к дарителю, его близким или подаренному имуществу (ст. 578 ГК РФ);
    • отказа от исполнения обещания дарения в связи с ухудшением благосостояния (ст. 577 ГК РФ).
    • Допсоглашение, безусловно, является сделкой, но специфичной. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделка может быть направлена на установление, преобразование или прекращение прав и обязанностей ее участников. С помощью допсоглашения можно изменить или прекратить существующие правоотношения между дарителем и одаряемым, но невозможно выстроить новые.

      Понятие и стороны договора дарения

      Дарение — двусторонняя гражданско-правовая сделка, урегулированная гл. 32 ГК РФ. В ее рамках даритель передает либо обязуется передать одаряемому принадлежащую ему вещь или имущественное право.

      Отличительный признак дарения — безвозмездность. Передавая подарок выгодоприобретателю, даритель не вправе рассчитывать на встречное предоставление.

      Дарением можно оформить разнообразные действия:

      • переход прав собственности или других имущественных прав;
      • освобождение одаряемого от исполнения обязательств перед дарителем;
      • замену одаряемого дарителем в обязательственных правоотношениях с кредитором (ст. 391 ГК РФ).
      • Дарение может быть:

      • реальным: заключение сделки совпадает во времени с передачей подарка;
      • консенсуальным, когда эти события расходятся во времени.
      • Дарить имущество может его владелец, право — правообладатель. Исключение предусмотрено ст. 576 ГК РФ: с позволения собственника дарителем может выступить юрлицо госсобственности, которому вещь принадлежит на праве оперативного управления или хозведения.

        Использовав консенсуальную конструкцию сделки, можно подарить право, которое возникнет у дарителя в будущем.

        Дарителями не могут быть лица, за которыми закон не признается права распоряжаться своим имуществом: малолетние до 13 лет включительно; недееспособные (ст. 28, 29 ГК РФ). Дорогостоящее имущество не могут дарить несовершеннолетние и ограниченные в дееспособности лица (ст. 26, 30 ГК РФ).

        Названные категории субъектов могут без ограничений выступать одаряемыми если не самостоятельно, то через родителя/опекуна. К примеру, ст. 28 ГК РФ разрешает детям, достигшим 6 лет, самостоятельно реализовывать права в отношениях, предполагающих получение безвозмездной выгоды (исключение — случаи, когда сделка требует нотариального удостоверения или госрегистрации).

        В целях препятствования коррупции и уклонению от налогообложения законодатель запретил подарки на сумму более 3 тыс. руб.:

      • в отношениях СПД;
      • в пользу госслужащих, сотрудников образовательных, медицинских и соцучреждений в связи с профессиональной деятельностью;
      • преподносимые родителями/опекунами за счет малолетних/недееспособных лиц.
      • Форма договора

        В зависимости от предмета дарения и сторон сделки дарение может быть устным или письменным (простая либо нотариально удостоверенная форма). Переход права собственности на некоторые виды имущества подлежит госрегистрации.

        Устная сделка может:

      • выражаться в словесной договоренности;
      • быть конклюдентной: стороны не проговаривают условия вслух, но их действия очевидно свидетельствуют о намерениях.
      • Передача имущества как способ заключения сделки может происходить путем:

      • перехода вещи из рук в руки;
      • преподнесения одаряемому ключей или другого символа;
      • передачи правоустанавливающего или товарораспорядительного документа (ч. 1 ст. 574 ГК РФ).
      • Передача, произведенная уполномоченным представителем дарителя (ст. 182 ГК РФ), считается надлежащей. Аналогичные правила касаются представителя одаряемого.

        Специальной нормой ГК о дарении (ч. 2 ст. 574 ГК) предписано оформлять сделку в простой письменной форме, если:

      • даритель — юрлицо и стоимость подарка превышает 3 тыс. руб.;
      • договор имеет консенсуальную конструкцию, т. е. содержит обещание дарения в будущем.
      • Устное соглашение в этих случаях является ничтожным и не порождает правовых последствий.

        Дарственные, в том числе на землю, недвижимость и ТС (транспортные средства) обязательному нотариальному удостоверению не подлежат. В силу ст. 53 Основ законодательства о нотариате и ст. 163 ГК РФ стороны вправе оформить сделку у нотариуса по собственной инициативе. Более того, ч. 3 ст. 163 ГК РФ указывает на ничтожность сделки, касательно которой сторонами было достигнуто соглашение о нотариальном заверении, если оно не произошло.

        Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ, дарение недвижимости требует госрегистрации перехода права собственности в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по правилам ФЗ (Федерального закона) №122.

        Чтобы подарить ТС, его нужно снять с регистрации. И наоборот, новый собственник обязан поставить машину на учет ГАИ.

        Существенные условия договора дарения

        Под этой категорией понимают совокупность взаимных прав и обязанностей сторон гражданско-правовой сделки. Дарение относится к односторонне обязывающим договорам, поскольку правомочности в нем распределены неравномерно.

        Даритель не вправе претендовать на возмещение в виде денежной оплаты, встречной передачи вещи, исполнения работы или предоставления услуги (ст. 572 ГК РФ).

        Учитывая безвозмездный характер рассматриваемой сделки, законодатель признает за дарителем право:

      • отказаться от исполнения обещания дарения на будущее (ст. 577 ГК РФ);
      • отменить уже произведенное дарение, вернув отчужденную вещь/право (ст. 578 ГК РФ).
      • Отказ дарителя может быть мотивирован существенным изменением его семейного положения, ухудшением материального благосостояния или здоровья. Даритель должен доказать одаряемому, а в случае спора — суду, что исполнение обещания в новых условиях будет для него обременительным и снизит уровень его жизни.

        Даритель вправе отменить сделку, если контрагент:

      • покушался на его жизнь или здоровье;
      • обращался с имуществом, имеющим для дарителя нематериальную ценность способом, создающим угрозу его уничтожения;
      • пережил одаряемого (если такое основание предусмотрено договором дарения).
      • Права дарителя не касаются встречного предоставления. Они не имеют самостоятельного характера, а выступают своеобразным продолжением обязанностей.

        В силу ст. 573 ГК РФ, выгодоприобретатель вправе отказаться от подарка в любой момент вплоть до принятия им дара в натуре. Тот факт, что одаряемый предварительно подписал дарственную или даже участвовал в ее госрегистрации, этой возможности не приуменьшает.

        Что такое дополнительное соглашение и каковы его функции

        По своей сути допсоглашение — это новая договоренность участников уже существующего договора, которое направлено на дополнение/уточнение/изменение условий основного договора либо его расторжение. А формально это прилагающийся к основному договору документ, воплощающий волю сторон.

        Допсоглашение может содержать новацию, а также:

      • аннулировать один или несколько пунктов ранее заключенного договора;
      • дополнить его новыми положениями;
      • изменять формулировки.
      • Заключая допсоглашение, стороны могут произвольно комбинировать перечисленные возможности. Дополнительное соглашение может быть подписано по поводу расторжения основного договора.

        Допсоглашение может уточнять сведения о предмете договора.

        1. Заключена сделка дарения ТС, стороны которой родственниками не являются. По правилам п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Налогового кодекса Российской Федерации), даритель обязан уплатить в казну 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Цену машины стороны не указывали (и не обязаны были указывать — договор безвозмезден). Во избежание конфликтов с ФНС (Федеральной налоговой службой) стороны заключают допсоглашение с уточнением цены. В ГАИ его регистрировать не нужно.
        2. Целью сторон было дарение домовладения. Договор составлен на дом, о земле «забыли». Недосмотр может не выявиться даже на стадии госрегистрации в ЕГРП. Сделка не вызывает явного недоумения: участок под недвижимостью мог находиться не в собственности, а в пользовании предыдущего владельца дома. Ситуацию можно исправить допсоглашением или заключением нового договора по поводу земли. Любая из этих сделок подлежит регистрации в ЕГРП.

        Допсоглашением можно изменить срок выполнения договорных обязательств. Статья 572 ГК РФ допускает заключение дарения с консенсуальной конструкцией, когда даритель принимает на себя обязательства передать контрагенту вещь, освободить его от долга или произвести в его интересах другое выгодное действие в будущем:

      • по прошествии определенного времени;
      • при наступлении оговоренных обстоятельств;
      • в привязке к дате.
      • Несмотря на всю универсальность допсоглашения, его возможности не безграничны. Нельзя:

      • вводить в договор условия, противоречащие его сути;
      • без адекватной замены исключать пункты, регламентирующие существенные для данного вида сделок условия.
      • Например, стороны договора дарения с недвижимостью даже по обоюдному согласию не могут добавить в дарственную условие о содержании дарителя одаряемым. Такая новелла превратила бы дарение в пожизненное содержание с иждивением. Если стороны решились на смену типа сделки, они могут:

      • расторгнуть дарение и заключить договор пожизненного содержания;
      • договориться, что одна из сторон договора обратится в суд за признанием дарственной притворной по ст. 170 ГК РФ (прикрывающей пожизненное содержание), а вторая признает иск.
      • Форма дополнительного соглашения

        Статья 452 ГК РФ содержит однозначное предписание по этому поводу: допсоглашение об изменении/расторжении должно иметь ту же форму, что и основной договор. На практике разночтения касаются только необходимости госрегистрации новелл.

        Если основной договор был письменным, то для его изменения/расторжения сторонам достаточно составить обычный документ. Вместе с тем, ст. 163 ГК РФ и ст. 53 Основ законодательства о нотариате указывают на возможность нотариального удостоверения и тех сделок, для которых такая форма не обязательна. Правило применимо к допсоглашениям.

        ФЗ №122 не содержит специальных предписаний, поэтому следует руководствоваться общими. Согласно ст. 4 госрегистрации подлежат права собственности и другие имущественные права на недвижимость и сделки с ним.

        Во многих случаях трудно определить, нужно ли регистрировать допсоглашение касательно недвижимости. Даже у специалистов могут быть разные видения одной ситуации. Тогда сторонам допсоглашения стоит письменно обращаться в территориальный орган Росреестра за разъяснением в порядке ФЗ №59 об обращениях граждан.

        Заключение дополнительного соглашения

        Процедура не отличается от аналогичной — для основного договора. Она зависит от требуемой формы допсоглашения: устной, письменной, нотариально заверенной.

        На дополнительные соглашения распространяются общие требования к сделкам и договорам, касающиеся:

      • соответствия закону (ст. 168 и 169 ГК РФ);
      • обороноспособности предмета (ст. 128 ГК РФ);
      • правосубъектности участников (п-д 2 р. 1 ГК РФ);
      • свободного и осознанного волеизъявления (ст. 178 и 179 ГК РФ).
      • Переписывать весь текст основного договора в измененном виде нет нужды. Иначе получится не допсоглашение, а договор в новой редакции.

        В допсоглашении следует изложить новеллы, например:

      • пункт 3 — исключить;
      • пункт 4 изложить в следующей редакции: «…»;
      • дополнить дарственную пунктом 5-1 следующего содержания: «…».
      • Допсоглашение подписывают те же договорные стороны, которые участвовали в основной сделке. Соглашение может подписать правопреемник (например, дарителем в основном договоре выступало ООО «Альфа», дарителем в дополнительном — та же «Альфа», но уже реорганизованная в АО).

        Поскольку в силу ст. 182 ГК РФ представители создают права и обязанности не для себя, а для доверителей/детей/подопечных, их личность значения не имеет. Допсоглашение может быть заключено теми же представителями, которые фигурировали в основном договоре или любыми другими уполномоченными лицами.

        Способ оформления допсоглашения в простой письменной форме законом не выписан. За основу стоит взять порядок, заведенный у нотариусов.

        Для отметки достаточно одного предложения: «дд.мм.гг было подписано допсоглашение №_». Засвидетельствовать ее можно подписями обеих сторон.

        Пометки стоит сделать на всех доступных сторонам оригиналах. В идеале допсоглашение следует прикрепить к каждому экземпляру основной сделки.

        Нотариусы делают это так: два документа сшиваются ниткой, место сшива заклеивается стикером. Сверху нотариус делает пометку о количестве прошитых листов, расписывается и ставит печать по грани стикера так, чтобы в случае отклеивания это было визуально заметно. Заверить сшивку стороны могут по тому же принципу.

        Если на протяжении действия договора стороны несколько раз вносили в него изменения, процедура с пометкой и подшивкой может повторяться.

        Удостоверив допсоглашение, нотариус указывает на этот факт:

      • делает отметки и подшивает новый документ к предоставленным ему сторонами оригинальным экземплярам;
      • находит папку по договору, хранящуюся в нотариальной конторе, расшивает ее, дополняет, перенумеровывает и сшивает заново;
      • делает отметки в реестре нотариальных действий.
      • если удостоверяется допсоглашение по договору, папка которого сдана в нотариальный архив, — отправляет уведомление для внесения пометки архивариусом.
      • 01.02.15 филиал банка «ВТБ» отказал В. в предоставлении кредита под залог этой квартиры, усмотрев в праве пожизненного проживания К. существенное обретение, которое, в случае обращения взыскания на квартиру, будет препятствовать ее реализации. В. обратился в другой крупный банк, но получил аналогичный ответ.

        В. и К. в простой письменной форме заключили допсоглашение, которым исключили из дарственной п. 10.3 о праве К. проживать в подаренной квартире; обратились к территориальному органу Росреестра за регистрацией внесенных изменений.

        Отделением было отказано в регистрации допсоглашения за отсутствием изменений, подлежащих госрегистрации:

      • право собственности В. на квартиру в ЕГРП уже зарегистрировано;
      • право пожизненного проживания К. в подаренной квартире не является обременением в понимании ст. 4 ФЗ №122, поэтому отдельно не регистрировалось.
      • Письменный ответ госрегистратора В. продемонстрировал кредитному менеджеру. Указал, что он и К. готовы оформить у нотариуса допсоглашение об исключении п. 10.3 из дарственной от 05.11.14. Однако этот вариант банк не устроил.

        Впоследствии В. обратился к К. с иском о признании дарственной от 05.11.14 недействительной частично (ст. 180 ГК РФ), а именно — исключением п. 10.3. Указал, что, согласно ст. 572 ГК РФ, дарственная как безвозмездная сделка не может предполагать встречного предоставления, в том числе обязательства одаряемого обеспечить проживание дарителя в подаренной недвижимости. Представитель К. по доверенности иск признал полностью. Требования В. были удовлетворены. К. предоставил в филиал ВТБ-банка дарственную и решение суда от 15.04.15 с отметкой о вступлении в законную силу.

        20.04.15 он получил искомый кредит.

        Заключение

        Количество дополнительных соглашений к одной дарственной не ограничено. Они могут касаться широкого круга вопросов.

        Допсоглашение нужно оформлять так же, как первичное.

        Доп соглашение к договору дарения с исключением пункта о сохранении прав пользования квартирой

        Добрый день! Отец подарил дочери квартиру с зарегистрированными в ней людьми, которые не являются родственниками. В договоре дарения есть пункт по которому зарегистрированные сохраняют право пользования квартирой, также есть договор найма (безвозмездный). При обращении в суд о выселении и снятии с регистрационного учета иск был удовлетворен, но в апелляции решение отменили, на основании пункта договора дарения и действующем договоре найма, юрист советует заключить дополнительное соглашение к договору дарения с исключением пункта о сохранении права пользования, подскажите возможно ли зарегистрировать такое допсоглашение в россреестре?

        Ответы юристов ( 2 )

        Здравствуйте! Нет, доп. соглашение не подлежит государственной регистрации в росреестре. Доп. соглашение совершается в той же форме, что и договор дарения. Сам договор дарения гос. регистрации не подлежит, подлежит регистрации — переход права собственности.

        Статья 452 ГК РФ Порядок изменения и расторжения договора
        1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

        Здравствуйте, Вадим!
        Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
        В Вашем случае право пользования квартирой возникло на основании договора найма, следовательно, прекратиться оно должно только при расторжении договора найма. Таким образом, Вам необходимо заключить с Вашими нанимателями соглашение о расторжении договора найма. Пока действует договор найма, вносить изменения в договор дарения бесполезно.
        Для получения более подробной информации по интересующему вопросу Вы можете обратиться к нам в чат, нажав кнопку «Общаться в чате.

        Дарение с правом пожизненного проживания

        Вопрос про договор дарения под условием. Хочу подарить супруге долю в квартире. При этом хочу обезопасить себя от проблем с проживанием. Мне нужна формулировка для договора дарения, которая позволит гарантировать мне право на пожизненное проживание в данной квартире. Договор пожизненного содержания (ренты) нам не подходит.

        Ответы юристов ( 11 )

        Добрый день. уточните, пожалуйста, Вы являетесь единственным собственником на настоящий момент и хотите подарить только долю? или являетесь одним из собственников и дарите всю долю супруге?

        Если Вы единственный собственник квартиры и дарите супруге, скажем 1/2 доли, то Вы все-равно останетесь таким же полноправным собственником квартиры. Выселить вас просто так никто не сможет из принадлежащей Вам квартиры.

        Скажите, а квартира не приобреталась Вами в период брака? она не является Вашей совместной собственностью?

      • 8,8 рейтинг
      • 6931 отзыв эксперт
      • Здравствуйте. Пропишите в договоре дарения

        Даритель имеет право пожизненного проживания в подаренной доле жилого помещения расположенного по адресу.

        Одаряемый принимая дар обязуется предоставить право пожизненного проживания и регистрации в подаренной доле жилого помещения, дарителю.

        Но став собственником есть опасность, что Ваш муж может инициировать выселение.

      • 4673 отзыва эксперт

      Добрый день, Валерий!

      Согласно ст. 421 ГК РФ Свобода договора:

      1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

      2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

      3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

      4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

      Таким образом, Вы можете заключить смешанный договор, в котором с одной стороны будет передано право собственности на имущество, а с другой стороны лицо обязуется предоставить жилое помещение для проживания конкретного лица до конца его жизни.

      При этом в части обязательства по сохранению права пожизненно проживать в подаренной квартире к отношениям сторон будут применяться общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

      сделка дарения является безусловной, что не позволяет включать в нее какие-либо условия и ограничения.

      Почему же не позволяет — а как же принцип свободы договора. Можно заключить смешанный договор, проблем не будет.

      Если же просто сохранить регистрацию, то есть вероятность, что лицо обратится с иском о выселении и снятии с регистрационного учета.

      Друзья, привожу судебную практику:

      Определение № 33-1459/2012 от 9 июля 2012 г.Липецкий областной суд (Липецкая область) — ГражданскоеЛипецкий областной суд

      Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
      Судья Гончарова Л.А.
      Докладчик Давыдова Н.А. Дело №33-1459/2012г.А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е
      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
      09 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
      Председательствующего Уколовой О.В.,
      судей Давыдовой Н.А., Тельных Г.А.,
      с участием прокурора Кима И.Е.,
      при секретаре Бахолдиной Н.В., рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Новиковой ФИО12, ответчика Серова ФИО13 на решение Советского районного суда г. Липецка от 16 апреля 2012 года, которым постановлено:
      «Новиковой ФИО14 в иске к Серову ФИО15 о признании прекратившим право пользование жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: отказать.
      Серову ФИО16 в иске к Новиковой ФИО17 о признании недействительной сделки дарения квартиры и расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
      Взыскать с Новиковой ФИО18 в пользу Серова ФИО19 в возмещение расходов на оплату услуг представителя 4000 рублей».Заслушав доклад судьи Давыдовой Н.А., судебная коллегия
      У С Т А Н О В И Л А:
      Новикова Ю.Л. обратилась в суд с иском к Серову Р.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
      Свои требования обосновывала тем, что 21 января 2003 г. между ней и ответчиком был заключен договор дарения квартиры. Была достигнута договоренность о том, что после регистрации перехода права собственности ответчик освободит жилое помещение и снимется с регистрационного учета. Однако до настоящего времени Серов Р.А. проживает в квартире, хотя членом ее семьи не является.
      С учетом уточненных требований истица просила признать Серова Р.А. прекратившим право пользования жилым помещением, выселить его из квартиры и снять с регистрационного учета.
      Серов Р.А. иск не признал, предъявил встречные требования о признании недействительным договора дарения квартиры, ссылаясь на то, что указанным договором сохранено за ним право проживания в указанной квартире, что является встречным обязательством истицы, которое недопустимо по смыслу статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.
      Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.
      В апелляционных жалобах Новикова Ю.Л. и Серов Р.А. просят отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
      Выслушав объяснения ответчика, его представителей и представителя истицы, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным и не подлежащим отмене, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
      Из материалов дела следует, что Новикова Ю.Л. является собственником квартиры на основании договора дарения квартиры от, заключенного между ней и Серовым Р.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 23 января 2003 года (л.д. 6).Из пункта 6 договора дарения следует, что на момент совершения сделки в квартире зарегистрированы и проживают Серов Р.А., Новикова Ю.Л., Новикова Е.М., которые сохраняют за собой право проживания в указанной квартире.Серов Р.А. является собственником квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03 января 2003 года (л.д. 66). Из технического паспорта на квартиру следует, что жилое помещение возникло в результате объединения двух изолированных квартир № и № в одну, общей площадью 132,1 кв.м. В настоящее время квартиры как отдельного объекта не существует, при этом собственником квартиры является Серов Р.А., который обладает всеми полномочиями собственника по использованию принадлежащего ему имущества в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические свободны в заключении договора.Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.Отказывая Новиковой Ю.Л. в удовлетворении требований о признании Серова Р.А. неприобретшим права пользования жилым помещением № в, выселении и снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции правильно учитывал, что договором дарения сохранено право ответчика пользования жилым помещением, следовательно, заключая договор, истица согласилась с данным условием. Ссылка истицы на то, что она подписала договор на тех условиях, которые в нем определены, чтобы узаконить принадлежность этой квартиры, является несостоятельной, поскольку доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, представлено не было.Не имеется оснований для признания данного договора дарения квартиры недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому суд обоснованно отказал Серову Р.А. во встречном иске о признании недействительной сделки дарения квартиры.
      Довод о том, что спорная квартира была подарена не безвозмездно, а с условием того, что взамен ответчику будет предоставлено пожизненное право пользования и проживания в этой квартире, а поэтому истица взяла на себя встречное обязательство, что недопустимо при дарении, несостоятелен.
      Включение в договор пункта 6 о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, что противоречит сущности договора дарения.
      Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер.
      Право дарителя на проживание в отчуждаемой им по договору дарения квартире может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача жилого помещения в дар поставлена в зависимость от этого предоставления, вместе с тем, в заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право Серова на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства.
      Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем Серовым Р.А. и одаряемой Новиковой Ю.Л., но и на будущее, поскольку в соответствии со статьей 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на квартиру к другому лицу, прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя Серова Р.А. по первому договору является обязательным для исполнения.
      Довод о том, что согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии встречной передачи вещи или права встречного обязательства договор не признается дарением и к такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку данный договор этих условий не содержит.
      Указание в договоре дарения условия сохранения за ответчиком права безвозмездного пользования и проживания в квартире, судом обоснованно не признано встречным обязательством, свидетельствующим о возмездном характере сделки.Исходя из текста данного договора и зарегистрированного за истицей права усматривается, что объектом права является двухкомнатная квартира общей площадью 74 кв.м., а поэтому довод о том, что эта квартира имела не узаконенные переоборудование и перепланировку, несостоятелен.
      В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом требований разумности и справедливости суд обоснованно взыскал с Новиковой Ю.Л. в пользу Серова Р.А. расходы по оплате услуг представителя в сумме 4000 рублей.
      Данные судебные расходы взысканы с истицы обоснованно, поскольку в удовлетворении её требований отказано, тогда как именно по иску о выселении ответчика она просила взыскать с ответчика в её пользу судебные расходы в размере 5200 рублей (л.д. 3), ответчик в своем заявлении (л.д. 83) просил взыскать с истицы судебные расходы, не уточняя по его иску или по иску предъявленному к нему, а поэтому с учетом того, что по иску Новиковой решение состоялось в пользу ответчика, суд обоснованно, исходя из требований статьи 98 части 1 и статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскал расходы по оплате услуг представителя с истицы. Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд полно и правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, проанализировал все представленные доказательства и постановил законное и обоснованное решение.
      Обстоятельства, на которые Новикова Ю.Л. и Серов Р.А. ссылаются в апелляционных жалобах, были известные суду, являлись предметом исследования и им дана правильная правовая оценка.
      Оснований к отмене решения суда не имеется.
      На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
      О П Р Е Д Е Л И Л А:
      Решение Советского районного суда г. Липецка от 16 апреля 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Новиковой ФИО20, Серова ФИО21 — без удовлетворения.
      Председательствующий подпись
      Судьи подписи
      Копия верна: судья
      секретарь

      Если Вы продаете долю и у Вас остается другая часть доли, то опасаться совершенно нечего, поскольку Вы всегда сможете сохранить регистрацию и право пользования оставшейся долей в квартире.

      Относительно формулировки права постоянного проживания существует неоднозначная судебная практика, поскольку сделка дарения является безусловной, что не позволяет включать в нее какие-либо условия и ограничения. Однако, данная формулировка может иметь место, если ее никто не будет оспаривать в дальнейшем.

      Думаю, что достаточно написать: «Стороны пришли к соглашению, что Даритель сохраняет за собой право постоянного проживания в… (указать объект дарения), которое не может быть передано третьим лицам.»

      В силу ст.576-577 ГК РФ дарение под условием не допускается, поэтому такое условие ставить нельзя. Заключите просто договор безвозмездного пользования (ссуды) одновременно с договором дарения и все.

      Здравствуйте!

      В договоре дарения можно
      оговорить порядок пользования квартирой. Т.е. стороны вправе установить, что
      даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе
      использовать общее имущество квартиры.

      Однако следует
      учитывать, что все последующие собственники такими условиями могут быть не условиями
      не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются.

      Хотя в судебной
      практике такие позиции разнятся. Так, Кировский областной суд в Определении
      от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры
      является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его
      заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в
      договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно
      установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После
      продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже
      если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о
      сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает
      права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292
      ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
      является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами
      семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

      Но в Апелляционном определении
      от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012 указано, что условие проживания ответчика
      в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между
      дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292
      ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается
      право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов
      семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании
      собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные
      последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого
      последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому
      договору является обязательным для исполнения.

      При этом, стоит
      заметить, что сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не
      отражаются в ЕГРП, но для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть
      предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он
      продолжает состоять на рег. учете в квартире, причем регистрация — постоянная и
      не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих
      лиц.

      В соответствии со ст. 558 ГК
      РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого
      дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с
      законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения
      покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
      продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи с указанным «обременеием»
      указанного условия свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи.

      Владимир Сошенко, здесь речь идет не об условии заключении сделки, а о статусе предмета дарения, т.е. жилого помещения с проживающим в нем лицом. Обратите внимание на ст.558 ГК РФ.

      Вы вправе включить в договор дарения условия Вашего пожизненого проживания. Указанная возможность предусмотрена ст.421 ГК РФ:

      3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

      4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

      В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

      В соответсвии со ст. 572 ГК по договору дарения встречное обязательство не допускается, хотя практика по этому вопросу спорная.

      В действительности данные договоры успешно регистрируют.

      В Договоре даренияне должно прописываться обязательство одаряемого предоставить право проживания Дарителю.
      А должно быть описание предмета договора —Даритель безвозмездно передает в собственность одаряемого квартиру,сохраняя за собой право проживания в ней.
      Дело в том, что п. 1 ст. 572 ГК РФ Договор дарения при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства не признается дарением.
      Но если оговорить это как особенность объекта дарения, то и в таком варианте запрет дарения по п. 1 ст. 572 не применим, т. к. квартира поступает в собственность одаряемого без всякого встречного предоставления с его стороны. Одаряемый такой дар принимает (или не принимает), но встречного представления с его стороны нет.

    • 10,0 рейтинг
    • 12474 отзыва эксперт
    • Добрый день. А зачем? Вы же долю подарите. И станете сособственниками. и будете иметь равное право проживания.

      В договоре дарения квартиры нужно указать, что Вы — даритель вправе проживать в данной квартире. Таким же нужно в договоре прописать про третьих
      лиц, которых Вы с согласия нового собственника можете допустить к
      проживанию в квартире. Обязательно уточните в договоре, что это
      право передается бесплатно. В соответствии со ст. 209 ГК РФ Вы как даритель
      не вправе будете запрещать новому собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с
      ней.

      Если Ваша супруга нарушит права и обязанности по сохранению за Вами права проживать в
      подаренной квартире, то Вы сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

      Обязательно! В
      договоре дарения Ваше право на квартиру необходимо именовать не просто правом
      пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и
      пользования квартирой. Так как если Вы будете обладать правом только пользования, то Вы не сможете защитить свои права в полном объеме от третих лиц, не состоящих с Вами в правовом отношении по квартире.

      А если в договоре будет прописано, что Вы имеете право не только пользования, но и владения, то в соответствии со ст. 301-305 ГК РФ Вы вправе владеть пожизненно имуществом собственника.

      С уважением, Юлия!

      Добрый день. В качестве дополнения.

      В договор дарения квартиры можно добавить положение о том, что даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.
      Такой гражданско-правовой договор помимо договора дарения включает также и не поименованный в законе элемент — обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру. Договором дарения он не является, поскольку наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ. В части договора дарения к нему применяются нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.
      Правильность такого вывода объясняется тем, что в п. 3 ст. 421 ГК РФ сказано об элементах различных договоров, то есть для того, чтобы тот или иной договор можно было бы квалифицировать в качестве смешанного, в нем должны присутствовать как все элементы разных договоров, так и их части (составляющие договор обязательства, его структурные компоненты). В судебной практике договоры, осложненные обязательством, которое им не свойственно и выходит за рамки их предмета, относят к числу смешанных.
      Передача имущества в собственность одаряемого под условие сохранения за собой указанного права вовсе не свидетельствует о том, что данный договор перестает быть безвозмездным. Сохранение такого права не является встречным предоставлением за полученную вещь по смыслу ст. 423 ГК РФ, хотя такая обязанность и носит встречный характер. Встречным предоставлением за полученное материальное благо являются уплата денег, передача имущества, выполнение работ, оказание услуг и т.д., то есть такие действия обязанной стороны, которые для нее связаны с определенными имущественными затратами. Для их осуществления она претерпевает те или иные имущественные потери.
      В рассматриваемом же случае таких затрат одаряемый не несет, он просто принимает имущество в дар от контрагента на определенных условиях. Однако принятие имущества в дар без понесения имущественных затрат в качестве встречного предоставления рассматривается в качестве встречного предоставления со стороны одаряемого. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике.
      При рассмотрении одного дела суд пришел к выводу, что включение в договор пункта о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, не противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право дарителя на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства (Апелляционные определения Липецкого областного суда от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012, Московского городского суда от 16.05.2012 по делу N 11-5957).
      Право владения и пользования
      Право проживать в подаренной квартире возникает на основании обязательства — заключенного и прошедшего государственную регистрацию договора дарения квартиры. Такое право неразрывно связано с личностью дарителя, поскольку устанавливается исключительно в его пользу, поэтому в состав наследства дарителя оно не входит. Оно имеет ограниченные по времени действия пределы — период жизни дарителя. Такое право само по себе не может выступать объектом гражданского оборота, поскольку даритель не может им распоряжаться по своему усмотрению: отчуждать в пользу третьих лиц, закладывать и прочее. Он может проживать в квартире, которую подарил. С согласия как нового собственника, одаряемого, так и иных лиц, в пользу которых тот может произвести отчуждение квартиры в дальнейшем, даритель может вместо себя или наряду с собой допустить к проживанию иных лиц. Такое условие можно оговорить сразу в договоре дарения, однако при этом необходимо конкретизировать, сколько лиц, на какой срок и на каких условиях могут проживать в квартире.
      Во избежание неопределенностей в договоре дарения квартиры с названным условием необходимо указать, что даритель вправе проживать бесплатно. Аналогичным образом нужно разрешить этот вопрос и в отношении третьих лиц, которых он с согласия нового собственника может допустить к проживанию в квартире. Очень важно прямо оговорить в договоре, что это право передается бесплатно.
      Даритель не вправе запрещать собственнику квартиры совершать какие-либо сделки с ней, поскольку последний вправе это делать в силу ст. 209 ГК РФ. При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире.
      Нарушение одаряемым обязательства по сохранению за дарителем права проживать в подаренной квартире дает дарителю право в одностороннем судебном порядке расторгнуть договор (ст. 450 ГК РФ), поскольку даритель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении — на сохранение пожизненного права проживать в подаренной квартире. На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ можно предусмотреть и внесудебный порядок реализации данного права.
      В договоре дарения данное право необходимо именовать не правом пожизненного пользования квартирой, а правом пожизненного владения и пользования квартирой. Если бывший владелец квартиры может только ею пользоваться, спектр способов защиты его права достаточно ограничен. Он может использовать только обязательственные способы защиты права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Таким образом, даритель, обладающий только правом пользования квартирой, оказывается практически бессильным в отношениях с третьими лицами, которые могут данное право нарушить. Не имея возможности прибегнуть для защиты своего имущественного интереса к арсеналу вещно-правовых способов защиты, он мало что может предпринять в отношении нарушителей, не состоящих с ним в обязательственно-правовой связи по поводу квартиры. Свои притязания в такой ситуации он вправе адресовать только контрагенту по договору дарения — одаряемому.
      Совершенно иным образом будет обстоять дело в ситуации, когда по договору дарения прежний собственник получает не только право пользования, но и право владения. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
      Следовательно, даритель вправе для защиты своих прав и законных интересов против любых нарушителей, в том числе и против собственника квартиры, использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), если в договоре дарения указать, что после отчуждения квартиры за дарителем сохраняется не только право пользования, но и право владения.
      Определить порядок пользования
      В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
      В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
      Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
      Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
      Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
      По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
      Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
      Квартира с обременением
      Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.
      В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.
      Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.
      Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.
      Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

      Читайте так же:  Приказ Министерства сельского хозяйства РФ от 30 октября 2014 г. Приказ минсельхоза 414

    Добавить комментарий

    Ваш адрес электронной почты не будет опубликован.